تغییر ضوابط ساخت و ساز در تهران

براساس ابلاغیه جدید شهردار تهران، از ابتدای امسال ساخت‌وسازهای مسکونی با زیربنای بیش از 3 هزار مترمربع مشمول رعایت ضوابط تازه‌ای شده‌اند که قانون مصوب سال84، اعمال آن را از سوی شهرداری تکلیف کرده بود، اما تاکنون به‌خاطر آنچه اختلاف‌نظر بین شهرداری و نظام‌مهندسی خوانده می‌شد، در بایگانی این دو نهاد قرار گرفته بود.
در قالب این ابلاغیه که شهرداری‌های مناطق، مهندسان‌ناظر و مالکان زمین‌های آماده ساخت مکلف به اجرای آن هستند، از ابتدای فروردین امسال پروانه‌ساختمانی فقط برای افراد دارای صلاحیت‌فنی ساخت‌وساز صادر می‌شود و افرادی که تا پیش از این در ساخت‌وسازها نقش فعالی داشتند اما تخصص و مدرک معتبر برای این فعالیت را دارا نبودند، می‌توانند فقط در نقش سرمایه‌گذار یا تامین‌کننده مالی پروژه، در کنار سازنده و مالک زمین، فعالیت کنند.
به این ترتیب ضوابط جدید محدودیت‌های قانونی را برای بسازوبفروش‌ها به وجود آورده است.
 ابلاغیه پنجم اسفند شهردار تهران که ملاک صدور پروانه‌ساختمانی از ابتدای فروردین92 قرار گرفته است، پاسخ به درخواستی است که سه روز پیش از صدور این ابلاغیه، رییس سازمان نظام مهندسی تهران آن را از شهرداری مطالبه کرده بود.
نظام مهندسی تهران در این نامه خواستار تمکین شهرداری به مقررات ملی ساختمان مصوب سال84 شده بود و از شهردار تهران خواسته بود، به تعلیق طرح صدور شناسنامه‌فنی ساختمان خاتمه دهد.
اکنون با ابلاغ متن این نامه از سوی شهردار تهران، از یک‌سو مسیر ادامه فعالیت بسازوبفروش‌ها در نقش سازنده مسدود شده و از سوی دیگر، سازنده‌ها و مهندسان‌ناظر مکلفند برای هر ساختمان جدیدی که احداث می‌کنند یک دفترچه شناسنامه‌فنی ساختمان حاوی همه مشخصات سازه و نوع مصالح‌ به‌کار رفته و همچنین تعهد حسن‌اجرا و ضمانت ساختمانی که ساخته‌اند را در پایان ساخت، به خریدار آپارتمان‌ها تحویل دهند.
در تفاهم شهرداری‌تهران و نظام مهندسی تهران قید شده است: صدور شناسنامه‌فنی ساختمان بعد از حداکثر 6 ماه، برای همه ساخت‌وسازها با هر میزان زیربنا، اجباری شود اما تا دو ماه آینده فقط برای سازه‌های بالای 3 هزار مترمربع اعمال می‌شود.
براساس آنچه معاون خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی تهران اعلام کرد، مقدمات صدور شناسنامه فنی شامل تایید نقشه‌های ارسال شده از سوی دفاتر خدمات الکترونیک، معرفی ناظر واجد صلاحیت و انجام سایر امور اداری مربوط، حداکثر ظرف مدت 15 روز انجام می‌شود و به این ترتیب طولانی بودن زمان صدور شناسنامه فنی که پیش از این به عنوان بزرگ‌ترین مانع، سد راه صدور این شناسنامه بود، از میان برداشته شده است.
به گفته رضا حیدریون، صدور شناسنامه فنی ساختمان در صورت موفقیت آمیز بودن و با تکمیل زیرساخت‌های لازم مانند افزایش تعداد شرکت‌های مجری ذی صلاح، هر دو ماه یکبار به متراژهای تا 1000 و 1500 مترمربع کوچک‌تر هم سرایت می‌یابد.
همچنین، از اول فروردین ماه سال جاری، انتخاب مهندس ناظر برای کلیه ساخت‌وسازهای شهر تهران در تمام متراژها، تنها از طریق سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران انجام شده است.
