تغییر نقشه‌راه بازار مسکن

 وزیر راه‌وشهرسازی برای اجرای برنامه‌های جدیدی که سرفصل برخی از آنها همچون مسکن‌اجتماعی و مسکن‌حمایتی طی چند ماه گذشته اعلام شده، به سازمان ملی زمین‌ومسکن ماموریت داده طرح جامع مسکن مصوب سال85 را بازنگری کند تا نسخه جدید آن به عنوان «نقشه‌راه بازار مسکن» در اختیار دولت قرار بگیرد.
طرح جامع مسکن اوایل دهه80 توسط معاونت امور مسکن وزارت مسکن وقت تهیه شد و امروز – درحالی که مفادی از برنامه‌ها و سیاست‌های این طرح در قالب مسکن‌مهر، نوسازی بافت‌فرسوده، صنعتی‌سازی مسکن و... طی این چند سال اجرایی شده- دستور به‌روزرسانی محتوای طرح برای تطبیق آن با شرایط روز بازار، صادر شده است.
در طرح جامع مسکن چند برنامه کلیدی برای ساخت و تامین مسکن دهک‌‌های مختلف درآمدی با قابلیت اجرای 10ساله وجود دارد، اما از آنجا که تاریخ‌مصرف اهداف‌کمی این برنامه‌ها گذشته و همچنین میزان وام خرید و ساخت تعریف‌شده در طرح یا حجم مخاطبان تعیین‌شده در هر دهک برای برنامه‌های نهفته در این طرح، در حال‌حاضر تغییر اساسی کرده است و در نتیجه تناسبی بین شرایط کمی امروز بازار مسکن با اعداد و ارقام موجود در نسخه اولیه طرح جامع وجود ندارد، بنا شده سازمان ملی زمین و مسکن با همکاری معاونت امور مسکن، تیم نویسندگان طرح و یک دانشگاه دولتی، اصل طرح جامع را حداکثر تا بهار93 بازنگری کنند.
علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی که در زمان تدوین نسخه اولیه طرح جامع مسکن در این حوزه فعالیت داشت، با اشاره به اینکه این طرح سند جامع برای مدیریت بازار مسکن به حساب می‌آید، گفت: هیچ راهکار کلیدی و برنامه عملیاتی قابل‌اجرا در بازار مسکن را نمی‌شود پیدا کرد که درباره آن اشاره‌ای در طرح جامع مسکن نشده باشد.
چگینی با تشریح جزئیات بازنگری در طرح جامع مسکن، تاکید کرد: عمده برنامه‌های قید شده در این طرح، با سه ابزار زمین‌‌های دولتی، وام بانکی و یارانه‌های قابل‌پرداخت به فعالان و متقاضیان بازار مسکن توان اجرا شدن پیدا می‌کنند، اما در نسخه جدید طرح جست‌وجو برای شناسایی و استفاده از ابزارهای جدید در کنار این سه ابزار نیز انجام خواهد شد. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه‌وشهرسازی همچنین تصریح کرد: طول بازنگری طرح جامع مسکن قطعا به اندازه زمان تهیه اصل طرح نخواهد بود و برنامه‌ها به‌گونه‌ای باید اولویت‌بندی شوند که امکان اجرا و اثرگذاری آنها در دوره 4ساله دولت وجود داشته باشد.
چگینی با بیان اینکه برای به‌روزرسانی طرح جامع مسکن باید ظرافت‌های اقتصادی و اجتماعی زیادی مدنظر قرار بگیرد، افزود: طرح جامع در فاصله سال‌های 83 تا 85 براساس ماده 30 قانون برنامه چهارم در دستور کار قرار گرفت که حاصل تجربیات و نتایج 25 گروه مطالعاتی است. این مطالعات در طول پنج سال انجام شد. سند راهبردی اجرایی طرح در 9 محور و 55 برنامه تدوین شد و در ادامه سند، بخشی از برنامه‌ها در قالب بند «د» تبصره 6 قانون بودجه سال 1386 کل کشور به صورت ناقص و متفاوت اجرایی گردید. البته تعدادی از برنامه‌ها ماهیت درون‌بخشی داشت که وزارتخانه می‌توانست رأسا اقدام اجرایی کند. تعدادی از برنامه‌ها هم برون‌بخشی و بین‌دستگاهی بود که نیاز به مصوبه دولت داشت. تعدادی از برنامه‌ها نیز مستلزم تدوین قانون بود و در واقع پایه تدوین قانون ساماندهی مسکن از همین بررسی شکل گرفت و متعاقبا قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در سال 1387 و با الهام از بخش اعظم برنامه‌های طرح جامع مسکن تصویب و ابلاغ شد.
