سه طرح جدید ساخت مسکن

ستاد سياست‌گذاري و اجراي برنامه‌هاي دولتي براي بازار مسكن تهران، در پاسخ به بخش‌هاي اولويت‌دار برنامه وزير جديد راه‌وشهرسازي در خصوص تامين مسكن، درنظر دارد سه طرح از قبل مطالعه‌شده خود را بدون فوت‌وقت عملياتي كند.
 اين ستاد در اداره كل راه‌وشهرسازي استان تهران، مخاطب طرح‌هاي جديد را ساكنان مستقر در بازار اجاره و همچنين همه دهك‌هاي متقاضي در بازار خريد مسكن تعريف كرده و متفاوت از طرح‌هاي قبلي همچون مسكن‌مهر يا مسكن‌ويژه -كه صرفا كم‌درآمدها را تحت‌پوشش قرار مي‌داد و نياز اجاره‌نشين‌ها به عرضه‌دولتي را بي‌پاسخ گذاشته بود- حالت فراگير دارد.
 ساخت مسكن‌استيجاري، اجراي طرح كليد‌به‌كليد در بافت‌فرسوده و همچنين آزادسازي زمين‌هاي دراختيار دستگا‌ه‌ها و نهادها، محتواي اين سه‌ طرح را تشكيل مي‌دهد طوري كه پياده‌سازي و اجراي آنها در تهران از پشتوانه قانون مصوب مجلس برخوردار است و در حال‌حاضر فقط موافقت و دستور وزير راه‌وشهرسازي را براي اجرا نياز دارد.
 مطالعات اين ستاد نشان مي‌دهد، بيش‌از 500 هكتار زمين بلااستفاده در غرب و شرق تهران در اختيار برخي دستگاه‌هاي دولتي و نظامي قرار دارد كه با توجه به كمبود شديد زمين قابل‌ساخت و قيمت بالاي آن در تهران، اگر زمين‌هاي محبوس، زير بار ساختماني برود دو نقطه نامتعادل بازار مسكن تهران به لحاظ حجم عرضه و تقاضا از طريق احداث 40 هزار واحدمسكوني به سمت تعادل مي‌رود.
 بررسي‌ها در اين باره حاكي است: عمده تقاضاي خريد و اجاره مسكن به خصوص از طرف زوج‌هاي جوان در دهك‌هاي متوسط رو‌به پايين، بيشتر محله‌هاي منتهي به غرب و شرق تهران را براي سكونت انتخاب مي‌‌كند.
 صرفه‌اقتصادي در اين نقاط (همچون منطقه22 و قسمت‌هاي بيروني مناطق 4 و 5 ) از ‌يك‌سو به دليل مسيرهاي دسترسي آزادراهي و از سوي‌ديگر به خاطر سطح قيمت‌ها براي طرف تقاضا بيشتر از ساير مناطق شهر تهران است.
 به گزارش «دنياي‌اقتصاد» ستاد سياست‌گذاري در اداره راه‌وشهرسازي استان تهران همچنين براي بافت‌فرسوده نيز در نظر دارد با همكاري مشترك با شهرداري‌، طرح تجربه‌شده كليد‌به‌كليد در بسياري از كشورها را به اجرا دربياورد. در اين طرح، روي زمين‌هاي متعلق به شهرداري و دولت، واحدهاي مسكوني ساخته مي‌شود و در ازاي اخذ املاك‌فرسوده مالكان، به آنها واگذار مي‌شود و دوباره روي زمين اين املاك، واحدهاي جديد براي تملك محله‌هاي ديگر در بافت‌‌فرسوده، ساخته مي‌شود.
 در كنار اين دو طرح، اداره راه‌وشهرسازي استان تهران آمادگي دارد در چند منطقه با استفاده از زمين‌هاي خود، لكه‌هاي مسكوني –پروژه‌هاي نيمه‌بزرگ- براي استفاده اجاره‌نشين‌ها نيز ايجاد كند كه اين طرح به صورت مشاركتي با انبوه‌سازان و در قالب اجاره‌داري خواهد بود.