معاون خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران، کمرنگ شدن و سپس حذف بساز و بفروش‌های فاقد صلاحیت و تخصص را که با مدارک تحصیلی نامرتبط، سال‌ها در شهر تهران ساخت‌وساز کرده‌اند مهم‌ترین اثر صدور شناسنامه فنی ساختمان عنوان کرده و افزود: با اجرای کامل قانون صدور شناسنامه فنی ساختمان و تسری آن به کلیه ساخت و سازهای پایتخت، این دسته از افراد از سازنده به سرمایه‌گذار تغییر هویت می‌دهند و مجاز به کار اجرایی نخواهند بود.
صدور شناسنامه فنی در 15 روز
معاون خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران، با بیان اینکه تاکنون طولانی بودن پروسه صدور شناسنامه فنی و اتلاف وقت مالکان در شهرداری و سازمان نظام مهندسی، مهم‌ترین عامل نارضایتی سازندگان از اجرای قانون صدور شناسنامه فنی بود، گفت: با سیستمی شدن کلیه فرآیندهای مقدماتی برای صدور شناسنامه فنی ساختمان، مالکان و سازندگان دیگر نیازی به مراجعه حضوری برای انجام مقدمات صدور شناسنامه فنی ندارند. وی افزود: همچنین، سیستمی شدن فرآیندهای مقدماتی صدور شناسنامه فنی ساختمان، مدت زمان صدور شناسنامه فنی را که در سال‌های قبل نیازمند حداقل دو ماه زمان بود، به میزان دو هفته کاهش داده است.
قدم اول، معرفی مهندس ناظر
حیدریون با اشاره به اینکه اولین گام برای صدور شناسنامه فنی ساختمان انتخاب و معرفی مهندس ناظر واجد صلاحیت از سوی سازمان نظام مهندسی به مالکان است، گفت: معرفی مهندس ناظر از سوی سازمان نظام مهندسی، پس از تشکیل پرونده برای دریافت پروانه ساخت و ساز در شهرداری و پرداخت عوارض ساخت صورت می‌گیرد.
وی ادامه داد: براساس مکانیزم طراحی شده، از زمانی که سازنده برای دریافت مجوز ساخت تشکیل پرونده می‌دهد تا زمانی که سازمان نظام مهندسی به وی مهندس ناظر واجد صلاحیت معرفی می‌کند 10 روز کاری زمان می‌برد که در این مدت دفاتر خدمات الکترونیک شهر تهران با ارسال مشخصات و نقشه ها، تاییدیه ساخت و همچنین دفترچه خام شناسنامه‌فنی ساختمان را از سازمان نظام مهندسی دریافت و به مالک و مهندس‌ناظر ابلاغ می‌کند.
معاون خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران، همچنین با بیان اینکه شناسنامه فنی ابتدا برای ساخت و سازهای بالای 3 هزار متر مربع صادر می‌شود، خاطرنشان کرد: با تکمیل زیرساخت‌های لازم به خصوص افزایش تعداد مهندسان و مجریان ذی صلاح در قالب اعضای حقوقی و شرکت‌های مهندسی مورد تایید، هر دو ماه یکبار صدور شناسنامه فنی به ساخت و سازهای با متراژ 1000 و 1500 مترمربع کوچک‌تر هم تسری می‌یابد.
وی در پاسخ به این سوال که چرا شناسنامه فنی از ابتدا برای کلیه ساخت و سازهای شهر تهران الزامی نشده؟ گفت: هم اکنون تعداد شرکت‌های مهندسی مورد نیاز و مورد تایید سازمان نظام مهندسی که در قالب مجریان و سازندگان واجد صلاحیت فعالیت می‌کنند به تعداد کافی نیست و این فرصت دو ماهه در واقع زمانی مناسب برای اعلام آمادگی مهندسانی است که از توانمندی‌های لازم در این خصوص برخوردار و مایل به همکاری با سازمان نظام مهندسی هستند.
حیدریون تاکید کرد: همچنین زمان دو ماهه برای کاهش متراژ تعیین شده برای صدور شناسنامه فنی ساختمان و تسری آن به ساخت‌وسازهای با متراژهای کمتر، به دلیل جلوگیری از افزایش کاذب قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت و ساز در نتیجه صدور شناسنامه فنی در نظر گرفته شده است.
