قانونمندسازی پیش‌فروش در بازار مسکن

 گروه مسکن- فرید قدیری: خانه‌تکانی‌های اخیر در بایگانی لوایح و قوانینی که دولت قبل نسبت به تدوین و تصویب آنها اقدام کرده بود اما به خاطر عدم پیگیری بابت تنظیم آیین‌نامه اجرایی، قابلیت به کارگیری‌شان در جامعه فراهم نشده بود، از حدود دو ماه پیش منجر به کشف قانون پیش‌فروش مسکن و در نتیجه اقدام‌ضربتی برای تسریع در به کارگیری این قانون شد.
قانون پیش‌فروش مسکن زمستان سال89 بعد از تایید شورای‌نگهبان از طرف رییس‌جمهور وقت به دستگاه‌های اجرایی – وزارت مسکن و وزارت دادگستری- ابلاغ شد تا حداکثر ظرف مدت سه ماه، ضوابط اجرای این قانون در بازار مسکن نوشته شود.
  اگر چه این دو وزارتخانه با تاخیر چندین‌ماهه سرانجام در یک اقدام مشترک، آیین‌‌نامه مربوطه را در سال 90 تنظیم کردند اما نیاز به اعلام‌نظر رییس‌ قوه‌قضاییه بابت مفاد ثبتی و حقوقی موجود در آیین‌نامه و درنتیجه ارسال پیش‌نویس آیین‌نامه از طرف دولت به این قوه باعث شد در طول دو سال‌ونیم اخیر، نقل و انتقال متن پیش‌نویس بین نهادهای دو قوه ادامه داشته باشد و در نتیجه معاملات پیش‌خرید مسکن که معمولا در زمان صعود قیمت‌ها، رونق می‌گیرد در فاصله سال‌های 90 و 91 –یعنی درست زمان التهاب قیمت‌ها- از چتر امنیتی این قانون محروم بماند.
در بازار پیش‌فروش، یک گروه از پیش‌خریداران که هرگز توان کامل برای خرید آپارتمان آماده‌مصرف را ندارند، مشتریان دایم این بازار به حساب می‌آیند اما گروهی که سهم قابل‌توجهی از پیش‌خریدها را به خود اختصاص می‌دهند افرادی هستند که در زمان اوج‌گیری قیمت و رونق بازار مسکن، ترجیح می‌دهند «ضربه‌تورم» را با پرداخت تدریجی هزینه خرید از طریق پیش‌خرید آپارتمان در حال ساخت، تا حد ممکن پایین بیاورند. این گروه که قدرت خرید واحد تکمیل‌شده را دارد، با پیش‌خرید البته به قیمت‌مقطوع، ارزش معامله را در طول دست‌کم 12ماه پرداخت می‌کند که همین مدل از‌ یک سو به خاطر خرید زمان، از دچارشدن به تورم بیشتر جلوگیری می‌کند و از سوی‌دیگر مانع خواب‌سرمایه فرد متقاضی مسکن می‌شود.
هم‌اکنون اگرچه قیمت مسکن میل افزایشی ندارد اما حجم انبوه ساخت‌وساز، عرضه آپارتمان‌‌های پیش‌فروشی را در بازار افزایش داده است طوری که اگر نابسامانی موجود در بازار پیش‌فروش که تحت‌‌تاثیر سال‌ها بی‌قانونی در این بازار، بعضا باعث خلف‌وعده پیش‌خریدار در تحویل به موقع واحدمسکونی یا دبه سازنده در قیمت‌مقطوع می‌شود، می‌تواند با رونمایی از قانون پیش‌فروش مهار شود و به افزایش حجم معاملات پیش‌خرید بینجامد.
پنج خوان پیش‌خرید 
  از دو ماه پیش با پیگیری دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی و همچنین کمیسیون لوایح دولت، پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌‌فروش مسکن در جلسات فشرده کمیته‌فرعی این کمیسیون مورد بررسی قرار گرفت و هفته گذشته با ارسال به کمیته ‌اصلی کمیسیون لوایح، مرحله آخر چکش‌کاری آیین‌‌نامه برای تصویب‌نهایی و ابلاغ توسط هیات‌دولت، آغاز شد.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با اعلام اینکه پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن امضای رییس قوه‌ قضاییه را دارد و نشان می‌دهد این متن پیش‌از بررسی در کمیسیون لوایح دولت، طبق قانون مورد مطالعه و اظهارنظر مکتوب رییس قوه‌‌قضاییه نیز قرار گرفته است، گفت: در این پیش‌نویس، مسیر پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی به صورت شفاف و قابل ردیابی برای مراجع نظارتی بازار، طراحی شده است و سازنده یا پیش‌فروشنده باید پنج مرحله را برای اعتمادسازی انجام دهد.
