اخبار مسکن و صنعت ساختمانسه شنبه - 04 شهریور 1404
فروپاشی حباب بازار مسکن که از آمریکا آغاز شد، اکنون به یک پدیده جهانی در سراسر دنیا تبدیل شده‌است. این اولین کاهش قیمت مسکن نیست که از مرزها می‌گذرد و جهانی می‌شود اما این بار همبستگی و پیوستگی بازارهای مالی باعث شده که بر شدت تاثیر این بحران افزوده شود
7 - خرداد
فروپاشی حباب بازار مسکن در آمریکا اکنون به یک پدیده جهانی در سراسر دنیا تبدیل شده‌است. قیمت املاک و مستغلات در همه جای دنیا از حومه ایرلند گرفته تا سواحل اسپانیا و حوزه بالتیک و حتی بخش‌هایی از شمال هند دچار افت و سکون شده‌است.
این رکود جهانی هماهنگ که در ماه‌های اخیر بیشتر هم شده‌است، سیر رشد اقتصادی در دنیا را کند کرده و نه تنها بر بازار مسکن، بلکه بر اشتغال هم تاثیر فراوان گذاشته‌است.
در ایرلند، اسپانیا، انگلیس و نقاط دیگر دنیا بازارهای مسکنی که یک دهه گذشته به خاطر رونق چشمگیر به خود می‌بالیدند، دچار افت و سقوط شده‌اند. تحلیل‌گران بازار املاک پیش‌بینی می‌کنند که بعضی از این کشورها با شرایطی دشوارتر از آنچه آمریکا با آن رو‌به‌رو بود، مواجه شوند و حتی احتمال این را می‌دهند که رکود در این بازارها به فروپاشی کامل منجر شود.
تا حد زیادی می‌توان گفت که مشکلات کنونی بازارهای دنیا به ویژه بازار مسکن، نتیجه تب واگیرداری است که آمریکا را فراگرفت. با سخت شدن شرایط مالی و اعتباری بازار مسکن در نتیجه بحرانی که در بازار وام مسکن به وجود آمد، تحلیل‌گران نگران این بوده و هستند که کشورهای دیگر هم ممکن است درگیر این بحران بانکی شوند و بعد هم حراج و دیگر تصاویر بحرانی که این روزها در کالیفرنیا، فلوریدا و دیگر ایالات آمریکا زیاد دیده می‌شود، تکرار شود.
صندوق بین‌المللی پول اخیرا با اشاره به همین بحران‌ها و پس‌لرزه‌های ناشی از آن، پیش‌بینی خود را درباره رشد اقتصاد جهانی تغییر داد و حتی در این‌باره هشدار هم داد که ممکن است این بحران تا سال 2009 هم ادامه پیدا کند.
یکی از استادان اقتصاد املاک و شهری دانشگاه انگلیس که در حوزه قیمت مسکن مطالعه انجام میدهد، در این باره می‌گوید: مشکلات در آمریکا اکنون در حال منتقل شدن به اروپاست. آنچه اکنون در حال روی دادن است، بسیار بدتر از آن است که پیش‌بینی می‌شد.
برای کشورهایی مانند ایرلند که قیمت مسکن در آن حتی بیشتر از آمریکا دچار تورم شده، مردم با نگرانی زیاد در حال نظاره کردن تحولات دردناک بازار آمریکا هستند و خود را برای مصیبت آماده می‌کنند. یکی از این افراد یک استاد 31 ساله دانشگاه است که در ماه می سال 2006؛ یعنی درست دو سال پیش، یک آپارتمان یک اتاقه در حومه دوبلین به صورت اشتراکی با نامزدش خریداری کرده‌است. این خرید درست در زمانی انجام شد که بازار مسکن ایرلند در اوج خود قرار داشت. آنها 575هزار دلار برای این آپارتمان پرداخت کردند که دست کم 100هزار دلار بیشتر از قیمت کنونی این ملک در حال حاضر است. این استاد دانشگاه می‌گوید که گاه از فکر کردن به این زیان هنگفت دیوانه می‌شود؛ اما سعی می‌کند هنگام فروش با واقعیت موضوع کنار بیاید. واقعیتی که این روزها به سرعت در حال گسترش و شایع شدن است.
