مسکن مهر بر سر دوراهی

این تصور که «مسکن‌مهر روی غلتک افتتاح‌ها افتاده و به راحتی می‌توان از این طرح ملی به عنوان موفق‌ترین کارنامه اقتصادی دولت دهم بهره‌برداری کرد» تا دو ماه پیش درست بود اما بخاطر شرایطی که اخیرا دامن کارگاه‌های ساختمانی این طرح را گرفته، فعلا غیرقابل استناد شده است.
هر چند همین دیروز 30 هزار واحد مسکونی‌مهر توسط رییس‌جمهور در استان اصفهان افتتاح شد، اما در پروژه‌های تهران که شریان حیاتی مسکن‌مهر درست از آنجا عبور می‌کند و قبولی یا مردودی کل طرح مسکن‌مهر به آن گره خورده است، شرایط چندان خوش‌احوال نیست.
به رغم افتتاح بیش از نیم میلیون واحد مسکونی‌مهر در استان‌های مختلف کشور، در تهران و شهرهای جدید اطراف آن تاکنون فقط حدود 30 هزار واحد تحویل متقاضیان شده است و در حالی که در کل کشور نزدیک به 40 درصد این واحدها تحویل صاحبانشان شده، در پایتخت حجم افتتاح‌ها به 10 درصد هم نمی‌رسد.
خلاصه کارنامه افتتاح‌های مسکن‌مهر در استان تهران عبارت است از: واگذاری 10 هزار واحد از 100 هزار واحد در حال ساخت در شهر جدید پرند، افتتاح 5 هزار واحد از 85 هزار واحد در حال ساخت در شهر جدید پردیس، تحویل نزدیک به 4 هزار واحد در شهر جدید هشتگرد و بالاخره بهره‌برداری از حدود 8 هزار واحد از 80 هزار مسکن‌مهر در حال احداث در شهرهای اقماری استان.
قطار واگذاری قطره‌چکانی مسکن‌مهر در پایتخت اگر شرایط اقتصادی کشور دستخوش تورم‌های لحظه‌ای ماه‌های اخیر نمی‌شد، می‌توانست سر موقع به مقصد برسد، اما هم‌اکنون بعید است تا پیش از مهلت قانونی راننده اصلی این قطار –قبل از تغییر دولت در تابستان سال آینده- پرونده این طرح ملی بسته شود. هم‌اکنون تحت تاثیر افزایش قیمت مصالح‌ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت‌وساز همچون دستمزد بنا و کرایه ماشین‌آلات ساختمانی، انبوه‌سازان مسکن‌مهر کارگاه‌هایشان را در برخی مناطق همچون پرند که به پایتخت مسکن‌مهر مشهور است نیمه‌تعطیل کرده‌اند.
وتوی عدد انبوه‌سازان در وزارتخانه
سازنده‌های مسکن‌مهر گزارش‌های مرکز آمار را بهانه قرار داده‌اند و از وزارت راه‌وشهرسازی خواسته‌اند قراردادهایشان را مشمول افزایش قیمت کند.
در قرارداد دولت با انبوه‌سازان برای ساخت مسکن‌مهر، قیمت ساخت مترمربعی 300 هزار تومان تعیین شده و حالا یک طرف قرارداد خواهان افزایش قیمت به مترمربعی حداقل 550 هزار تومان شده است. وزارت راه‌وشهرسازی در واکنش به این درخواست، اصل خواسته انبوه‌سازان مبنی بر اجازه افزایش قیمت فروش مسکن‌مهر را پذیرفته اما هنوز در این وزارتخانه، معاونین وزیر برسر میزان افزایش قیمت، به توافق جمعی نرسیده‌اند.
آنطور که کسب اطلاع شده، دولت با قیمت مدنظر انبوه‌سازان –متری 500 هزار تومان- کاملا مخالف است و علیه آن موضع‌ فوق‌العاده تندی گرفته است.
اگر قراردادهای مسکن‌مهر از متری 300 هزار تومان به متری 500 هزار تومان تبدیل شود، متقاضیان این واحدها باید هر آنچه را تاکنون تحت عنوان آورده نقدی به دولت پرداخته‌ کرده‌اند معادل 5/1 برابر افزایش دهند!
