نحوه احداث خانه‌باغ در شهر تهران

با مصوبه جدید شهرداری‌تهران، مالکان باغ‌های خصوصی پراکنده در سطح پایتخت اجازه پیدا کرده‌اند مشروط به رعایت یکسری مقررات، در این زمین‌‌ها ساخت‌‌وساز انجام دهند.
پیش‌تر استفاده از باغات پایتخت فقط به یک نوع کاربری آن هم ایجاد «فضای سبز» محدود شده بود، اما شهرداری با استناد به مفادی از طرح تفصیلی جدید، شرایط تازه‌ای به‌صورت احداث «خانه‌باغ» یا «باغ‌پذیرایی» را برای این اراضی به وجود آورده است.
براساس این مصوبه در زمین‌هایی که در نقشه استعلام طرح تفصیلی جدید تهران، به عنوان «باغ» معرفی شده‌اند، مالکان می‌توانند به شرط احداث فضای‌سبز در حداقل 70 درصد از مساحت زمین، حداکثر30 درصد زمین را برای ساخت‌وساز اختصاص دهند. نوع ساخت‌وساز در این باغ‌ها متناسب با محل قرارگیری باغ در یکی از 4 پهنه مسکونی، تجاری، مختلط یا گردشگری تعیین می‌شود.
همچنین برای باغ‌هایی که کاربری آنها، «فضای‌سبز» تعریف شده است در صورت واگذاری 70درصد زمین به شهرداری، مجوز ساخت‌وساز متناسب با پهنه قرارگیری، صادر خواهد شد، مشروط بر آنکه سهم 70درصدی شهرداری از 3هزار مترمربع کمتر نباشد.
مدیرکل دفتر شهرسازی شهرداری‌تهران درباره جزئیات این مصوبه  گفت: چنانچه مالکان زمین‌های باغی، کمتر از 30 درصد مساحت زمین را برای ساخت‌وساز انتخاب کنند، یک طبقه تراکم تشویقی نیز به تراکم مجاز منطقه، افزوده خواهد شد.
، باغ‌های خصوصی متروک و بدون استفاده در برخی مناطق تهران به قدری زیاد است که اگر این مصوبه جدید مورد استقبال مالکان آنها قرار بگیرد، موجودی زمین‌های قابل ساخت‌وساز در پایتخت به‌طور قابل توجهی افزایش پیدا خواهد کرد.
مدیریت شهری پایتخت این مصوبه را بیشتر برای توسعه فضای سبز شهری تدوین کرده تا با ایجاد «فضای سبز خصوصی» در زمین‌های باغی از طریق ارائه دو امتیاز تشویقی به مالکان این زمین‌ها، انگیزه تازه ای برای مشارکت بخش خصوصی در توسعه فضای سبز ایجاد کند.
ضوابط طرح فضای سبز خصوصی به مالکانی که زمین آنها شرایط ورود به این طرح را داشته باشد اجازه می‌دهد تا از تسهیلات فعالیتی و سکونتی همچون استفاده از تراکم بیشتر در مقابل سطح اشغال پایین‌تر استفاده کنند.
به گفته مدیر کل شهرسازی و طرح‌های شهری معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، در این طرح تمامی ملک در اختیار مالک باقی می‌ماند، اما مالک اجازه ساخت 30 درصد از زمین خود را دارد و 70 درصد باقی مانده زمین بدون ساخت وساز همچنان تحت حفاظت مالک باقی می‌ماند، حتی می‌تواند اطراف آن حصار بکشد.
مجید پاکساز مدیر کل طرح‌های شهری معاونت شهرسازی این طرح را راهی تازه برای توسعه فضای سبز شهری عنوان کرد و گفت: مدیریت شهری تصمیم گرفته تا نیاز به فضای سبز شهری را از طریق دو طرح فضای سبز عمومی و خصوصی تامین کند.
او ادامه داد: در طرح فضای سبز عمومی تملک 70 درصد از پلاک به شهرداری داده می‌شود و مالک تنها اجازه ساخت‌وساز در 30 درصد زمین را دارد، اما در طرح فضای سبز خصوصی تمامی پلاک در اختیار مالک باقی می‌ماند اما تنها در 30 درصد زمین ساخت وساز انجام می‌شود و در ازای استفاده از سطح اشغال کمتر مالک می‌تواند از امتیازات تراکمی و کاربری بیشتر استفاده کند. پاکساز به موقعیت این پلاک‌ها در چهار پهنه طرح تفصیلی اشاره و اظهار کرد: این پلاک‌ها در تمامی پهنه‌های طرح تفصیلی واقع شده‌اند و املاکی که کاربری آنهادر سایت استعلام طرح تفصیلی به عنوان فضای سبز یا باغ مشخص شده‌اند می‌توانند از مزایای این طرح استفاده کنند.