بازارهای اروپای شرقی و کشورهای حوزه بالتیک که زمانی بسیار داغ و پر سر و صدا بودند، اکنون به سرعت در حال سرد شدن هستند؛ چرا که کشورهای اروپای غربی و سرمایه‌داران آن دیگر در شهرهایی مانند ورشو، تالین، استونی و دیگر بازارهای پرطرفدار املاک این منطقه ملک نمی‌خرند. در شرق دنیا؛ یعنی در هند و جنوب چین هم قیمت مسکن دیگر مانند گذشته چنان رو به افزایش نیست. در شرایطی که قیمت سهام در بورس بعد از یک دوره افزایش آبشاری اکنون به سقوط رسیده و به سرعت رو به کاهش گذاشته است، مردم پول نقدی زیادی برای خرید املاک ندارند. فروش آپارتمان در هنگ‌کنگ که بازاری معمولا فعال با سیر صعودی قیمت دارد، اخیرا کاهش یافته و قیمت‌ها برای آپارتمان‌های انبوه کاهش یافته‌است.
در دهلی نو و دیگر نقاط شمال هند قیمت‌ها در یک سال گذشته 20درصد کاهش یافته‌است. بنگاه‌داران ملکی و مشاوران املاک این افت قیمت‌ها را نتیجه کاهش میزان اعتماد مردم و مصرف کنندگان می‌دانند. بخش عمده‌ای از این کاهش قیمت و سقوط بازار نتیجه قانون اولیه جاذبه زمین است که می‌گوید، هر چیزی بالا برود، روزی به سوی زمین بازخواهد گشت. نرخ بهره پایین در بسیاری از کشورها به ایجاد حباب و تورم بازار مسکن کمک کرد و در همان زمان که این قیمت‌ها روز به روز بالا می‌رفت، کارشناسان اقتصادی هشدار می‌دادند که به زودی شاهد افت قیمت‌ها خواهیم بود.
این اولین کاهش قیمت مسکن نیست که از مرزها می‌گذرد و جهانی می‌شود ؛اما این بار همبستگی و پیوستگی بازارهای مالی باعث شده که بر شدت تاثیر این بحران افزوده شود. وقتی مشکل وام مسکن آمریکا در دفاتر حسابرسی بانک‌های اروپا تاثیر خود را می‌گذارد، پس نباید از طنین انداختن این بحران در سراسر جهان چندان حیرت‌زده شد.
انگلیس را در نظر بگیرید که یکی از پایدارترین بازارهای مسکن اروپا را داشت و میزان عرضه بیش از سهم تقاضای مسکن در بازار این کشور کمتر از ایرلند و اسپانیا بود. تابستان گذشته که بحران وام مسکن سراسر آمریکا را فراگرفت، طی دو ماه تایید و پرداخت وام مسکن 31درصد کاهش یافت. همین موجب شد که ماه میلادی گذشته قیمت متوسط مسکن در انگلیس 5/2درصد کاهش یابد که این بیشترین میزان کاهش قیمت در این بازار از سال 1992 بود. رونق بازار مسکن در انگلیس بسیار بیشتر از آمریکا بود. به همین دلیل مردم این کشور باید بیشتر از آمریکایی‌ها نگران بحران این بازار باشند.
انگلیس یکی از توسعه‌یافته‌ترین صنایع پشتیبانی مالی مسکن در دنیا را دارد که از این نظر چندان از آمریکا عقب نیست. میزان بدهی وام بانکی به عنوان سهمی از کل تولید اقتصادی، در این کشور بالاتر از آمریکاست. مطالعه‌ای که سال گذشته صندوق بین‌المللی پول انجام داد، این موضوع را ثابت کرد. انگلیس هم مانند آمریکا با تصور اینکه قیمت مسکن همین‌طور افزایش می‌یابد، خرید مسکن با کمک وام بانکی را در چند سال اخیر به شدت تشویق می‌کرد.
