آیا زمین‌های بایر عرضه می‌شوند

تهرانی‌ها هنوز بابت خیز 82درصدی قیمت زمین در پاییز سال91 مبهوت هستند و برخی مسوولان برای اقناع بهت‌زده‌ها این‌طور استدلال می‌کنند که «چون کلان‌شهر تهران از کمبود زمین رنج می‌برد، افزایش قیمت در برخی مواقع طبیعی است»، اما آنچه به‌تازگی به عنوان یکی از علل بحران قیمت زمین در پایتخت نمود پیدا کرده، بی‌توجهی دولت و مجلس و شهرداری‌ها نسبت به قانونی است که 5 سال پیش به تصویب رسید و چون در این سال‌ها به اجرا درنیامد، پیامد تجمیعی آن، سال گذشته گریبان بازار مسکن را گرفت.
 بسازوبفروش‌ها و انبوه‌‌سازان معمولا در پاییز هر سال، برای تامین محل اجرای پروژه‌های سال بعد، وارد بازار خرید زمین می‌شوند و در این فصل معاملات زمین رونق می‌گیرد. پاییز سال گذشته حجم بالای تقاضا برای خرید زمین به‌واسطه رونق ساخت‌وسازهای دو سال قبل، قیمت زمین در تهران را با افزایش نزدیک به دو برابری روبه‌رو کرد و اثر زنجیره‌ای خود را بر قیمت مسکن وارد کرد؛ طوری که در شرایطی که سرتاسر سال91 معامله مسکن در رکود نسبی قرار داشت، اما قیمت مسکن حدود 50 درصد افزایش یافت. اکنون بررسی‌های کارشناسان مسکن نشان می‌دهد، وجود انبوه «زمین‌های بایر» تقریبا در همه مناطق تهران باعث «کمبود کاذب» قطعات زمین آماده‌ساخت در این کلان‌شهر و در نتیجه جهش قیمت‌ها شده است.
 آفت زمین بایر
 زمین بایر به زمینی گفته می‌شود که مالک آن، زمین را برای فعالیت عمرانی معطل گذاشته و آن را از استفاده ساختمانی محروم کرده است.
 طبق ماده 15 قانون ساماندهی مسکن که اردیبهشت سال87 به تصویب رسید، شهرداری‌ها در شهرهای بزرگ موظفند موقعیت زمین‌ها‌ی بایر را شناسایی و آدرس آنها را در اختیار ادارات مالیاتی قرار دهند تا مرجع مالیاتی کشور سالی 12 درصد قیمت روز زمین، از مالکان آن مالیات دریافت کند. اما به رغم این قانون و پیش‌بینی ردیف درآمدی در بودجه، ریالی در قالب این مالیات در 5سال گذشته چه در تهران چه در سایر شهرها دریافت نشده است. در این میان، دولت به‌خاطر عدم پیگیری نسبت به چرایی عدم دریافت مالیات از زمین‌های بایر، شهرداری‌ها به‌خاطر آزاد گذاشتن مالکان زمین‌های بایر و عدم اخطار به آنها بابت تعیین‌تکلیف زمین‌ها و در نهایت مجلس به‌خاطر ضعف نظارت بر حسن اجرای ماده15 قانون ساماندهی مسکن در این سال‌ها، در نابسامانی بازار زمین باید پاسخگو باشند. دولت در این سال‌ها نه تنها در دریافت مالیات از زمین‌های بایر غفلت کرده که نسبت به ماده 16 قانون ساماندهی مسکن که بر اعمال تخفیف 50 درصدی بر هزینه صدور پروانه و تراکم در بافت‌فرسوده تاکید دارد نیز تمکین نکرده است.
 این دو ماده از قانون اگر به درستی و تمام و کمال به اجرا درمی‌آمد، مسیر عرضه زمین به بازار ساخت‌وساز و همین‌طور مسیر ساخت‌وساز ارزان‌قیمت هموار می‌شد.
 ، بررسی علت غفلت پنج ساله از دو ماده قانونی از سوی سه نهاد قانونگذار، نظارتی و اجرایی، در روزهای پایانی عمر دولت دهم زیر ذره بین مسوولان و کارشناسان این سه دستگاه قرار گرفت.
 ، در شرایطی که بنا بر اظهار برخی نمایندگان مجلس، بیشترین بی‌اعتنایی‌ها به قوانین مصوب مجلس در حوزه مسکن و ساخت‌و‌ساز، ظرف پنج سال اخیر صورت گرفته، غفلت از دو ماده قانونی مهم، از ورود بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌ها و توان اجرایی بالقوه به بازار عرضه مسکن، جلوگیری کرده است.