علی چگینی با تاکید براینکه پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن فعلا قابل استناد نیست، تصریح کرد: در صورتی که هیات‌دولت با این پیش‌نویس موافقت کند و بدون تغییر آن را ابلاغ کند، کانال‌هایی که در گذشته به واسطه فعال نبودن این قانون، سوءاستفاده‌هایی را در بازار پیش‌فروش ایجاد می‌کرد بسته می‌شود و امنیت پیش‌خرید مسکن به بالاترین سطح ممکن خواهد رسید.
چگینی با اشاره به اینکه این پیش‌نویس قرار است در کمیسیون اصلی لوایح با حضور وزیر دادگستری و نماینده وزرای مربوطه، نهایی شود و خیلی زود در هیات‌دولت مطرح و ابلاغ شود، درباره جزییات این پیش‌نویس گفت: آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان در اجرای ماده 25 قانون پیش‌فروش ساختمان توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید قوه‌قضاییه، طی ماه جاری جلسات بررسی پیرامون آن در کمیسیون لوایح دولت تشکیل و متن نهایی جهت تصویب و ابلاغ توسط هیات دولت آماده شد.
خوان اول تا سوم: شهرداری، دفاتر اسنادرسمی و بیمه
 مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: طبق این آیین‌نامه و بر اساس قانون، قرارداد پیش‌فروش باید به صورت رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم و منعقد شده و خلاصه‌ای از آن در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود. از سوی دیگر شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه، هنگام صدور پروانه احداث ساختمان تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام می‌کنند. به این ترتیب با کنترل تعداد واحدهای دارای پروانه و واحدهای پیش‌فروش شده، امکان کنترل معاملات میسر شده و از پیش‌فروش یک واحد به بیش از یک فرد جلوگیری می‌شود.
چگینی افزود: پیش‌فروشنده مکلف است، مسوولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه کند.
خوان آخر: وزارت راه‌وشهرسازی
 چگینی در تشریح مراحل بعدی گفت: وجود مهندس ناظر در پروژه و منوط نمودن پرداخت اقساط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی او از نقاط قوت آیین‌نامه است. همچنین پیش‌فروشنده پیش از شروع هر نوع اقدام برای پیش‌فروش شامل آگهی در رسانه‌ها یا امضای قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، باید مجوز پیش‌فروش و انتشار آگهی را از وزارت راه‌وشهرسازی دریافت کند که البته دستورالعمل نحوه صدور مجوز بعد از ابلاغ آیین‌نامه، تنظیم و اعلام
 خواهد شد.
مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد‌مسکن درباره تبعات عدول از قانون پیش‌فروش گفت: بر اساس این آیین‌نامه اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع بوده و اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج و انتشار آگهی نمایند به حبس از 91 روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
علی چگینی تصریح کرد: طبق مفاد 3 و24 قانون پیش‌فروش، تنظیم قراردادهای پیش‌فروش در بنگاه‌های املاک ممنوع است و مشاوران‌املاک پس از انجام مذاکره مقدماتی، باید طرفین معامله را به دفاتر اسنادرسمی هدایت کنند و نمی‌توانند مستقیم به تنظیم قرارداد پیش‌فروش اقدام کنند.
وی در پایان گفت: اخیرا پیشنهادی هم به بانک‌مرکزی برای تشکیل حساب امانی مخصوص انتقال مبالغ معاملات پیش‌فروش داده‌ایم. این حساب کمک می‌کند پول به جای آنکه مستقیم دست فروشنده برود، یک رد ایجاد می‌کند و شاید بانک‌ها از همین محل بتوانند اعتبارسازی کنند و منابع مالی برای پرداخت تسهیلات پیدا کنند. چون پول مربوط به معاملات پیش‌خرید و پیش‌فروش، قابلیت رسوب در سیستم‌ بانکی را دارد.