تغییر نقش بساز و بفروش‌ها
حیدریون مهم‌ترین اثر شناسنامه فنی ساختمان را تقلیل و سپس حذف کامل نقش اجرایی بساز و بفروش‌ها در ساخت و سازهای پایتخت عنوان کرد و افزود: با ممنوعیت فعالیت سازندگان فاقد تخصص در نتیجه اجرای کامل ماده 33 قانون نظام مهندسی و صدور شناسنامه فنی ساختمان، بساز و بفروش‌ها از انجام فعالیت‌های اجرایی ساخت‌وساز و فعالیت در قالب سازنده منع شده و تنها مجاز به فعالیت در نقش سرمایه‌گذار تحت نظر مهندسان و ناظران واجد صلاحیت و مورد تایید خواهند بود.
وی همچنین در مورد سرنوشت کاری معماران تجربی پس از تسری الزام صدور شناسنامه فنی ساختمان به کلیه ساخت و سازها گفت: معماران تجربی نیز در صورتی که مایل به ادامه فعالیت‌های خود باشند، می‌توانند زیرنظر مهندس معمار واجد صلاحیت و مورد تایید سازمان نظام مهندسی تهران فعالیت خود را ادامه دهند.
نامه نظام مهندسی تهران به شهردار
، متن کامل نامه سازمان نظام مهندسی تهران در راستای ضرورت اجرای کامل ماده 33 قانون نظام مهندسی و صدور شناسنامه فنی ساختمان که منجر به دستور فوری شهردار تهران برای اجرا از روز اول فروردین 92 شد، به شرح زیر است:
نظر به ضرورت اجرای قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین‌نامه اجرایی مباحث مقررات ملی ساختمان که انجام خدمات مهندسی توسط اشخاص دارای صلاحیت را الزامی می‌داند و به استناد ماده 34 قانون مصوب اسفندماه 1374 مجلس شورای اسلامی مبنی‌بر اینکه «شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان و مالکان و کارفرمایان مکلفند مقررات ملی ساختمان را رعایت نمایند، عدم رعایت مقررات یاد شده و ضوابط و مقررات شهرسازی تخلف از قانون مذکور می‌باشد از طرفی به موجب بند الف ماده 32 قانون یاد شده، «مداخله اشخاص حقیقی و حقوقی فاقد مدرک صلاحیت در امور فنی که اشتغال به آن مستلزم داشتن مدرک صلاحیت است، تخلف از قانون محسوب می‌شود.» این اصول و قواعد تحت عنوان آیین‌نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی در جلسه مورخ 17/04/1383 به تصویب هیات وزیران رسید و از سال 1384 تحت عنوان مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات‌اداری) توسط وزارت مسکن و شهرسازی لازم‌الاجرا گردیده است.
کنترل صحیح عملیات اجرایی تمامی ساختمان‌های مشمول ماده 4 قانون نظام مهندسی باید تحت نظارت ناظران انجام پذیرد و بر اساس بند 2-5-2 مبحث مذکور، «ناظران مکلفند بر عملیات اجرایی ساختمانی که تحت نظارت آنان احداث می‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه‌ها و مقررات ملی ساختمان نظارت نموده و در پایان کار مطابقت عملیات اجرایی ساختمان را با مدارک فوق گواهی نمایند» و همان گونه که تهیه نقشه‌ها توسط مهندسان چهار رشته (عمران، معماری، تاسیسات برقی، تاسیسات مکانیکی) صورت می‌گیرد، نظارت بر آن نیز باید توسط ناظران همان رشته‌ها انجام پذیرد.
به موجب بخش 2-9-1 و ماده 16 مبحث مذکور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که سندی است حاوی اطلاعات فنی و ملکی ساختمان، توسط نظام مهندسی ساختمان استان صادر و می‌بایست توسط سازندگان ذی‌صلاح پس از تایید طراحان و ناظران چهار رشته که توسط سازمان استان معرفی می‌گردند تکمیل و آماده گردد.
امعان نظر به موارد فوق‌الذکر، استفاده از سازندگان ذی‌صلاح و ناظران چهار رشته (عمران، معماری، تاسیسات برقی، تاسیسات مکانیکی) و صدور شناسنامه فنی و ملکی در اغلب استان‌های کشور از جمله استان‌های اصفهان، یزد، مازندران، سیستان و بلوچستان، چهارمحال و بختیاری، آذربایجان شرقی، خراسان رضوی، خراسان جنوبی و حتی استان‌های محروم در حال انجام می‌باشد؛ لذا برای کلانشهر تهران که با مدیریت مدبرانه جنابعالی در سایر حوزه‌های خدمات شهری الگویی مناسب در سطح کشور و پایتخت‌های جهان اسلام است، شایسته نیست که، به بهانه افزایش قیمت ساخت‌و‌ساز از دارا بودن شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که نشان‌دهنده سابقه ساخت‌و‌ساز در پایتخت و رعایت یا عدم‌رعایت مقررات ملی و انجام عملیات ساختمانی توسط مهندسان و سازندگان ذی‌صلاح است محروم باشد.