 خارجي‌ها منتظر اجازه ورود
قائم‌مقام وزير راه‌وشهرسازي در استان تهران در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» درباره جزئيات برنامه‌هاي عملياتي آماده اجرا اعلام كرد: قانون ساماندهي مسكن، دولت را موظف كرده در دو حوزه تامين مسكن‌اجاره‌اي و مسكن‌ملكي دهك‌هاي كم‌درآمد، از ظرفيت زمين‌هاي دولتي استفاده كند. اما با تاكيدي كه وزير جديد راه‌وشهرسازي بر لزوم توجه برنامه‌هاي دولت به همه دهك‌هاي متقاضي مسكن و تعريف سه نوع مسكن‌ اجتماعي، مسكن حمايتي و مسكن معمولي به ترتيب براي كم‌درآمدها، ميان‌درآمدها و پردرآمدها داشته‌اند، هم‌اكنون اين آمادگي در تهران وجود دارد كه براي اين سه سطح، اقداماتي صورت بگيرد.
 فريبرز واحدي افزود: در گام اول و در صورتي كه وزير راه‌وشهرسازي تاييد كند، حاضريم زمين‌هاي متراژ متوسط تحت مالكيت وزارتخانه– بين 5 تا 20 هكتار- را در مناطق مختلف تهران براي ساخت مسكن ‌استيجاري به سازنده‌‌ها واگذار كنيم و با ايجاد كارگزاري‌ و شركت‌هاي اجاره‌داري، عرضه آپارتمان‌ اجاره‌اي را با اجاره‌بهاي توجيهي در بازار مسكن تهران راه‌ بيندازيم.
 واحدي تصريح كرد: در حال‌حاضر بيش‌از 50 درصد درآمد خانوارهاي حداقل 5دهك در شهر تهران صرف تامين هزينه اجاره‌نشيني مي‌شود، اين در حالي است كه نرخ استاندارد هزينه‌ اجاره‌نشيني يك‌سوم است. همچنين در حال حاضر طبق سرشماري سال90 حدود 27درصد خانوارهاي تهراني مستاجر هستند كه اين سهم در سال75 معادل 17درصد بود. بنابراين وضعيت بازار اجاره نيازمند برنامه‌هاي فوري است كه اين برنامه‌ها علاوه بر ساخت مسكن‌اجاره‌اي مي‌تواند شامل طولاني‌كردن مدت اعتبار اجاره‌نامه‌ها از يك‌سال فعلي به حداقل دو تا سه‌ سال باشد.
 مديركل اداره راه‌وشهرسازي استان تهران در ادامه، از درخواست دو شركت خارجي براي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن شهر تهران خبر داد و گفت: اين شركت‌ها آمادگي دارند به صورت جزيره‌اي در نقاط مختلف تهران اقدام به ساخت‌وساز مسكوني كنند و حاضرند واحدها را زيرقيمت منطقه واگذار كنند. بنابراين اگر اين مدل سرمايه‌گذاري مورد قبول دولت جديد باشد، اين امكان وجود دارد كه براي دهك‌هاي متوسط رو‌به بالا و حتي ميان‌درآمدها، خانه‌سازي انجام و با قيمت منطقي و متعارف واگذار شود.
 جزئيات‌ كليد‌به‌كليد
فريبرز واحدي درباره اجراي طرح كليد‌به‌كليد در بافت‌فرسوده تهران گفت: هم شهرداري‌تهران و هم دولت در بحث نوسازي بافت‌فرسوده عملكرد مناسبي نداشته‌اند. در بافت‌فرسوده چنانچه اين دو نهاد به همراه بانك‌هاي تحت مديريت‌شان (بانك‌شهر و بانك‌مسكن) وارد شوند، امكان نوسازي و ساخت 400 هزار واحدمسكوني در بافت‌فرسوده وجود دارد، اين در حالي است كه در شهر تهران سالانه حداكثر 200 هزار واحد در كل‌ سطح‌شهر ساخته مي‌شود. شهرداري‌تهران زمين‌هاي زيادي در شهر دارد كه مي‌تواند با استفاده از طرح كليد‌به‌كليد، از آنها براي نقل‌وانتقال مالكان بافت‌فرسوده و آزادسازي بافت براي نوسازي استفاده كند.
 واحدي افزود: برنامه ما اين است كه در يك قطعه زمين در مجاورت يك محله فرسوده، مثلا 2هزار واحد مسكوني احداث كنيم و با پيش‌فروش نيمي از واحدها به صورت آزاد، منابع مالي را براي ساخت نيمي ‌ديگر تامين كنيم و يك هزار واحد را به يك هزار مالك املاك كلنگي ساكن يك محله واگذار كنيم تا به همين تعداد، ملك كلنگي در اختيار دولت براي نوسازي و سپس واگذاري به گروه‌هاي بعدي از مالكان كلنگي، قرار بگيرد.