در اقتصاد ایرلند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن 12درصد حجم سرمایه‌گذاری‌های کل اقتصاد و در اسپانیا 9درصد اقتصاد را تشکیل میدهد. در انگلیس این رقم 5درصد و در آمریکا 4درصد است. بنابراین بحران در اسپانیا و ایرلند شدیدتر است.
رکود در خرید و فروش و کاهش قیمت مسکن، ساخت‌وساز را هم کاهش داده‌است و همین موضوع باعث افزایش بیکاری شده‌است. به این ترتیب دورنمای اقتصادی قدرت‌های بزرگ اقتصادی اروپا تیره شده‌است.
در یک دهه گذشته در اسپانیا بیش از 4میلیون خانه ساخته‌شد که این تعداد بسیار بیشتر از مجموع خانه‌هایی است که در آلمان، انگلیس و فرانسه ساخته‌شده‌است. متوسط قیمت مسکن در بخش‌هایی از این کشور در سال‌های اخیر تا سه برابر افزایش یافت. این شرایط موجب شد تا اسپانیا مهاجران اقتصادی زیادی را از نقاط مختلف جذب کند و اروپایی‌ها خانه‌های تعطیلات خود را در سواحل این کشور خریداری کنند.
اکنون اما هزاران باب از این خانه‌ها خالی مانده‌است. صندوق بین‌المللی پول تخمین می‌زند که املاک در کشور اسپانیا بیش از 15درصد بیش از حد معمول ارزش‌گذاری شده‌است. با دشوار شدن شرایط پرداخت وام مسکن و کاهش قیمت‌ها، کسانی که پیش‌بینی می‌کردند سرمایه‌گذاری در بازار ملک هیچ‌گاه ضرر به همراه ندارد، اکنون با مشکل مواجه شده‌اند.
یکی از این افراد جولیان فرناندز اسپانیایی است که در سال 2005 سه آپارتمان کوچک در پروژه عظیم ساختمانی در حومه مادرید به عنوان سرمایه‌گذاری خریداری کرد. او برای این واحدها 100هزار یورو به عنوان پیش پرداخت داد و اکنون به شدت به دنبال مشتری می‌گردد تا این واحدها را بفروشد تا مجبور نباشد وام سنگین آن را بازپرداخت کند. اما با ساکن شدن بازار، قیمت این واحدها به زیر قیمتی رسیده که او سه سال پیش برای آنها پرداخته است. او سه سال پیش فکر می‌کرد که می‌تواند بیشترین سود را از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دست آورد. اگر شرایط بازار این‌چنین پیش نمی‌رفت همین‌طور هم می‌شد. بنگاه‌های ملکی در اسپانیا اکنون در ماه 6 یا 7 فروش انجام می‌دهند که این رقم یک سال پیش تا 40 معامله در ماه هم می‌رسید. اگر این شرایط تا 5 سال دیگر طول بکشد، کسی نمی‌تواند دوام بیاورد. کارشناسان اقتصادی پیش‌بینی می‌کنند در نتیجه این بحران، بیکاری ممکن است امسال به 11درصد برسد.
ایرلند اما بعد از 16 سال رونق بازار مسکن که البته در نتیجه حملات 11 سپتامبر برای مدت کوتاهی دچار وقفه شد، همچنان پررونق‌ترین بازار را در میان کشورهای توسعه یافته دارد. سرمایه‌گذاران و فروشندگان این بازار در کشور ایرلند همچنان در توهم حبابی به سر می‌برند و برای خانه‌هایی که تنها 4میلیون دلار ارزش دارد تا 5میلیون دلار طلب می‌کنند. این کشور هم مانند اسپانیا در سال‌های اخیر و به خاطر رونق بازار مسکن، کارگران خارجی زیادی را جذب کرده که بسیاری از آنها در بخش ساخت‌وساز با حقوق بالا مشغول به کار هستند.