شهرداری در حالی که هم‌اکنون یک بار عوارض رایج- هزینه تراکم- و بار دیگر عوارض متفرقه از سازنده‌ها دریافت می‌کند، به دنبال تعریف عوارض بر ارزش افزوده املاک نیز است که البته این لایحه فعلا در شورا مسکوت مانده است
ایست به محرک قیمت مسکن
16 - مرداد
1392
مدیریت شهری تهران در روزهایی که پایتخت تحت‌تاثیر واگذاری کرسی‌های شورای‌شهر به اعضای جدید و در نهایت انتخاب فردی تازه برای شهرداری تهران، در برزخ قرار گرفته است، لایحه‌ای را به شورا آورده که محتوای آن دریافت سه‌باره عوارض از ساخت‌وساز را نشانه گرفته است.
در حال حاضر در برخی مناطق تهران، هنگام صدور پروانه ساخت مسکونی، سازنده مجبور است یکبار عوارض رایج - هزینه تراکم- را به شهرداری پرداخت کند و یکبار هم عوارض تازه‌ای تحت عنوان «عوارض متفرقه» را که مبلغ آن چندبرابر عوارض اولی می‌شود، بپردازد.
هر چند «عوارض‌متفرقه» از ابتدای امسال در برگه پروانه‌ساختمانی گنجانده شده و به صورت شفاهی نیز به سازنده‌ها اعلام شده است که این عوارض بابت مزایای اجرای طرح تفصیلی جدید، گرفته می‌شود، اما روز گذشته شهرداری لایحه‌ای را برای اخذ عوارض سوم تحت عنوان «عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی جدید» به شورا آورد که البته گلایه برخی اعضای شورای‌شهر بابت دریافت بدون اجازه عوارض متفرقه و ابهام در عوارض سوم، باعث شد طرح «مسکوت گذاشتن این لایحه تا تشکیل شورای چهارم» با اکثریت آراء به تصویب برسد.
آنچه باعث مخالفت شورا با این لایحه شد، تاثیر تحریکی دریافت چندین باره عوارض شهرداری از ساخت‌وسازهای مسکونی است به‌طوری‌که گفته می‌شود بسازوبفروش‌ها به اندازه دو برابر میزان عوارض دریافتی، بلافاصله قیمت فروش واحدهای مسکونی را افزایش خواهند داد.
همچنین ایراد فاحش در این لایحه، غفلت محض از اثر دو بعدی اجرای طرح تفصیلی جدید بر ارزش املاک تهران است. این طرح در برخی موارد باعث کاهش ارزش و در برخی موارد هم باعث افزایش ارزش یک ملک می‌شود این در حالی است که شهرداری در لایحه‌ای که برای دریافت عوارض ناشی از تغییر ارزش املاک به‌واسطه آثار اجرای طرح تفصیلی جدید تهیه کرده، فقط یک‌بعد - ارزش‌افزوده- را دیده و برای املاکی که به خاطر تغییر ناخوشایند کاربری با ارزش‌کاهنده روبه‌رو شده‌اند، حق پرداخت عوارض به مالک از جانب شهرداری را محفوظ نگذاشته است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در جلسه دیروز شورا، این ایراد در لایحه تغییر عوارض ساخت‌وساز، مانع تصویب لایحه شد.
براساس این لایحه، شهرداری بنا داشت عوارض جدیدی تحت عنوان «تعرفه ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی جدید» را از کلیه اراضی و املاک شهر، جدا از عوارض ساخت‌وساز، دریافت کند.
هر چند ملاک دریافت این عوارض صرفا املاکی تعریف شده که کاربری آنها در اثر طرح تفصیلی جدید از حالت پیشین شامل فاقدکاربری، مسکونی یا خدماتی به حالت جدید مسکونی و تجاری تغییر پیدا کرده است، اما استفاده از واژه «کلیه املاک» در متن لایحه با این موضوع در تناقض است و احتمال دارد در صورت تصویب این لایحه بدون تغییر در محتوا، حتی املاکی که کاربری قدیمی و جدید آنها یکسان بوده است نیز مشمول پرداخت عوارض جدید شوند.
به دنبال رفع ابهام شهروندان هستیم
با این حال علیرضا جاوید، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، درباره ضرورت تصویب این لایحه در جلسه دیروز گفت: ما مصوبات متعددی درباره موضوع ارزش افزوده املاک داریم، اما به دلیل تعدد این مصوبات نیاز به جمع‌بندی حس می‌شد این نیاز را هم دکتر نجفی به ما تذکر دادند که نیاز به یکسان‌سازی و وحدت رویه داریم.
او ادامه داد: طبق پیشنهاد عضو شورای شهر بنا شد این شفاف‌سازی در حوزه عوارض هم اجرا شود تا شهروندان بتوانند بدون نیاز به رانت در شهرداری از منزل خود حدود عوارض ملک خود را به دست بیاورند و تصمیم بگیرند که اقدام به ساخت‌وساز کنند یا خیر. او اضافه کرد: زیرا کار بسیاری از مردم ما ساخت و ساز نیست و صرفا برای رفع نیاز خانواده‌شان اقدام به این کار می‌کنند.