 براساس دو ماده از قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، شهرداری‌ها مکلف هستند با شناسایی زمین‌های بایری که هیچ مانعی در مسیر ساخت‌و‌ساز روی آنها وجود ندارد، ضمن معرفی مالکان آنها به سازمان مالیاتی، زمینه را برای ساخت‌و‌ساز بر روی این زمین‌ها و در نهایت کمک به عرضه واحدهای مسکونی و تنظیم بازار مسکن فراهم کند. همچنین براساس ماده دیگری از این قانون، شهرداری‌ها موظف شده‌اند به کلیه طرح‌های تولید مسکن ویژه گروه‌های کم‌درآمد و همچنین طرح‌های تولید مسکن در بافت‌های فرسوده شهرها، حداقل 50 درصد تخفیف در هزینه‌های مربوط به عوارض و تراکم ساخت اعمال و مابقی را به صورت اقساط از سازنده دریافت کنند.
 از سوی دیگر، براساس آنچه مجلس تکلیف کرده، دولت هم موظف است معادل 100درصد تخفیف اعمال شده از سوی شهرداری‌ها ناشی از اجرای این قانون را در لوایح بودجه سنواتی منظور و به شهرداری‌ها پرداخت کند.
 اما، در ارتباط با این دو ماده قانونی، یعنی مواد 15 و 16 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، دو نکته مهم قابل‌تامل است که ظرف پنج سال اخیر با غفلت دستگاه نظارتی مربوط، کوچک‌ترین توجهی به آن صورت نگرفته است. اول اینکه، برخلاف آنچه در ماده 15 قانون ساماندهی مسکن تکلیف شده، شهرداری‌ها، به جز در چند شهر کوچک، ظرف چهار سال گذشته اقدام مشخصی در راستای عمل به قانون ذکر شده و اخذ مالیات از زمین‌های بایر صورت نداده‌اند، این در حالی است که دولت هم براساس تکلیف موجود مبنی بر پیش بینی و تامین مابه‌التفاوت آنچه شهرداری بابت هزینه‌ها و عوارض ساخت به مردم تخفیف می‌دهد، در لوایح بودجه سالانه، ظرف پنج سال اخیر، اقدامی انجام نداده است.
به این ترتیب، آن طور که مسوولان شهری پیش از این نیز اعلام کرده‌اند، تاکنون دولت ریالی بابت مابه‌التفاوت تخفیف‌های اعمال شده به شهرداری‌ها پرداخت نکرده و اصلا در لوایح بودجه طی پنج سال اخیر، ردیف یا ماده‌ای تحت عنوان پرداخت این مبالغ به شهرداری‌ها تعریف و تصویب نشده است. در این میان، برخی مشاهدات و شنیده‌ها حاکی است برخی شهرداری‌ها ظرف سال‌های اخیر، بابت مبالغی که براساس قانون به متقاضیان نوسازی تخفیف می‌دهند از مالکان طلب چک یا اوراق بهادار دیگری در قالب تضمین برای دریافت مابه‌التفاوت تخفیف‌ها می‌کنند.
 براین اساس، این شهرداری‌ها با مالکان شرط می‌کنند در صورتی که دولت پس از گذشت یک سال مابه‌التفاوت این تخفیف‌ها را به شهرداری پرداخت نکند، مبلغ موردنظر از متقاضی نوسازی وصول خواهد شد. به عبارت دیگر، برخی شهرداری‌ها برای جبران آنچه دولت از زیربار مسوولیت آن شانه خالی کرده، مردم را ضامن قرار می‌دهند. اما در این میان نقش مجلس به عنوان نهاد ناظر بر قوانینی که نمایندگان تصویب می‌کنند در بررسی آنچه گفته شد حائز اهمیت است. غفلت از قوانین مصوب به خصوص در حوزه مسکن در سال‌های اخیر به حدی بارز بوده که حتی خود نمایندگان هم بر این باورند که در دوره گذشته، ضعف نظارتی مجلس بر قوانین مصوب، به اوج خود رسیده و کمترین تمکین به قانون، مربوط به دوره اخیر است.
 بی‌مسوولیتی دستگاه‌ها نباید گریبانگیر مردم شود
 محمد آیینی، کارشناس مسکن و صاحبنظر در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، با بیان اینکه مواد 15 و 16 قانون ساماندهی مسکن، از زمان تصویب تاکنون، هیچ زمانی به اجرا نرسیده است  گفت: غفلت از این دو ماده قانونی، مسوولیت مشخص دولت، شهرداری‌ها و مجلس را به مردم تحمیل کرده است.
 وی ادامه داد: درست است که دولت باید هر ساله مبالغی را برای جبران مابه‌التفاوت آنچه شهرداری‌ها بابت عوارض ساخت به متقاضیان نوسازی در بافت‌های فرسوده شهری، تخفیف می‌دهند در بودجه سالانه تخصیص دهد و به شهرداری‌ها پرداخت کند، اما تاکنون این اقدام را صورت نداده است، اما شهرداری‌ها هم نباید بار این مسوولیت و بی‌توجهی را به دوش مردم بیندازند.