او افزود: در طرح فضای سبز خصوصی مالک می‌تواند در مقابل استفاده کمتر از سطح اشغال از تسهیلات سکونتی همچون استفاده از تراکم بیشتر (یک طبقه اضافه) بهره ببرد و 70 درصد باقی مانده ملک خود را بدون ساخت‌وساز همچنان تحت حفاظت خود نگه دارد.
او تاکید کرد: فضای سبز خصوصی به گونه ای است که مالک می‌تواند حتی دور تا دور فضای سبز خود را حصار بکشد، اما باید از منظر سیمای شهری نیز مناسب باشد.
مدیر کل شهرسازی و طرح‌های شهری شهرداری تهران تصریح کرد: به عنوان مثال اگر فضای سبزی که در گذشته ایجاد شده و امروز در پهنه کار و فعالیت قرار گرفته است برای ساخت رستوران یا محل پذیرایی توجیه مناسب اقتصادی داشته باشد این اجازه را دارد که تبدیل به باغ- رستوران یا باغ- پذیرایی با مجوز قانونی شود که این امر، علاوه بر ساماندهی فضای سبز توجیه اقتصادی نیز دارد.
متن مصوبه
در متن طرح تفصیل جدید در رابطه با فضای سبز خصوص آمده است: شهرداری تهران مجاز است، به منظور تحقق مفاد بند 2-4-8 سند طرح جامع و مفاد تبصره (1) از ماده (7) مصوبه طرح تفصیلی، ‌برای حفظ باغات و تامین سرانه‌های فضای سبز شهر تهران در مقیاس محله‌ای، منطقه‌ای و شهری، باغاتی از محدوده شهر را برای تبدیل به فضای سبز عمومی در چارچوب قوانین و مقررات موضوعه و با حفظ رعایت حقوق مالکانه تملک کند. این باغات می‌باید با حفظ درختان و ایجاد سیستم آبیاری مناسب نگهداری شود.
در این راستا باغات پراکنده و تک‌باغ در پهنه‌های شهر که به موجب مقررات و در مراجع ذی‌ربط، باغ تشخیص داده می‌شوند، با توجه به مفاد تبصره (1) بند (10-5) این سند و با رعایت کاربری‌های مصوب و ملاک عمل، از نظر سطح اشغال (حداکثر 30 درصد) و تراکم ساختمانی مجاز، با رعایت حفظ فضای سبز و حداقل جابه‌جایی درختان، طبق ضوابط مصوب زیرپهنه مربوطه، با اعمال یک طبقه تشویقی اضافه است.
تبصره (1): در مورد حقوق مکتسبه، سطح اشغال مازاد بر 30 درصد، مصوبه شورای اسلامی شهر تهران، اعمال می‌شود.
تبصره (2): جانمایی و محل استقرار بنا، در اراضی و املاک مشمول بند فوق، منوط به تایید شهرداری منطقه است.
مالکین باغات با کاربری فضای سبز و خدمات، در صورت توافق با شهرداری، برای واگذاری قسمتی از باغات خود به عنوان فضای سبز عمومی، به صورت رایگان و در ازای دریافت تسهیلات ذیل، برای باقیمانده ملک، می‌توانند از مزایای ضوابط پهنه مربوطه، استفاده کنند.
تبصره: در تک باغ‌ها، نسبت واگذاری زمین به شهرداری نباید کمتر از 70 درصد کل باشد.

صدور پایان کار منوط به تکمیل باغ
مدیرکل شهرسازی و طرح‌های شهری با اشاره به تاکید شورای شهر بر حفظ بیشتر باغات تهران گفت: شورا قرار است طرحی در تکمیل مصوبه باغات ارائه کند تا براساس آن در صورتی که مجوز ساخت در باغی با سطح اشغال 30درصد صادر شد تا زمانی که 70 درصد باقیمانده به باغ تبدیل نشود پایان کار ساختمانی صادر نشود.
پاکساز در گفت‌وگو با سایت اطلاع رسانی شهرداری تهران تصریح کرد: ضوابط باغ مسکونی بر اساس دستور العمل ماده 14 است و آنچه که ملاک عمل شهرداری بوده همان دستورالعمل ماده 14 است که در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده که بر اساس این دستورالعمل ساخت‌وساز در پهنه باغات با حداکثر 30درصد ساخت و ساز و 70 درصد فضای باز و سبز دیده شده است.
او اضافه کرد: طرح تفصیلی تاکید دارد که 70 درصد از باغات به بوستان تبدیل شود و اگر باغی وجود دارد تنها 30 درصد زیر سطح اشغال رود و تراکمش هم از پهنه تبعیت کند. پاکساز اظهار کرد: براساس طرح شورای شهر، شهرداری باید به کسانی که مجوز باغ مسکونی دارند در صورتی پایان کار ارائه دهد که 70 درصد باغ را احیا و حفظ کرده باشند و تا زمانی که 70 درصد احیا نشود پایان کار ساختمانی صادر نشود.