جاوید افزود: در پی درخواست ایشان ما این لایحه را تهیه کردیم، زیرا مصوبه قبلی شورا در سال 88 فرمول پیچیده‌ای برای محاسبه عوارض داشت که خود من هم باید با ماشین حساب مهندسی آن را حساب کنم، به همین جهت این فرمول را در این لایحه صادر کردیم و اگر آن را در سایت شهرداری بگذاریم، هر کسی با یک نگاه به طرح تفصیلی می‌تواند عوارض ملک خود را حساب کند.معاون شهرسازی تاکید کرد: این لایحه در صورت تصویب بسیاری ابهامات شهروندان را برطرف می‌کند.
اجرا قبل از تصویب!
حمزه شکیب رییس کمیسیون توسعه و عمران در جریان بررسی این لایحه با انتقاد نسبت به دریافت عوارض مازاد از املاک پیش از تصویب لایحه اظهار کرد: شما خودتان را جای ما بگذارید و ببینید اگر لایحه‌ای را برای تصویب به شما بدهند که همین الان در حال اجرا شدن است چگونه برخورد می‌کنید؟
او ادامه داد: این لایحه در طرح تفصیلی جدید پیش‌بینی شده، اما شهرداری تا پیش از تصویب آن توسط شورا حق اجرا را ندارد؛ چون در این صورت توهین به شورا و مردم است.
رییس کمیسیون عمران اضافه کرد: اگر مالکی تا پیش از اجرای طرح تفصیلی اجازه ساخت چهار طبقه در ملک خود را داشته، اما براساس طرح تفصیلی مجوز ساخت پنج طبقه را دارد باید مشخص کند پولی که بابت این خدمات از شهروندان گرفته می‌شود طبق چه تعرفه‌ای تعیین شده است و این پول در چه حسابی واریز می‌شود؟
شکیب تصریح کرد: ما باید در این لایحه علاوه بر ارزش افزوده ارزش کاهنده را هم در نظر بگیریم، چرا که اجرای طرح جامع و تفصیلی در بسیاری موارد موجب کاهش ارزش املاک می‌شود.
رد لایحه یا فرصت به شهرداری؟
رسول خادم، رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورا نیز با اشاره به نیاز به زمان بیشتر برای بررسی لایحه گفت: البته نظر ما کلاً بر رد لایحه است، ولی با این حال می‌خواهیم فرصت بیشتری به دوستان شهرداری بدهیم، زیرا این لایحه بسیار مهم است و می‌تواند رویکرد شهرسازی و قیمت‌گذاری املاک را تغییر دهد. در پایان شورا به این نتیجه رسید که لایحه ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی جدید را تا تکمیل اطلاعات آن، به صورت مسکوت نگه دارد.
در حال حاضر در برخی مناطق تهران، هنگام صدور پروانه ساخت مسکونی، سازنده مجبور است یکبار عوارض رایج - هزینه تراکم- را به شهرداری پرداخت کند و یکبار هم عوارض تازه‌ای تحت عنوان «عوارض متفرقه» را که مبلغ آن چندبرابر عوارض اولی می‌شود، بپردازد.
هر چند «عوارض‌متفرقه» از ابتدای امسال در برگه پروانه‌ساختمانی گنجانده شده و به صورت شفاهی نیز به سازنده‌ها اعلام شده است که این عوارض بابت مزایای اجرای طرح تفصیلی جدید، گرفته می‌شود، اما روز گذشته شهرداری لایحه‌ای را برای اخذ عوارض سوم تحت عنوان «عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی جدید» به شورا آورد که البته گلایه برخی اعضای شورای‌شهر بابت دریافت بدون اجازه عوارض متفرقه و ابهام در عوارض سوم، باعث شد طرح «مسکوت گذاشتن این لایحه تا تشکیل شورای چهارم» با اکثریت آراء به تصویب برسد.
آنچه باعث مخالفت شورا با این لایحه شد، تاثیر تحریکی دریافت چندین باره عوارض شهرداری از ساخت‌وسازهای مسکونی است به‌طوری‌که گفته می‌شود بسازوبفروش‌ها به اندازه دو برابر میزان عوارض دریافتی، بلافاصله قیمت فروش واحدهای مسکونی را افزایش خواهند داد.
همچنین ایراد فاحش در این لایحه، غفلت محض از اثر دو بعدی اجرای طرح تفصیلی جدید بر ارزش املاک تهران است. این طرح در برخی موارد باعث کاهش ارزش و در برخی موارد هم باعث افزایش ارزش یک ملک می‌شود این در حالی است که شهرداری در لایحه‌ای که برای دریافت عوارض ناشی از تغییر ارزش املاک به‌واسطه آثار اجرای طرح تفصیلی جدید تهیه کرده، فقط یک‌بعد - ارزش‌افزوده- را دیده و برای املاکی که به خاطر تغییر ناخوشایند کاربری با ارزش‌کاهنده روبه‌رو شده‌اند، حق پرداخت عوارض به مالک از جانب شهرداری را محفوظ نگذاشته است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در جلسه دیروز شورا، این ایراد در لایحه تغییر عوارض ساخت‌وساز، مانع تصویب لایحه شد.
