نحوه تغییر کاربری املاک در پایتخت

طرح‌تفصیلی تهران اگر چه کاربری تک‌تک زمین‌ها و ساختمان‌های موجود در پایتخت را تعیین کرده و برای هر پلاک، سقف معینی از تراکم قابل احداث را درنظر گرفته، اما با مسیر جدیدی که معاونت شهرسازی شهرداری‌ در اجرای این طرح به وجود آورده، مالکان ناراضی از نتیجه استعلام طرح‌تفصیلی می‌توانند درخواست تغییر کاربری ملک‌شان را در سه مرحله به نهادهای مسوول طرح ارائه کنند تا درصورت سازگاری خواسته مالک با شرایط محله، مقررات ویژه مخصوص پلاک درخواستی، برایشان وضع شود.
مطابق طرح‌تفصیلی، هر یک از املاک شهر تهران در یکی از چهار پهنه‌ مسکونی، تجاری، مختلط و سبز قرار دارد و یکی از حداقل 10 زیرپهنه‌های این چهار پهنه، به عنوان کاربری ملک تعیین شده است که در زمان استعلام از سامانه طرح‌تفصیلی، این کاربری به صورت کد سه رقمی به مالک اعلام می‌شود و در عین حال کاربری درنظر گرفته شده در طرح‌تفصیلی، تحت شرایطی قابل تغییر نیز خواهد بود.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری‌تهران درباره نحوه انعطاف‌پذیری طرح‌ تفصیلی گفت: در پهنه‌های چهارگانه، کاربری‌ها ثابت و غیرقابل تغییر نیستند طوری که طیفی از کاربری‌ها برای هر یک از املاک برحسب شرایط و موقعیت محله، قابل استقرار خواهد بود.
علیرضا جاوید با تاکید بر اینکه طرح‌تفصیلی پایتخت برخلاف برخی اظهارنظرها هرگز «صلب» نیست، افزود: برای نمونه، اگر مالکی در پهنه مسکونی تشخیص داد کاربری مسکونی برای او مناسب نیست می‌تواند درخواست خود را برای وضع کاربری‌ غیرمسکونی نظیر «خدمات پشتیبان سکونت» که در پهنه مسکونی پیش‌بینی شده ارائه کند.
جاوید مسیر پیگیری درخواست تغییر کاربری را در سه مرحله شامل معاونت شهرسازی شهرداری‌های مناطق، کمیسیون ماده 5 و (درصورت نیاز)شورای‌ عالی شهرسازی و معماری کشور عنوان کرد.
جاوید گفت: پیشنهاد مالکان خواهان ساخت بنا با کاربری و سقف تراکم متفاوت از ضوابط طرح تفصیلی نیز قابل پیگیری است.
وی افزود: هر گونه پیشنهاد و درخواست احداث بنای متفاوت با طرح تفصیلی جدید طبق ضوابط از پیش تعیین شده ابتدا در شهرداری منطقه مربوطه بررسی و به کمیسیون ماده پنج فرستاده می‌شود و سپس در صورت نیاز به شورای عالی شهرسازی و معماری برای بررسی بیشتر فرستاده می‌شود.
علیرضا جاوید به ضوابط ملاک عمل در پهنه‌های طرح تفصیلی جدید اشاره کرد و توضیح داد: پس از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید از ابتدای سال جاری تمامی مناطق 22گانه شهر تهران باید براساس ضوابط و پهنه بندی جدید اقدام کنند. بر این مبنا تمامی مناطق موظفند از ابتدای سال جاری تاکنون براساس ضوابط جدید نسبت به صدور پروانه و دستور نقشه عمل کنند.
کاربری املاک ثابت یا متغیر؟
معاون شهردار تهران در خصوص امکان تغییر کاربری املاک طبق درخواست مالک پس از ابلاغ طرح تفصیلی جدید گفت: با توجه به ویژگی راهبردی-ساختاری طرح تفصیلی جدید در پهنه‌بندی‌ها و ضوابط، نوعی انعطاف‌پذیری لحاظ شده تا مالکین و سرمایه‌گذاران برای احداث بنای خود با طیفی از تصمیم‌گیری‌ها با توجه به تناسب ملک خودشان روبه رو باشند.
او ادامه داد: گرچه در هر چهار پهنه، کاربری خاصی به عنوان کاربری غالب انتخاب شده است، اما کاربری پهنه‌ها طوری طراحی شده است تا در هر پهنه علاوه بر کاربری غالب آن، سایر کاربری‌های انتفاعی و غیرانتفاعی نیز امکان استقرار داشته باشند.
جاوید تصریح کرد: بنابراین در پهنه‌های چهارگانه طرح تفصیلی جدید کاربری‌ها ثابت و غیرقابل تغییر نیستند بلکه طیفی از کاربری‌ها قابل استقرار هستند بنابراین به عنوان مثال اگر برای مالکی در پهنه R این احساس وجود داشت که برای ملک وی استقرار کاربری مسکونی مناسب نیست می‌تواند درخواست خود را به شهرداری برای دریافت کاربری جدید ارائه دهد.
او در ادامه به تشریح طیف‌های مختلف کاربری در هر پهنه پرداخت و گفت: برای مثال در پهنه مسکونی علاوه بر کاربری مسکونی، کاربری خدمات پشتیبان سکونت انتفاعی و غیرانتفاعی دیده شده است. در پهنه تجاری نیز کاربری تجاری، خدماتی انتفاعی و غیرانتفاعی و در پهنه‌های مختلف طیف وسیعی از کاربری‌ها از جمله مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی انتفاعی و غیرانتفاعی تعیین شده است.
او به پهنه سبز اشاره کرد و گفت: در این پهنه هم علاوه بر کاربری فضای سبز و حفاظت، کاربری فضای گردشگری، هتل، مجموعه‌های ورزشی و فرهنگی لحاظ شده است.
مسیر تغییر پهنه‌های املاک برای مالکین
جاوید سه مرحله را برای بررسی و تایید و موافقت با درخواست مالک در خصوص تغییر کاربری ملک عنوان کرد و گفت: برای این کار مالک ابتدا باید درخواست خود را به معاونت شهرسازی شهرداری منطقه سکونت خود برده تا پس از بررسی اولیه به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارسال شود.
او اضافه کرد: در مرحله آخر پس از بررسی در کمیسیون ماده پنج در صورت نیاز به بررسی مجدد درخواست مالک به شورای عالی شهرسازی و معماری فرستاده می‌شود تا تایید نهایی در این شورا اعلام شود.
معاون شهرسازی شهرداری تهران افزود: درخواست مالک ممکن است تفاوت در پهنه‌بندی، کاربری یا هرگونه ضوابط متفاوت با ضوابط پهنه‌بندی طرح تفصیلی را شامل شود.
کارکرد کمیسیون ماده پنج چیست؟
جاوید در بخش دیگری از صحبت‌هایش به وظایف کاربردی کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری اشاره کرد و افزود: هر گونه بررسی یا اصلاح طرح تفصیلی و جامع در این کمیسیون انجام می‌شود، اما این کمیسیون وظایف دیگری همچون نظارت برحسن اجرای طرح تفصیلی و جامع، بررسی و تصویب طرح‌های موضعی و موضوعی، بررسی و تصویب مناطق شهری برای مداخله در بافت‌ها و بررسی و نظارت بر اجرای سرانه‌های شهری را بر عهده دارد.