گمانه رسمی از مسیر آتی مسکن

با تحولاتی که فصل پاییز در بازار مسکن اتفاق افتاد، سخت می‌توان چشم‌انداز قابل اتکایی برای آینده این بازار تخمین زد، اما بررسی‌های دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در این‌باره نشان می‌دهد: اگر چه تورم در ماه‌های اخیر بر قیمت مسکن موثر بود، اما اثر غالب را نقدینگی به راه افتاده از بازارهای رقیب به مقصد بازار مسکن گذاشت، طوری که هر دو گروه تقاضا – مصرفی و سرمایه‌ای- در نقش خریدار آپارتمان، با ورودشان به بازار از رشد قیمت پشتیبانی کردند. با این حال در ماه‌های آتی عوامل چندوجهی از درون و برون بازار مسکن، قیمت مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند و در عین حال انتظار افزایش قیمت در مرز تورم وجود خواهد داشت.
 در ماه‌های اخیر به‌رغم انتظار برای کاهش حجم تقاضای مسکن در مقایسه با نیمه‌اول، معاملات مسکن شدت بیشتری پیدا کرد و قیمت‌ها نیز با رشد قابل‌ملاحظه‌ای به نسبت تابستان، همراه شد.
اما برای ماه‌های باقیمانده از سال جاری به دلیل آنچه اثر بازارهای موازی بر بازار مسکن عنوان می‌شود و همچنین تاثیراتی که نقدینگی فعال، برنامه افتتاح‌های مسکن‌مهر و ساخت‌وسازهای بعد از سال88 به همراه دارد، پیش‌بینی می‌شود: رشد قیمت مسکن، حول و حوش رشد قیمت سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوار (تورم عمومی) خواهد بود، ولی احتمال بروز شوک قیمتی (افزایش فاصله نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم) منتفی است.
علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی ویژگی‌های ماه‌های آتی بازار مسکن را با تاکید بر نقش نرخ تورم، منطقی و قابل انتظار توصیف کرد و گفت: یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، نرخ تورم است. رشد شاخص‌های مصرفی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی ریال است. بنابراین در شرایطی که قیمت کلیه کالاها و خدمات رو به افزایش است نمی‌توان انتظار ثبات یا کاهش قیمت در بازار مسکن را داشت ضمن اینکه به لحاظ زمانی و با توجه به روند سینوسی بازار مسکن، شرایط برای افزایش قیمت در سال‌جاری مهیا است، اما خوشبختانه وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن از طریق افتتاح‌های مسکن‌مهر و همچنین ساخت‌وسازهای دو سه سال اخیر در داخل شهرها، جلوی ورود شوک به بازار مسکن را گرفته و انتظار می‌رود به مرور فاصله میان نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم تعدیل شود. این در حالی است که در صورت عدم کفایت عرضه در بازار مسکن، احتمال وقوع شوک قیمتی در این بازار طی سال جاری بسیار بالا بود.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه، افتتاح‌های ماه‌های آینده مسکن‌مهر در بازار مسکن تاثیر خواهد گذاشت، تصریح کرد: از حدود 3/2 میلیون واحد مسکونی‌مهر شهری، حدود 650 هزار واحد تاکنون تحویل متقاضیان شده و باقیمانده واحدها نیز در کمتر از یک سال آینده به تدریج به بهره‌برداری خواهد رسید. بنابراین با این عرضه و همچنین عرضه‌ گسترده‌ای که از محل صدور پروانه‌های ساختمانی سال‌های 89 و 90 در داخل شهرها، در حال تحقق است، کمبود آپارتمان در بازار مسکن مشاهده نخواهد شد و متقاضیان مصرفی می‌توانند با اطمینان از وضعیت عرضه، اقدام به خرید کنند.
واکنش قیمت مسکن به رجعت سرمایه‌ها
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره تحولاتی که در ماه‌های اخیر بازار مسکن را تحت‌الشعاع قرار داد و به رونق معاملات پاییزی منجر شد، معتقد است: برای ارزیابی بازار مسکن، نیازمند توجه به مولفه‌های تاثیرگذار بر عرضه و تقاضای بازار هستیم. در سمت عرضه بازار، با توجه به التهابات ارزی و افزایش قیمت نهاده‌های تولید مسکن، هزینه‌های ساخت نیز افزایش قابل ملاحظه‌ای یافت (تورم فشار هزینه)، از آن سو، از اوایل پاییز با پدیدار شدن ثبات نسبی در بازارهای سرمایه‌ای، معاملات مسکن مقداری رونق گرفت و تقاضای مصرفی و غیرمصرفی هر یک با نوعی از واکنش به بازارهای موازی، به خرید ملک رو نشان دادند. در این میان انتظار رشد قیمت مسکن با ورود حجم بالای تقاضا به بازار نیز عاملی شد تا خریداران تعجیل کنند و معاملات ملک را در فاصله کوتاهی رونق ببخشند. از طرف دیگر بخشی از سرمایه‌های موجود در دست سوداگران، در فصل پاییز به بازار مسکن تزریق شد که این نیز به پشتیبانی از رشد قیمت منجر شد.
تقاضا فعلا مصرفی است
چگینی تصریح کرد: با این حال رصد میدانی رفتار فعالان بازار مسکن حاکی از آن است که هم‌اکنون، عمده تقاضای موجود در بازار متعلق به متقاضیان مصرفی است.
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن تاکید کرد: بازار مسکن از حجم بسیار بالایی برخوردار بوده و به نوعی به عنوان لنگر تورمی اقتصاد عمل می‌نماید. در حال حاضر نیز قدرت جذب نقدینگی در بازار مسکن با ثبات نسبی در بازارهایی همچون ارز و طلا، بالا است، اما در عین حال این بازارهای رقیب همچنان قادرند میزان ورود نقدینگی به بازار مسکن را کم و زیاد کنند. ضمن اینکه بخشی از نقدینگی نیز طی ماه‌های اخیر روانه بورس تهران شد که همین رونق بورس نیز به نفع بازار مسکن خواهد بود.
بازار اجاره رو به بهبود
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی همچنین اثر مستقیم افتتاح‌های مسکن‌مهر در ماه‌های آتی را متوجه بازار اجاره‌نشین‌ها دانست و گفت: واحدهای مسکونی‌مهر تحویل کسانی می‌شود که پیش‌تر ساکن خانه‌های اجاره‌ای بودند، بنابراین به نسبت حجم واگذاری مسکن‌مهر، تعداد آپارتمان‌های آماده اجاره در بازار افزایش پیدا می‌کند که معنی ضمنی آن افزایش عرضه در بازار اجاره و به تبع، بهبود عملکرد در بازار به نفع مستاجران می‌باشد.
جمع‌بندی
با توجه به وجود عوامل متنوع درون‌بخشی و برون‌بخشی موثر بر بازار مسکن، امکان پیش‌بینی دقیق روند حرکتی این بازار طی ماه‌های آتی میسر نمی‌باشد، با این حال با توجه به جمیع نیروهای وارد بر بازار مسکن به نظر می‌رسد رشد قیمت مسکن حول و حوش تورم عمومی و رشد اجاره مسکن، کمتر از تورم عمومی خواهد بود.