 آیینی همچنین به نقش مجلس به عنوان نهاد ناظر بر حسن اجرای قوانین مصوب اشاره کرد و گفت: علاوه بر دریافت چک تضمینی از مردم بابت تخفیف‌های در نظر گرفته شده از سوی برخی شهرداری‌ها، برخی دیگر مابه‌التفاوت این تخفیف‌ها را با افزایش سایر تعرفه‌ها مانند افزایش هزینه عوارض تراکم و... جبران می‌کنند که در نهایت مجموع هزینه‌ها به حدی می‌رسد که هیچ تخفیف و کمکی در عمل در آن دیده نمی‌شود.
 این کارشناس مسکن با بیان اینکه این گونه مشکلات کمتر در پایتخت دیده می‌شود، خاطرنشان کرد: شهرداری‌ها اگر در این زمینه اختلاف نظری با دولت دارند نباید این اختلاف نظر را به منافع مردم وارد کنند، این در حالی است که علاوه بر قانون ساماندهی، براساس ماده 171 قانون برنامه پنجم نیز، شهرداری‌ها وظیفه حمایت از نوسازی بافت فرسوده را دارند. وی با تاکید بر اینکه براساس قانون، دولت هم باید ضمن برآورد تخفیف‌های اعمال شده از سوی شهرداری‌ها برای کمک به روند نوسازی در بافت‌های فرسوده، این مبالغ را محاسبه و در لایحه بودجه سالانه درنظر بگیرد، گفت: از سال 88 که باید این مبالغ به شهرداری‌ها پرداخت می‌شد به دلایلی که مشخص نیست، چنین اقدامی صورت نگرفته که دلایل آن قابل‌بررسی است.
 نقش نظارتی مجلس کجاست؟
 رییس کمیسیون عمران مجلس نیز در این زمینه  گفت: مواد 15 و 16 قانون ساماندهی مسکن جزو ده‌ها ماده قانونی است که دستگاه‌های اجرایی طی سال‌های اخیر از آن غفلت کرده و مجلس هم نظارت کافی در این زمینه نداشته است.
 مهدی‌ هاشمی ادامه داد: یکی از مهم‌ترین معضلاتی که در ارتباط با دریافت مالیات از زمین‌های بایر وجود دارد، نبود بانک اطلاعاتی جامع زمین و مسکن در شهرها است که شناسایی و اخذ مالیات از املاک بلااستفاده را با دشواری‌های فراوانی مواجه می‌کند. وی افزود: با توجه به اینکه عرضه زمین‌های بایر به بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز روی آنها به طور قطع در تنظیم بازار مسکن موثر است، می‌توان از سازوکارهای تشویقی برای عرضه زمین استفاده کرد که نتیجه‌بخش‌تر از دریافت مالیات و ابزارهای تنبیهی است.
 هاشمی در عین حال شائبه عدم تمکین شهرداری‌ها از قانون به دلیل اینکه درآمدهای مالیاتی به جیب دولت می‌رود و نفعی برای شهرداری‌ها ندارد را رد کرد و گفت: عرضه زمین‌های بایر و ساخت‌و‌ساز روی آنها در نهایت منجر به پرداخت عوارض ساخت و صدور پروانه می‌شود که درآمد قابل‌توجهی را برای شهرداری‌ها حاصل می‌کند.
 ضمن اینکه تغییر چهره شهر از نظر شهرسازی و زمینه سازی برای اجرای کامل طرح‌های جامع و تفصیلی از دیگر مزایای عرضه زمین‌های بایر است؛ بنابراین اینکه شهرداری‌ها به دلیل ذی‌نفع نبودن از منابع مالیات از زمین‌های بایر به قانون تمکین نمی‌کنند نمی‌تواند دلیل خوبی باشد.
 مالیات می‌گرفتیم، دیوان عدالت قانون را لغو کرد
 اما، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران بی‌توجهی 5 ساله به قانون دریافت مالیات از زمین‌های بایر را تکذیب کرد و  گفت: در شهر تهران، همزمان با تصویب قانون ساماندهی مسکن، قانون مکملی با عنوان قانون اخذ عوارض از اراضی و املاک بلااستفاده شهری در شورای شهر به تصویب رسید که برای مدتی هم با موفقیت اجرا شد. علیرضا جاوید ادامه داد: اما در نهایت بر اثر اعتراض‌های مردمی، هیات عمومی دیوان عدالت اداری، مصوبه شورای شهر را لغو کرد و از آنجا که مصوبه این هیات در حکم قانون و لازم‌الاجرا است، قانون اخذ مالیات از اراضی و املاک بلااستفاده شهری لغو شد. وی افزود: به این ترتیب، همزمان با لغو قانون، تکمیل بانک اطلاعات زمین‌ها و املاک بلااستفاده شهری هم متوقف شد. جاوید با دفاع از مصوبه شورای شهر در زمینه اخذ مالیات از اراضی و املاک بلااستفاده شهری، گفت: این مصوبه، قانون مفیدی بود که با افزایش عرضه زمین به بازار مسکن علاوه بر کنترل قیمت‌ها در این بازار، بورس بازی‌ها و استفاده‌های غیر‌مولد از منافع حاصل از معامله مکرر زمین‌های بایر را نیز تحت کنترل در می‌آورد.