همان گونه که ملاحظه می‌فرمایند طبق جدول ذیل، در صورت اجرای قانون حق‌الزحمه چهار ناظر کمتر از دو درصد هزینه ساخت‌و‌ساز در شهر تهران می‌باشد، در حالی که در کشورهای دیگر و با موقعیت مشابه ما، هزینه خدمات مهندسی حداقل ده درصد هزینه ساخت و‌ساز را شامل می‌گردد.
استفاده از اشخاص ذی‌صلاح (طراحان، ناظران و سازندگان دارای پروانه اشتغال به کار) در انجام عملیات ساختمانی، با افزایش عمر مفید و کارآیی ساختمان، هزینه‌ای را که از سرمایه‌های ملی صرف ساخت‌و‌ساز می‌گردد به بهره‌برداران بازمی‌گرداند.
با توجه به پیش‌بینی‌های صورت پذیرفته در زمینه‌های سخت‌افزاری و نرم‌افزاری و در پرتو مساعدت به‌عمل آمده توسط معاونت محترم شهرسازی و معماری و همچنین استفاده از تجربیات و ظرفیت‌های دفاتر خدمات الکترونیک سطح شهر سازمان نظام مهندسی ساختمان از آمادگی کامل جهت اجرای ماده 33 برخوردار است.
لذا خواهشمند است با تقاضای اعضای هیات‌مدیره دوره ششم سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران که همواره بر تعامل مثبت با شهرداری تهران تاکید داشته‌اند موافقت نموده و دستور اجرای ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در سطح کلانشهر تهران (که شامل ناظران چهار رشته و لزوم وجود مجریان ذی‌صلاح و صدور شناسنامه فنی است)، را از ابتدای فروردین سال 92 صادر فرموده و برگی دیگر به دفتر پرافتخار خدمات خود در حوزه مدیریت شهری بیفزایید.

تعرفه رسمی ساخت‌وساز در سال 92
سازمان نظام مهندسی تهران در راستای اجرای ماده 33 قانون نظام مهندسی و صدور شناسنامه فنی ساختمان، در اقدام تازه‌ای، قیمت فنی و کارشناسی ساخت هر مترمربع واحدهای مسکونی در متراژ و طبقات مختلف را براساس میزان تورم قابل پیش‌بینی برای سال 92 اعلام کرد. اعلام رسمی قیمت ساخت‌وساز برای اولین‌بار از سوی نظام‌مهندسی باعث خواهد شد نقشه‌راه مرجع برای ساختمان‌سازی در تهران در اختیار انبوه‌سازان قرار بگیرد و در این میان جلوی تورم انتظاری یا رشد کاذب قیمت مسکن نیز گرفته شود.
، همچنین میزان حق الزحمه مهندسان ناظر در چهار رشته عمران، معماری، برق و مکانیک از ابتدای امسال برای کلیه ساخت و سازهای شهر تهران، براساس تعرفه رسمی هزینه‌ای ساخت هرمترمربع بنا، از سوی سازمان نظام مهندسی، به تفکیک مشخص شده است.
براین اساس، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تیپ معمول ساخت و سازهای شهر تهران، یعنی زیربنای حداکثر400 تا 2000 مترمربع، در ارتفاع 3 تا 5 طبقه، حدود 640 هزار تومان برآورد شده که حق الزحمه مهندسان ناظر 4 رشته برای هرمترمربع از این تیپ واحدها، نزدیک به 7 هزار و 500 تومان خواهد بود.
به این ترتیب آن‌طور که سازمان نظام مهندسی محاسبه کرده است، نسبت حق الزحمه مهندسان ناظر 4 رشته به هزینه ساخت و ساز در این تیپ از واحدهای مسکونی، کمتر از 5/1 درصد است.
هزینه ساخت و میزان حق‌الزحمه مهندسان ناظر 4 رشته با توجه به افزایش تورم قابل انتظار برای سال 92، در سایر متراژها و تیپ‌های ساخت و ساز به شرح جدول زیر است: