خرید آپارتمان با نیت «تبدیل به احسن کردن خانه موجود» عمده معاملات حال‌حاضر بازار را در مقایسه با «خرید مصرفی» و «خرید سرمایهای» تشکیل میدهد
ترکیب تقاضا در بازار مسکن
10 - تیر
1392
رییس پیشین مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران از تقویت نوعی از تقاضا به بازار خرید مسکن تحت عنوان تقاضای سوم خبر میدهد و می‌گوید: در حال حاضر غالب معاملات آپارتمان‌های مسکونی در تهران توسط این گروه از متقاضیان در مقایسه با دو گروه قبلی «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایهای» انجام میشود.
این مدل از تقاضا در بازار مسکن را خانوارهایی تشکیل داده‌اند که همگی دارای سابقه مالکیت تا لحظه انجام معامله هستند؛ اما برای تبدیل به احسن‌کردن محل سکونت، اقدام به تعویض آپارتمان میکنند. این متقاضیان اغلب از مناطق مرکزی یا توسعه‌یافته تهران به سمت محله‌های در حال توسعه و البته ارزان‌قیمت نقل مکان میکنند تا از یک‌سو با پول حاصل از فروش آپارتمان فعلی، واحدی با متراژ بزرگتر صاحب شوند و از سوی دیگر بتوانند از ارزش‌افزوده واحد جدید تحت‌تاثیر توسعه‌یافتگی محله بعد از چند سال، بهره‌مند شوند.
علیرضا قهاری رییس پیشین مرکز مطالعات شهرسازی و معماری –وابسته به وزارت مسکن وقت و وزارت راه‌وشهرسازی فعلی- دراین‌باره معتقد است: ساخت‌وسازهای جدید در مناطق دوردست شهر تهران همچون منطقه22 را عمدتا گروه سوم تقاضا خریداری میکند و از آنجا که تقاضای مصرفی – خریدارانی که برای بار اول وارد بازار مسکن میشوند همچون زوج‌های جوان- قدرت خرید واحدهای مسکونی نوساز را ندارند، سهم آنها از معاملات نوسازها فوق‌العاده پایین است.
متن گفت‌وگو با علیرضا قهاری را در زیر بخوانید:
برای خرید مسکن در کلان شهری همچون تهران مولفه‌های متعددی از سوی خانوار برای خرید خانه در نظر گرفته میشود. فردی که به بازار مصرفی مسکن وارد میشود و به مسکن نگاه تامین سرپناه دارد علاوه بر فاکتور اقتصادی چه مولفه‌های مهمی در خرید مسکن برای وی تعیین‌کننده است؟
در کلان‌شهری همچون تهران بازار مصرفی مسکن به چندین بخش تبدیل میشود. یک بخش گروهی هستند که به این شهر مهاجرت کرده‌اند و با شرایطی متفاوت به بازار مسکن پایتخت وارد میشوند. گروه دیگری ساکنانی هستند که یا از ابتدا در شهر تهران متولد شده‌اند یا از زمان مهاجرت آنها به تهران سالیان زیادی می‌گذرد. گروه اول چون از امکانات مالی کمتری به دلیل مهاجرت به یک شهر بزرگتر برخوردار هستند و اغلب به دنبال کار و فعالیت اقتصادی به این شهر مهاجرت کرده‌اند قاعدتا در حاشیه شهرها و شهرهای جدید ساکن میشوند. به تعبیری دیگر خوابگاهی در اطراف کلان شهر برای خود برمی‌گزینند و روزها برای فعالیت اقتصادی به شهر مادر مهاجرت میکنند. بنابراین نگاه تامین سرپناه در خرید یا اجاره خانه برای آنها اولویت دارد.
اما گروه دوم یعنی ساکنان خود کلان شهر با انگیزه‌های دیگری مثل تغییر رویکردها و نگرش‌ها میل به جابه جایی درون شهری دارند. یکی از مولفه‌های مهم در خانواده‌ها برای تغییر مسکن تغییر نسل است. یعنی وقتی یک خانواده‌ای در یک محله متوسط زندگی میکند و فرزندانشان در همان محل متولد و بزرگ میشوند در عین حال شهر گسترش پیدا میکند و محلات جدید جاذبه‌های تازه‌ای برای نسل ایجاد به وجود می‌آورد، این موضوع باعث میشود که نسل جدید چندان به امکانات محله خود قانع نباشد. این تغییر نگرش در نسل جدید سبب میشود تا به خانواده‌ها فشار آورند تا از محله قدیمی خود به محله‌ای با امکانات رفاهی بیشتر یا به اصطلاح مدرن تر نقل مکان کنند، البته جابه‌جایی مکانی در شهر الزاما به منزله پیشرفت نیست. هنوز هم برای بسیاری از خانواده‌ها هویت محله و هم‌راستایی فرهنگ خانواده با فرهنگ محله در اولویت انتخاب مکان زندگی آنها قرار دارد.
یعنی اگر خانواده‌ای دارای یک فرهنگی باشد که به عنوان مثال به منطقه تهرانپارس نمی‌خورد و بخواهد در آنجا سکونت داشته باشد مسلما در آن محله نمی‌تواند پیشرفت داشته باشد. چون ممکن است دچار دگرگونی شود و اگر به نظرش پیشرفتی هم داشته باشد پوسته‌ای خواهد بود. یعنی این خانواده توانسته در یک منطقه گران‌قیمت شهر زندگی کند ولی با آن بیگانه است و ممکن است با روحیات آدم‌ها سازش نداشته باشد.
در واقع از دیدگاه شما انتخاب محل جدید زندگی باید به گونه‌ای صورت گیرد که صدمه روحی به خانواده‌ها وارد نشود.
بله. چراکه اگر تغییر درست انجام نشود این تغییر مکانی ممکن است به اعضای خانواده خصوصا افرادی که در سنین بالاتر قرار دارند و اصولا سازش پذیری کمتری با محیط جدید دارند صدمه وارد کند. اگر بخواهم راحت تر بگویم در واقع یک نوع احساس غربت در وجود فرد ایجاد میشود که منجر به گسستگی ارتباطات همسایه‌ها از هم میشود. ولی محلات قدیمی هویت و ماندگاری را برای افراد ایجاد میکند.
گذشته از خانواده‌هایی که به دلیل فشار افراد جوان تر خانواده به محلات جدید نقل مکان میکنند در چند سال اخیر شاهد جابه‌جایی درون شهری خانواده‌هایی هستیم که در سال‌های میانه زندگی خود قرار دارند و این ریسک را می‌پذیرند که در منطقه جدیدی از شهر مثل منطقه 22 زندگی کنند. به تعبیری دیگر با انگیزه تبدیل به احسن کردن خانه خود محله‌ای جدید را برای ادامه زندگی انتخاب میکنند. چه عاملی باعث میشود که این جابه‌جایی انجام شود و خانواده‌ای که حالا در میانه راه زندگی هستند چنین ریسکی را بپذیرند و چنین منطقه‌ای را برای سکونتشان در نظر بگیرند؟
خودتان هم در صحبت‌هایتان به آن اشاره کردید. اولین انگیزه تبدیل به احسن کردن خانه است. این افراد به دنبال بالا بردن کیفیت خانه خود هستند اما از آنجا که خرید و سکونت در خانه‌های محله‌های با کیفیت قدیمی شهر هزینه بیشتری را بر آنها تحمیل میکنند بنابراین انتخاب خود را به سمت محله‌های جدید شهر مثل منطقه 22 می‌برند. چون در مناطق تازه تاسیس قیمت زمین، ملک و سایر هزینه‌های سکونت نسبت به مناطق با کیفیت قدیمی شهر پایین‌تر است و خانواده می‌تواند با صرف هزینه کمتر در منطقه‌ای که احتمالا کیفیت بالاتری دارد زندگی کند.
بنابراین بازهم فاکتور اقتصادی تعیین‌کننده خواهد بود.
حتما همینطور است. مثل مهاجرت به کشوری دیگر است. وقتی از کشورتان به کشوری دیگر مهاجرت می‌کنید ممکن است در مرحله اول به مساله هویت یا اینکه شهروند درجه چند هستید توجه نکنید. در این مرحله بیشتر فاکتور اقتصادی تعیین‌کننده است.
اما مهاجرت با این انگیزه باعث به وجود آمدن پدیده حاشیه‌نشینی خواهد شد.
اگر دقت کرده باشید در طول 30 سال گذشته با افرادی که در حاشیه شهرها سکونت میکنند دو نوع برخورد می‌شد. یک عده می‌گفتند ساکنان حاشیه شهرها باعث توسعه بی‌رویه شهر و ایجاد ناهنجاری‌های اجتماعی میشوند و عده‌ای دیگر معتقد بودند که براساس آموزه‌های دینی باید مهاجران را پذیرفت و به آنها کمک کرد. اما پیش از این باید به این موضوع توجه کرد که اگر برنامه ریزی صحیحی برای تمامی محله‌های شهر وجود داشته باشد انگیزه مهاجرت از محلی به محل دیگر وجود ندارد.