بازی دو سر باخت؟
چالش اصلی دولت در داستان تازه‌ای که به بهانه افزایش قیمت مصالح‌ساختمانی بوجود آمده، جلب رضایت انبوه‌سازان از بابت صدور مجوز افزایش قیمت مسکن‌مهر نیست بلکه نحوه پاسخگویی به متقاضیانی است که طی یک‌سال اخیر واحدهای مسکونی‌مهر به آنها پیش‌فروش شده است. در شهر جدید پرند همه 100 هزار واحد مسکونی در حال ساخت پیش‌فروش شده و دولت در قراردادهای پیش‌فروش به پیش‌خریداران قیمت نهایی را براساس قیمت ساخت متری 300 هزار تومان، اعلام کرده است.
در این حالت اگر وزارت راه‌وشهرسازی رای نهایی را به نفع انبوه‌سازان صادر کند در آنچه به مردم پیش‌فروش کرده مجبور است خلف‌وعده کند و اگر به مفاد قرارداد پیش‌فروش مسکن‌مهر پایبند باشد، نمی‌تواند به تعهدی که بابت تحویل به موقع واحدها به متقاضیان، ارائه کرده عمل کند چون که هم‌اکنون انبوه‌سازان مسکن‌مهر کار را تا زمان توافق مورد پسند برسر افزایش قیمت مسکن‌مهر تعطیل کرده‌اند.
در حال حاضر پیش‌خریداران مسکن‌مهر در مناطق مختلف کشور از جمله تهران طبق قراردادهایشان با دولت امیدوارند با پرداخت 10 تا حداکثر 30 میلیون تومان پول نقد در طول چند ماه آینده، صاحب یک واحدمسکونی شوند.
محاسبات ریاضی معاونین وزیر؛ تشویق به جای جریمه؟
با احتساب این شرایط، در وزارت راه‌وشهرسازی معاونین وزیر مشغول محاسبات ریاضی برای تعیین قیمت جدید ساخت و فروش مسکن‌مهر هستند.
معاونین وزیر البته می‌توانستند پیش از آنکه مجبور به این محاسبات هزینه‌دار شوند، از ابزارهای تنبیهی و جرایم ریالی پیش‌بینی شده در قراردادهای انبوه‌سازان بهره ببرند و مانع تاخیر طولانی انبوه‌سازان در ساخت و تکمیل پروژه‌های مسکن‌مهر شوند.
بیش از 90 درصد قراردادهای ساخت مسکن‌مهر در سال88 تحت عنوان قراردادهای سه‌جانبه بسته شد و در متن قراردادها از انبوه‌سازان تعهد گرفته شد که حداکثر ظرف 18 ماه واحدها تحویل متقاضیان شود.
اکنون که بیش از 24 ماه از شروع ساخت‌وسازهای مشمول این قراردادها می‌گذرد، نه تنها انبوه‌سازی از بابت تاخیر جریمه نشده که در عوض قرار است پول بیشتری به آنها پرداخت شود.
اگر زمان پیش‌بینی شده در قراردادهای ساخت مسکن‌مهر درست پیش می‌رفت، الان این پروژه‌ها از گرانی و تورم در بازار ساخت‌وساز در امان بودند و نیازی هم به افزایش قیمت نبود.
جزئیات مذاکرات دو طرف
با این حال از آخرین نتایج محاسبات ریاضی مسوولان کسب اطلاع کرده، قرار است اوایل هفته آینده قیمت‌های جدید مسکن‌مهر توسط وزیر اعلام شود.
ظاهرا تا این لحظه گزینه «مترمربعی 350 هزار تومان» در اولویت مسوولان قرار دارد به این معنی که قیمت ساخت این واحدها 16 درصد افزایش یابد و به همین نسبت آورده نقدی متقاضیان نیز زیاد شود. البته لازم است قیمت ساخت، متناسب با پیشرفت فیزیکی واحدها افزایش یابد به این صورت که افزایش قیمت برای پروژه‌های تازه‌ شروع شده و پروژه‌هایی که به مرحله تحویل رسیده‌اند، متفاوت باشد.
انبوه‌سازان شهر جدید پرند در این باره اعلام کرده‌اند: برای پروژه‌هایی که آماده تحویل هستند ارزش قرارداد باید مترمربعی 60 تا 70 هزار تومان افزایش یابد و برای پروژه‌های عقب‌تر رقم افزایشی باید حداقل 100 هزار تومان باشد.
با این حال، طرفین اصلی این ماجرا یعنی رییس کانون سراسری انبوه‌سازان و معاونین وزیر راه‌وشهرسازی هنوز قیمت مدنظرشان را اعلام نکرده‌اند و معتقدند: نباید عدد موردنظر قبل از مذاکره نهایی لو رود.