نقدی به اصل سند، نکته‌ای درباره به‌روزرسانی
 چگینی با بیان اینکه طرح جامع مسکن با توجه به الزامات هر دوره‌ای قابل تجدیدنظر است، افزود: به نظر می‌رسد در قالب طرح مسکن‌مهر و مصوباتی که در سال‌های اخیر دولت و مجلس داشتند، تعداد زیادی از این برنامه‌ها هر چند ناقص به‌کار گرفته شده است. از این دست می‌توان به اجرای ترویج فناوری‌های نوین، بهسازی و نوسازی بافت‌فرسوده و... که کم‌وبیش در قالب مسکن‌مهر یا به صورت مستقل اجرا شده‌اند اشاره کرد.
چگینی تصریح کرد: شاید یکی از نقدهایی که به طرح جامع مسکن وارد است، شکل اجرایی بسیاری از برنامه‌ها باشد که در سه تیپ، ارائه زمین توسط دولت، تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت و یارانه خلاصه شده است. بنابراین شاید دربازنگری طرح به این جمع‌بندی برسیم که روش‌های دیگری در کنار این روش‌ها مورد استفاده قرار گیرد. چگینی با بیان اینکه مهم‌ترین نکته در جریان به‌روزرسانی طرح جامع، لحاظ فرصت و محدوده زمانی در اجرا است، گفت: مطالعات پایه طرح جامع مسکن پنج سال طول کشید، بنابراین مرحله بازنگری آن نباید طولانی شود، بلکه در قالب مطالعه کوتاه‌مدت باید سریع به‌روز شده و تعدادی از برنامه‌های اولویت‌دار انتخاب و گام‌به‌گام به اجرا در آید.
پنج برنامه درحال طراحی
 چگینی درباره آنچه در حال‌حاضر در دفتر اقتصاد مسکن وزارتخانه در دست پیگیری است، گفت: «مباحث مختلفی در حال حاضر در قالب برنامه‌های جدید بخش مسکن در دست طراحی داریم. از آن جمله می‌توان به ارزیابی و بازنگری نظام مالیات‌های بخش مسکن، استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی و برقراری ارتباط بین بازار پول و بازار سرمایه، ساماندهی فعالیت مشاوران املاک و نظارت جامع بر سامانه کدرهگیری معاملات مسکن اشاره کرد. همچنین راه‌اندازی سامانه‌ اطلاع‌رسانی قیمت مسکن برای شهر تهران نیز از دیگر اقداماتی است که تقریبا نهایی شده است. خریداران مسکن با ورود به این سامانه امکان بررسی جزئیات 80 درصد معاملات هفته قبل را در مکان مورد نظر خواهند داشت.»
چگینی با تاکید براینکه در موضوع مالیات‌ها تجربه کشورها و روند مقررات در این حوزه را بررسی کردیم و در حال تدوین یک مدل اقتصادی برای مالیات‌های مسکن هستیم، گفت: گردش مالی در بازار مسکن باید تنظیم شود، طوری که هم‌اکنون گردش نقدینگی در بخش مالی کشور اتفاق می‌افتد، بدون اینکه کمکی به عرضه داشته باشد. با توجه به بالا بودن سرعت گردش پول در بخش‌های مالی (بورس و...) و رسوب کم منابع، نقدینگی نمی‌تواند در بخش‌های تولیدی جذب شود و فقط منافع صوری را صرفا برای صاحب سرمایه و نقدینگی ایجاد می‌کند که در نهایت به تورم دامن می‌زند.