در بازار مسکن با خریدارانی مواجه می‌شویم که برخی مواقع خانه‌هایی را برای سرمایه‌گذاری در محله‌هایی از شهر می‌خرند که هیچ گاه حاضر نیستند خودشان برای سکونت به آن محله بروند. چه عاملی می‌تواند سبب شود تا خریدار برای سکونت خودش هم آن منطقه را انتخاب کند؟
اول اینکه در آن منطقه احساس راحتی داشته باشد و این تصور را داشته باشد که اگر به آن محله مهاجرت کند شرایط زندگی او ارتقا پیدا میکند.به عبارتی دیگر، بتواند رفاه بیشتری را برای خود و خانواده اش تامین کند. دومین معیار به نگاه فرد بستگی دارد که بتواند به محله سکونت خود احساس تفاخر داشته باشد. بسیاری تصور میکنند که مسکن با شأن انسان رابطه دارد. اما بسیاری از بزرگان هستند که با وجود ترفیع مقام و رتبه هنوز هم در بافت‌های قدیمی شهر زندگی میکنند. مسکن هیچ‌وقت تشخص نمی‌آورد، البته به صورت ظاهری می‌آورد ولی مفهومی و باطنی نمی‌آورد.
اگر بخواهیم بحث را در بخش دیگری ادامه دهیم می‌خواهیم نگاهی داشته باشیم به نوع تقاضای غالب در بازار مسکن در ماه‌های آینده. در صورتی که جو روانی حاکم بر بازار مسکن در همین حالت باقی بماند پیش‌بینی می‌کنید تقاضا در بازار مسکن در ماه‌های آینده به چه سمتی برود؟ گروه‌هایی که به دنبال تبدیل به احسن کردن خانه‌ها هستند یا گروه‌های مصرفی واقعی؟
ما همچنان در چند سال آینده به دلیل شکل هرم سنی جمعیت کشور تقاضای واقعی مسکن را داریم. از طرفی با توجه به صحبت‌های ارائه شده بنا است یارانه نقدی همچنان ادامه پیدا کند که به معنی ادامه تزریق نقدینگی در سطح جامعه است. اما این نقدینگی و تسهیلات بانکی در حد گذشته نمی‌تواند تقاضای واقعی(مثل جوانی که تازه تشکیل خانواده داده و به دنبال خرید خانه است) را پوشش دهد. به همین دلیل به نظر می‌رسد وضعیت موجود فقط به تقاضای غیرواقعی و افرادی که دنبال تبدیل به احسن کردن خانه خود هستند کمک کند.
این مدل از تقاضا در بازار مسکن را خانوارهایی تشکیل داده‌اند که همگی دارای سابقه مالکیت تا لحظه انجام معامله هستند؛ اما برای تبدیل به احسن‌کردن محل سکونت، اقدام به تعویض آپارتمان میکنند. این متقاضیان اغلب از مناطق مرکزی یا توسعه‌یافته تهران به سمت محله‌های در حال توسعه و البته ارزان‌قیمت نقل مکان میکنند تا از یک‌سو با پول حاصل از فروش آپارتمان فعلی، واحدی با متراژ بزرگتر صاحب شوند و از سوی دیگر بتوانند از ارزش‌افزوده واحد جدید تحت‌تاثیر توسعه‌یافتگی محله بعد از چند سال، بهره‌مند شوند.
علیرضا قهاری رییس پیشین مرکز مطالعات شهرسازی و معماری –وابسته به وزارت مسکن وقت و وزارت راه‌وشهرسازی فعلی- دراین‌باره معتقد است: ساخت‌وسازهای جدید در مناطق دوردست شهر تهران همچون منطقه22 را عمدتا گروه سوم تقاضا خریداری میکند و از آنجا که تقاضای مصرفی – خریدارانی که برای بار اول وارد بازار مسکن میشوند همچون زوج‌های جوان- قدرت خرید واحدهای مسکونی نوساز را ندارند، سهم آنها از معاملات نوسازها فوق‌العاده پایین است.