 قائم‌مقام وزير راه‌وشهرسازي در استان تهران تصريح كرد: چالش ديرينه‌اي كه در بافت‌فرسوده وجود دارد اين است كه مالكان معمولا نگران سرنوشت ملك‌‌شان هستند و به خاطر ابهامي كه از بابت مدت دوساله نوسازي و قيمت نهايي واحد بازسازي شده دارند، تمايل به نوسازي پيدا نمي‌كنند، اما با طرح كليد‌به‌كليد، بلافاصله مالكان به محل جديد و واحدجديد منتقل مي‌شوند و مالكيت‌شان بر ملك كلنگي براي هميشه خاتمه پيدا مي‌كند.
 فكر متولدين دهه60 هستيم
واحدي در ادامه گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» با تاكيد براينكه طرح‌هاي جديد آماده‌ اجرا در بازار مسكن تهران همسو با برنامه‌هاي وزير راه‌وشهرسازي دولت يازدهم تعريف شده است، افزود: هم‌اكنون متولدين دهه60 با رسيدن به سن‌ ازدواج، منحني تقاضاي مسكن را به بالاترين سطح رسانده‌اند و بايد با مكانيزم‌هايي همچون راه‌اندازي صندوق پس‌انداز، از نقدينگي موجود در اختيار اين افراد براي تامين مالي نظام ساخت‌وساز بهره گرفت و با استفاده از زمين‌هاي دولتي، پروژه‌هاي مسكوني در سطح مختلف اجاره‌اي، حمايتي و اجتماعي تعريف كرد.
 راه ورود به زمين‌هاي محبوس
مديركل اداره راه‌وشهرسازي استان تهران با اشاره به اينكه بخش قابل‌توجهي از زمين‌هاي بلااستفاده در پايتخت را قطعات چندصد هكتاري بزرگي تشكيل مي‌دهد كه سال‌ها است در اختيار برخي وزارتخانه‌ها، دستگاه‌هاي دولتي، نهادهاي عمومي و برخي نهادهاي نظامي قرار دارد، گفت: مساحتي در حدود 800 هكتار از اين زمين‌ها درست در غربي‌ترين و شرقي‌ترين نقاط تهران واقع شده كه قصد داريم با مذاكره با دستگاه‌هايي كه اين زمين‌ها فعلا در اختيار آنهاست، با استفاده از شيوه‌هايي همچون مشاركتي، زمين‌‌ها را به ساخت‌وساز بگيريم.
 وي با بيان اينكه يكي از مشكلات عمده دولت در تهران، اشغال زمين‌هاي بزرگ به صورت بلااستفاده توسط دستگاه‌ها است افزود: در خصوص مسكن‌‌ويژه هم كه سال گذشته به اجرا درآورديم، بحث زمين وقت فوق‌العاده زيادي از دولت گرفت. اما مي‌شود با به كارگيري ابزار مالياتي، بلااستفاده بودن زمين‌ها را پايان داد و مالكان را مجاب به ساخت‌وساز كرد.
 آخرين وضعيت مسكن ويژه
واحدي درخصوص آخرين وضعيت كارگاه مسكن‌ويژه تهرانسر نيز گفت: با بعضي پيمانكاراني كه كار را خوابانده‌اند برخورد كرده‌ايم و نامه فسخ‌ قرارداد آنها را هم تنظيم كرده و در حال ابلاغ به پيمانكار مربوطه هستيم.
 وي افزود: پيش‌خريداران مسكن‌ويژه اصلا نگران قيمت‌ تمام‌شده نباشند چون اختلاف فكري ما با پيمانكاران ربطي به قيمت تمام‌شده ندارد، بلكه به سهم دولت و پيمانكار از محل زمين و هزينه ساخت مربوط مي‌شود.
 مدير كل راه و شهرسازي استان تهران در عين حال خاطرنشان كرد: با پيمانكاران توافق كرده‌ايم واحدهاي مسكوني‌ طرح مسكن‌ويژه تهرانسر را تا پايان سفت‌كاري پيش ببرند و در مرحله ناز‌ك‌كاري بابت سهم دو طرف، وارد مذاكره با ما شوند.