تغییر شرایط ساخت مشارکتی در بازار مسکن

افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز باعث تغییر شرایط در بازار ساخت‌‌مشارکتی شده و یک طرف شراکت را در آستانه محرومیت از دو امتیاز قدیمی موجود در این بازار قرار داده است.
مشارکت در ساخت تا پیش از این، هم برای انبوه‌سازان جذابیت مالی داشت و هم برای مالکان زمین یا املاک کلنگی، چون که طرف اول این شراکت –سازنده‌ها- از خرید زمین و تخلیه نقدینگی در ابتدای پروژه معاف بود و طرف دوم –مالک- با افزایش دارایی ملکی روبه‌رو می‌شد.
اما هم‌اکنون طرف اول این بازار به خاطر آنچه رشد قیمت مصالح‌ساختمانی عنوان می‌کند، شراکت به شیوه قدیمی را کاملا به نفع طرف دوم ارزیابی کرده و برای برقراری تعادل در سود، سهم مشارکت را تغییر داده است.
سازنده‌های فعال در بازار ساخت‌وسازهای مشارکتی با زیان‌ده خواندن نسبت کنونی شراکت که 60 درصد واحدهای ساخته‌شده را برای مالک و 40 درصد مابقی را برای سازنده‌ در نظر می‌گیرد، مدتی است نسبت جدید «حداقل 50 درصد برای سازنده و حداکثر 50 درصد برای صاحب‌زمین» را وارد بازار کرده‌اند.
علاوه بر این کاهش سهم، پرداخت «هزینه اسکان» به مالک نیز متوقف شده است و مبلغی که تحت عنوان رهن‌کامل برای مدت دو سال از طرف سازنده‌ به صاحبان زمین یا ساختمان در حال بازسازی داده می‌شد، از حالا به بعد باید توسط خود صاحبان تامین شود.
حذف یک‌طرفه این دو امتیاز از بازار مشارکت ‌درساخت هنوز رضایت مالکان زمین و ساختمان‌های کلنگی را جلب نکرده و عملا به کندشدن سرعت ساخت‌وساز در این قسمت از بازار منجر شده است.
این روزها بازار مشارکت در ساخت با رکود سنگینی مواجه شده است؛ چراکه به نقل از مشاوران املاک فعال در حوزه مشارکت در ساخت، هزینه ساخت با توجه به گرانی ملک کلنگی و همچنین افزایش قیمت مصالح در چند هفته گذشته با رشد چشمگیری همراه شده است.
شرایط فعلی بازار مسکن برای سازنده‌ها به صرفه نیست؛ اما از طرف دیگر چون هیچ ضرری مالکان را تهدید نمی‌کند آنها همچنان راغب به مشارکت در ساخت هستند؛ اما به شرطی که سازنده‌ها برای جبران ضرر، میزان درصد سود و پرداخت مبلغ بلاعوض را تغییر ندهند یا حذف نکنند.
مشاوران املاک در شرق تهران درباره وضعیت فعلی بازار مشارکت در ساخت اعلام کردند: بازار چند وقتی است که راکد شده است؛ چراکه رشد صعودی منحنی قیمت مصالح از یک ماه گذشته و همچنین نوسان قیمت ملک کلنگی در چند هفته اخیر باعث شده تا هزینه ساخت‌و‌ساز نسبت به گذشته افزایش داشته باشد.
با این تفاسیر در محدوده خیابان نیروی هوایی، قیمت ساخت‌و‌ساز متری 100 هزار تومان رشد داشته است.
مدیر یکی از بنگاه‌های مسکن فعال در بازار مشارکتی درباره میزان سود مالک زمین و سازنده در پروژه مشارکت در ساخت اعلام کرد: در گذشته درصد سود آپارتمان‌هایی که ساخت آنها بیش از 5 طبقه و چند واحدی بود به صورت 60 – 40 بین مالک و سازنده تعیین می‌شد و از سوی دیگر درصد سود برای آپارتمان‌های کمتر از 5 طبقه و تک‌واحدی به صورت 50-50 محاسبه می‌شد.
این بنگاهدار تصریح کرد: حال که قیمت در بازار مشارکت در ساخت در مقایسه با قبل با نوسان روبه‌رو شده است، سازنده‌ها در یک صورت حاضر به مشارکت می‌شوند، اینکه میزان درصد سود بین سازنده و مالک تغییر کند و همچون گذشته محاسبه نشود یا اینکه مالک از دریافت مبلغ بلاعوض منع شود، اما شواهد نشان می‌دهد که نه مالکان راضی می‌شوند سهم کمتری دریافت کنند و نه اینکه از مبلغ بلاعوض بگذرند.
وی اظهار کرد: با این شرایط همچنان سازنده‌ها ترجیح می‌دهند در بازار مشارکت در ساخت حضور داشته باشند تا اینکه خودشان ملکی را خریداری و اقدام به ساخت‌و‌ساز کنند. چراکه از این طریق آنها مجبور می‌شوند تمام یا بخش اعظم سرمایه خود را به پای یک پروژه بگذارند؛ اما با مشارکت در ساخت می‌توانند روی چندین پروژه به همین شکل سرمایه‌گذاری کنند.
از سوی دیگر مشاور املاکی در غرب تهران بر این باور است که اگر سازنده به تنهایی و بدون مشارکت اقدام به ساخت‌و‌ساز کند از سود بیشتری برخوردار خواهد شد؛ اما بعید به نظر می‌رسد که سازنده‌هایی که در قالب انبوه‌ساز هستند تنها در یک پروژه ساختمانی فعالیت کنند.
علاوه‌بر این، یکی از فعالان بازار مسکن که اعلام کرده در مناطق یک تا 9 آماده برای مشارکت در ساخت است، اوضاع این بخش از بازار را رضایت بخش توصیف نکرده، زیرا بالا رفتن هزینه ساخت‌و‌ساز را دلیلی برای پیدایش رکود عنوان می‌کند.