ایرج رهبر رییس کانون سراسری انبوه‌سازان در این باره می‌گوید: با توجه به اینکه قیمت مصالح‌ساختمانی ساعتی در حال تغییر است باید همان لحظه مذاکره با مسوولان، از بازار قیمت بگیریم و آن را اعلام کنیم!
افزایش روزانه قیمت مصالح اساسی
رییس کانون انبوه سازان نیز ضمن تشریح دلایل منطقی بودن درخواست انبوه سازان از دولت برای افزایش رقم ساخت مسکن مهر گفت:‌ در حال حاضر افزایش شدید هزینه‌ها در دو فاکتور اساسی ساخت‌وساز یعنی دستمزدها و مصالح ساختمانی، ادامه فعالیت‌ها برای ساخت مسکن مهر با رقم قبلی برای انبوه‌سازان را با مشکل مواجه کرده است. ایرج رهبر افزود: هم اکنون شرایط خرید در بازار مصالح ساختمانی به خصوص اقلامی مانند میلگرد مانند بازار طلا و ارز شده است و قیمت‌ها به صورت روزانه و حتی ساعتی تغییر می‌کند که با این شرایط حتی نمی‌توان تخمین زد که هزینه‌ها به صورت دقیق چقدر خواهد شد. وی ادامه داد: سال گذشته نیز به دولت اعلام کردیم که اعضای کانون سراسری درخواست افزایش قیمت‌ها از مترمربعی 450 تا 550 هزار تومان را مطرح کرده‌اند، اما دولت این را نپذیرفت. رهبر افزود: با این وجود انبوه‌سازان برای نشان دادن حسن نیت خود با رقم اعلام شده از سوی دولت – مترمربعی 330 هزار تومان – ادامه فعالیت دادند، اما با توجه به افزایش 3 تا 103 درصدی قیمت مصالح و 15 درصدی دستمزدها در شش ماه اول امسال دیگر ادامه فعالیت با رقم قبلی مورد نظر دولت امکان‌پذیر نخواهد بود.
وی گفت: هم اکنون دستمزدها 30 تا 35 درصد و مصالح 65 تا 70 درصد هزینه‌های ساخت را به خود اختصاص می‌دهد.
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان در خصوص رقم مورد نظر کانون برای افزایش نرخ مسکن مهر گفت:‌ تا زمانی که قیمت مصالح روزانه تغییر می‌کند و تثبیت نشده است نمی‌توان رقم دقیقی را برای افزایش نرخ ساخت مسکن مهر تعیین کرد و ما در پی این هستیم که با ارائه جدولی رقم منطقی افزایش‌ها را در هر مرحله از ساخت، در اختیار دولت قرار دهیم.
وی ادامه داد: دولت باید در این زمینه تدابیری را بیندیشد که نه به مردم فشار وارد شود و نه انبوه ساز نتواند فعالیت خود را ادامه دهد.
تغییر رویه فروش مصالح
سعید تابش از انبوه سازان فعال در پروژه‌های مسکن مهر با بیان اینکه درخواست انبوه‌سازان برای افزایش مبلغ ساخت مسکن مهر درخواستی کاملا منطقی است گفت: تغییرات قیمت مصالح به خصوص در سه ماه اخیر به قدری شدید بوده است که نمی‌توان این تغییرات را به انبوه ساز تحمیل کرد و از وی توقع داشت که با رقم قبلی ساخت و سازهای خود را ادامه دهد.
وی با بیان اینکه از ابتدای امسال دو تغییر رویه عمده در فعالیت‌های ساخت و ساز به وجود آمده است، افزود: هم اکنون افزایش شدید قیمت مصالح در کنار تغییر رفتار کارخانه‌داران و تولیدکنندگان مواد اولیه ساختمانی دو تغییر رویه کلی را به ساخت‌وسازها تحمیل کرده است.
تابش ادامه داد: تا پیش از آغاز سال جدید و نوسانات شدید قیمتی مصالح، انبوه سازان پس از دریافت مصالح از کارخانه‌ها و در بسیاری موارد به صورت اقساط مصالح مورد نیاز خود را تامین می‌کردند اما از ابتدای سال، کارخانه‌ها تنها با شرط پرداخت نقدی قبل از تحویل مصالح، اقدام به دریافت سفارش از انبوه‌سازان می‌کنند.