متن گفت‌وگو با علیرضا قهاری را در زیر بخوانید:
برای خرید مسکن در کلان شهری همچون تهران مولفه‌های متعددی از سوی خانوار برای خرید خانه در نظر گرفته میشود. فردی که به بازار مصرفی مسکن وارد میشود و به مسکن نگاه تامین سرپناه دارد علاوه بر فاکتور اقتصادی چه مولفه‌های مهمی در خرید مسکن برای وی تعیین‌کننده است؟
در کلان‌شهری همچون تهران بازار مصرفی مسکن به چندین بخش تبدیل میشود. یک بخش گروهی هستند که به این شهر مهاجرت کرده‌اند و با شرایطی متفاوت به بازار مسکن پایتخت وارد میشوند. گروه دیگری ساکنانی هستند که یا از ابتدا در شهر تهران متولد شده‌اند یا از زمان مهاجرت آنها به تهران سالیان زیادی می‌گذرد. گروه اول چون از امکانات مالی کمتری به دلیل مهاجرت به یک شهر بزرگتر برخوردار هستند و اغلب به دنبال کار و فعالیت اقتصادی به این شهر مهاجرت کرده‌اند قاعدتا در حاشیه شهرها و شهرهای جدید ساکن میشوند. به تعبیری دیگر خوابگاهی در اطراف کلان شهر برای خود برمی‌گزینند و روزها برای فعالیت اقتصادی به شهر مادر مهاجرت میکنند. بنابراین نگاه تامین سرپناه در خرید یا اجاره خانه برای آنها اولویت دارد.
اما گروه دوم یعنی ساکنان خود کلان شهر با انگیزه‌های دیگری مثل تغییر رویکردها و نگرش‌ها میل به جابه جایی درون شهری دارند. یکی از مولفه‌های مهم در خانواده‌ها برای تغییر مسکن تغییر نسل است. یعنی وقتی یک خانواده‌ای در یک محله متوسط زندگی میکند و فرزندانشان در همان محل متولد و بزرگ میشوند در عین حال شهر گسترش پیدا میکند و محلات جدید جاذبه‌های تازه‌ای برای نسل ایجاد به وجود می‌آورد، این موضوع باعث میشود که نسل جدید چندان به امکانات محله خود قانع نباشد. این تغییر نگرش در نسل جدید سبب میشود تا به خانواده‌ها فشار آورند تا از محله قدیمی خود به محله‌ای با امکانات رفاهی بیشتر یا به اصطلاح مدرن تر نقل مکان کنند، البته جابه‌جایی مکانی در شهر الزاما به منزله پیشرفت نیست. هنوز هم برای بسیاری از خانواده‌ها هویت محله و هم‌راستایی فرهنگ خانواده با فرهنگ محله در اولویت انتخاب مکان زندگی آنها قرار دارد.
یعنی اگر خانواده‌ای دارای یک فرهنگی باشد که به عنوان مثال به منطقه تهرانپارس نمی‌خورد و بخواهد در آنجا سکونت داشته باشد مسلما در آن محله نمی‌تواند پیشرفت داشته باشد. چون ممکن است دچار دگرگونی شود و اگر به نظرش پیشرفتی هم داشته باشد پوسته‌ای خواهد بود. یعنی این خانواده توانسته در یک منطقه گران‌قیمت شهر زندگی کند ولی با آن بیگانه است و ممکن است با روحیات آدم‌ها سازش نداشته باشد.
در واقع از دیدگاه شما انتخاب محل جدید زندگی باید به گونه‌ای صورت گیرد که صدمه روحی به خانواده‌ها وارد نشود.
بله. چراکه اگر تغییر درست انجام نشود این تغییر مکانی ممکن است به اعضای خانواده خصوصا افرادی که در سنین بالاتر قرار دارند و اصولا سازش پذیری کمتری با محیط جدید دارند صدمه وارد کند. اگر بخواهم راحت تر بگویم در واقع یک نوع احساس غربت در وجود فرد ایجاد میشود که منجر به گسستگی ارتباطات همسایه‌ها از هم میشود. ولی محلات قدیمی هویت و ماندگاری را برای افراد ایجاد میکند.
گذشته از خانواده‌هایی که به دلیل فشار افراد جوان تر خانواده به محلات جدید نقل مکان میکنند در چند سال اخیر شاهد جابه‌جایی درون شهری خانواده‌هایی هستیم که در سال‌های میانه زندگی خود قرار دارند و این ریسک را می‌پذیرند که در منطقه جدیدی از شهر مثل منطقه 22 زندگی کنند. به تعبیری دیگر با انگیزه تبدیل به احسن کردن خانه خود محله‌ای جدید را برای ادامه زندگی انتخاب میکنند. چه عاملی باعث میشود که این جابه‌جایی انجام شود و خانواده‌ای که حالا در میانه راه زندگی هستند چنین ریسکی را بپذیرند و چنین منطقه‌ای را برای سکونتشان در نظر بگیرند؟
خودتان هم در صحبت‌هایتان به آن اشاره کردید. اولین انگیزه تبدیل به احسن کردن خانه است. این افراد به دنبال بالا بردن کیفیت خانه خود هستند اما از آنجا که خرید و سکونت در خانه‌های محله‌های با کیفیت قدیمی شهر هزینه بیشتری را بر آنها تحمیل میکنند بنابراین انتخاب خود را به سمت محله‌های جدید شهر مثل منطقه 22 می‌برند. چون در مناطق تازه تاسیس قیمت زمین، ملک و سایر هزینه‌های سکونت نسبت به مناطق با کیفیت قدیمی شهر پایین‌تر است و خانواده می‌تواند با صرف هزینه کمتر در منطقه‌ای که احتمالا کیفیت بالاتری دارد زندگی کند.