براساس این لایحه، شهرداری بنا داشت عوارض جدیدی تحت عنوان «تعرفه ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی جدید» را از کلیه اراضی و املاک شهر، جدا از عوارض ساخت‌وساز، دریافت کند.
هر چند ملاک دریافت این عوارض صرفا املاکی تعریف شده که کاربری آنها در اثر طرح تفصیلی جدید از حالت پیشین شامل فاقدکاربری، مسکونی یا خدماتی به حالت جدید مسکونی و تجاری تغییر پیدا کرده است، اما استفاده از واژه «کلیه املاک» در متن لایحه با این موضوع در تناقض است و احتمال دارد در صورت تصویب این لایحه بدون تغییر در محتوا، حتی املاکی که کاربری قدیمی و جدید آنها یکسان بوده است نیز مشمول پرداخت عوارض جدید شوند.
به دنبال رفع ابهام شهروندان هستیم
با این حال علیرضا جاوید، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، درباره ضرورت تصویب این لایحه در جلسه دیروز گفت: ما مصوبات متعددی درباره موضوع ارزش افزوده املاک داریم، اما به دلیل تعدد این مصوبات نیاز به جمع‌بندی حس می‌شد این نیاز را هم دکتر نجفی به ما تذکر دادند که نیاز به یکسان‌سازی و وحدت رویه داریم.
او ادامه داد: طبق پیشنهاد عضو شورای شهر بنا شد این شفاف‌سازی در حوزه عوارض هم اجرا شود تا شهروندان بتوانند بدون نیاز به رانت در شهرداری از منزل خود حدود عوارض ملک خود را به دست بیاورند و تصمیم بگیرند که اقدام به ساخت‌وساز کنند یا خیر. او اضافه کرد: زیرا کار بسیاری از مردم ما ساخت و ساز نیست و صرفا برای رفع نیاز خانواده‌شان اقدام به این کار می‌کنند.
جاوید افزود: در پی درخواست ایشان ما این لایحه را تهیه کردیم، زیرا مصوبه قبلی شورا در سال 88 فرمول پیچیده‌ای برای محاسبه عوارض داشت که خود من هم باید با ماشین حساب مهندسی آن را حساب کنم، به همین جهت این فرمول را در این لایحه صادر کردیم و اگر آن را در سایت شهرداری بگذاریم، هر کسی با یک نگاه به طرح تفصیلی می‌تواند عوارض ملک خود را حساب کند.معاون شهرسازی تاکید کرد: این لایحه در صورت تصویب بسیاری ابهامات شهروندان را برطرف می‌کند.
اجرا قبل از تصویب!
حمزه شکیب رییس کمیسیون توسعه و عمران در جریان بررسی این لایحه با انتقاد نسبت به دریافت عوارض مازاد از املاک پیش از تصویب لایحه اظهار کرد: شما خودتان را جای ما بگذارید و ببینید اگر لایحه‌ای را برای تصویب به شما بدهند که همین الان در حال اجرا شدن است چگونه برخورد می‌کنید؟
او ادامه داد: این لایحه در طرح تفصیلی جدید پیش‌بینی شده، اما شهرداری تا پیش از تصویب آن توسط شورا حق اجرا را ندارد؛ چون در این صورت توهین به شورا و مردم است.
رییس کمیسیون عمران اضافه کرد: اگر مالکی تا پیش از اجرای طرح تفصیلی اجازه ساخت چهار طبقه در ملک خود را داشته، اما براساس طرح تفصیلی مجوز ساخت پنج طبقه را دارد باید مشخص کند پولی که بابت این خدمات از شهروندان گرفته می‌شود طبق چه تعرفه‌ای تعیین شده است و این پول در چه حسابی واریز می‌شود؟
شکیب تصریح کرد: ما باید در این لایحه علاوه بر ارزش افزوده ارزش کاهنده را هم در نظر بگیریم، چرا که اجرای طرح جامع و تفصیلی در بسیاری موارد موجب کاهش ارزش املاک می‌شود.
رد لایحه یا فرصت به شهرداری؟
رسول خادم، رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورا نیز با اشاره به نیاز به زمان بیشتر برای بررسی لایحه گفت: البته نظر ما کلاً بر رد لایحه است، ولی با این حال می‌خواهیم فرصت بیشتری به دوستان شهرداری بدهیم، زیرا این لایحه بسیار مهم است و می‌تواند رویکرد شهرسازی و قیمت‌گذاری املاک را تغییر دهد. در پایان شورا به این نتیجه رسید که لایحه ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی جدید را تا تکمیل اطلاعات آن، به صورت مسکوت نگه دارد.
منبع خبر : دنیای اقتصاد