وی با اشاره به اینکه افزایش قیمت منطقی متناسب با شرایط این روزهای بازار ساخت مسکن مهر قطعا باید رقمی بیش از 50 درصد هزینه‌های ساخت در هر مرحله باشد، خاطرنشان کرد: اگرچه تصور این است که پروژه‌های با درصد بیشتر پیشرفت فیزیکی باید مشمول افزایش قیمت کمتری شود، اما در نهایت چون انبوه ساز باید با فروش پروژه‌های مسکونی شرایط را برای ادامه فعالیت‌های خود و آغاز پروژه‌های جدید فراهم کند افزایش قیمت در نهایت در قیمت نهایی نیز خود را نشان می‌دهد، هر چند دولت این افزایش‌ها را در نظر نداشته باشد.
رقم جدید انبوه‌سازان برای ساخت مسکن مهر
اما رضا میرزاهدی، انبوه ساز و یکی از اعضای انجمن انبوه سازان تهران با اشاره به ارائه رقم جدید انبوه سازان برای ساخت مسکن مهرخبر داد: در جلساتی که با نمایندگان دولت در این باره برگزار شد رقم منطقی و نرمال مترمربعی حداقل 500 هزار تومان را برای ساخت مسکن مهر به دولت پیشنهاد کردیم.
وی با بیان اینکه دولت هنوز چراغ سبزی برای افزایش قیمت‌ها نشان نداده است، خاطرنشان کرد: هم اکنون دولت برای ساخت واحدهای جدید مسکن مهر در پردیس دعوتنامه هایی را با قیمت 450 هزار تومان برای ساخت هر مترمربع به انبوه سازان ارسال کرده که هنوز بسیاری از این دعوتنامه‌ها از جانب انبوه سازان با پاسخ مثبت رو به رو نشده است.
میرزاهدی ادامه داد: در حال حاضر شرایط نابه‌سامان اقتصادی و وضعیت نامشخص بازار ارز به گونه‌ای است که قیمت مصالح هم به صورت واقعی 300 درصد رشد داشته است و در صورتی که دولت با درنظر گرفتن شرایط موجود قیمت‌ها را برای انبوه‌سازان تعدیل نکند هیچ انبوه‌سازی حاضر به ادامه فعالیت نخواهد بود. وی تصریح کرد: بدیهی است در شرایط حاضر رقم افزایشی منطقی برای پروژه‌هایی که در ابتدای ساخت قرار دارند 80 درصد، در مرحله نازک کاری حداقل 50 درصد و در مورد پروژه‌هایی که در شرف تحویل هستند 10 تا 12 درصد مورد نظر انبوه سازان است.

عدد برای قیمت «مسکن‌مهر»
ظاهرا دولت و انبوه‌سازان تا رسیدن به رقم مشخص بر سر قیمت جدید فروش مسکن‌مهر به متقاضیان، فاصله زیادی با هم دارند و بعید به نظر می‌رسد عددی که دولت تعیین می‌کند را انبوه‌سازان به اجرا دربیاورند!
با این حساب، محاسبات درباره سهم هزینه تامین مصالح‌ساختمانی و دستمزد نیروی انسانی در پروژه‌های مسکن‌مهر، نشان می‌دهد مصالح‌ساختمانی حدود 70 درصد و دستمزد حدود 30 درصد از قیمت تمام‌شده مسکن‌مهر را شامل می‌شود.
در این صورت چنانچه مبنای محاسبه قیمت جدید، گزارش رسمی مرکز آمار درباره رشد 55درصدی قیمت مصالح‌ساختمانی و رشد 15درصدی دستمزد کارگر ساختمانی قرار بگیرد، قیمت ساخت مسکن‌مهر از عدد کنونی مترمربعی 300 هزار تومان باید 129 هزار تومان افزایش یابد و به 429 هزار تومان تبدیل شود.
این عدد، میانه نرخ مدنظر دولت و رقم مورد نظر انبوه‌سازان است که اگر به تصویب وزیر برسد، می‌توان امیدوار بود پروژه‌ها به موقع تحویل شود.
از طرف دیگر برای حل چالش اصلی این ماجرا -نحوه جلب رضایت پیش‌خریداران به پرداخت مبالغ اضافی- نیز پیشنهاد می‌شود رقم وام بانکی مسکن‌مهر از 25 میلیون تومان کنونی به 30 میلیون تومان افزایش یابد.
در صورت افزایش سقف وام، از آنجا که افزایش قیمت مسکن‌مهر به متری 429 هزار تومان، آورده نقدی متقاضیان را حدود 8 تا 10 میلیون تومان زیاد می‌کند، افراد حداکثر 4 تا 5 میلیون تومان مجبور هستند اضافه‌تر از قبل پرداخت کنند.