بنابراین بازهم فاکتور اقتصادی تعیین‌کننده خواهد بود.
حتما همینطور است. مثل مهاجرت به کشوری دیگر است. وقتی از کشورتان به کشوری دیگر مهاجرت می‌کنید ممکن است در مرحله اول به مساله هویت یا اینکه شهروند درجه چند هستید توجه نکنید. در این مرحله بیشتر فاکتور اقتصادی تعیین‌کننده است.
اما مهاجرت با این انگیزه باعث به وجود آمدن پدیده حاشیه‌نشینی خواهد شد.
اگر دقت کرده باشید در طول 30 سال گذشته با افرادی که در حاشیه شهرها سکونت میکنند دو نوع برخورد می‌شد. یک عده می‌گفتند ساکنان حاشیه شهرها باعث توسعه بی‌رویه شهر و ایجاد ناهنجاری‌های اجتماعی میشوند و عده‌ای دیگر معتقد بودند که براساس آموزه‌های دینی باید مهاجران را پذیرفت و به آنها کمک کرد. اما پیش از این باید به این موضوع توجه کرد که اگر برنامه ریزی صحیحی برای تمامی محله‌های شهر وجود داشته باشد انگیزه مهاجرت از محلی به محل دیگر وجود ندارد.
در بازار مسکن با خریدارانی مواجه می‌شویم که برخی مواقع خانه‌هایی را برای سرمایه‌گذاری در محله‌هایی از شهر می‌خرند که هیچ گاه حاضر نیستند خودشان برای سکونت به آن محله بروند. چه عاملی می‌تواند سبب شود تا خریدار برای سکونت خودش هم آن منطقه را انتخاب کند؟
اول اینکه در آن منطقه احساس راحتی داشته باشد و این تصور را داشته باشد که اگر به آن محله مهاجرت کند شرایط زندگی او ارتقا پیدا میکند.به عبارتی دیگر، بتواند رفاه بیشتری را برای خود و خانواده اش تامین کند. دومین معیار به نگاه فرد بستگی دارد که بتواند به محله سکونت خود احساس تفاخر داشته باشد. بسیاری تصور میکنند که مسکن با شأن انسان رابطه دارد. اما بسیاری از بزرگان هستند که با وجود ترفیع مقام و رتبه هنوز هم در بافت‌های قدیمی شهر زندگی میکنند. مسکن هیچ‌وقت تشخص نمی‌آورد، البته به صورت ظاهری می‌آورد ولی مفهومی و باطنی نمی‌آورد.
اگر بخواهیم بحث را در بخش دیگری ادامه دهیم می‌خواهیم نگاهی داشته باشیم به نوع تقاضای غالب در بازار مسکن در ماه‌های آینده. در صورتی که جو روانی حاکم بر بازار مسکن در همین حالت باقی بماند پیش‌بینی می‌کنید تقاضا در بازار مسکن در ماه‌های آینده به چه سمتی برود؟ گروه‌هایی که به دنبال تبدیل به احسن کردن خانه‌ها هستند یا گروه‌های مصرفی واقعی؟
ما همچنان در چند سال آینده به دلیل شکل هرم سنی جمعیت کشور تقاضای واقعی مسکن را داریم. از طرفی با توجه به صحبت‌های ارائه شده بنا است یارانه نقدی همچنان ادامه پیدا کند که به معنی ادامه تزریق نقدینگی در سطح جامعه است. اما این نقدینگی و تسهیلات بانکی در حد گذشته نمی‌تواند تقاضای واقعی(مثل جوانی که تازه تشکیل خانواده داده و به دنبال خرید خانه است) را پوشش دهد. به همین دلیل به نظر می‌رسد وضعیت موجود فقط به تقاضای غیرواقعی و افرادی که دنبال تبدیل به احسن کردن خانه خود هستند کمک کند.
منبع خبر : دنیای اقتصاد