احتیاط در خرید ملک

اقدام در چارچوب مقررات طرح تفصیلی تهران، اگر چه فعلا فقط برای مدیران شهری و انبوه‌سازان «اجباری» شده اما استفاده از آن برای بخشی از بازار مسکن نیز جنبه «احتیاط» پیدا کرده به طوری که در 4 نوع معاملات ملک اگر خریدار بدون اطلاع از جزئیات طرح تفصیلی، اقدام به معامله کند، خطر ناشی از هماهنگ نبودن ملک با طرح، می‌تواند سود احتمالی را به ضرر ‌مالی تبدیل کند.
با اجرای طرح تفصیلی و سخت‌گیری‌هایی که شهرداری‌های مناطق موظف شده‌اند بابت ملاک‌عمل قرار دادن این طرح در مراحل صدور پروانه‌ و پایان‌کار ساختمانی به کار ببرند، بازار ملک به گونه‌ای شده که برای املاک هر محله در تهران، یک نوع مشخصی از مقررات تعریف شده است به این صورت که هر نوع ساخت‌وسازی که «کاربری» و «تعداد‌ طبقات» در آن با ضوابط طرح‌تفصیلی آن محله ناسازگار باشد، «غیرقانونی» تلقی شده و سازنده آن باید در قالب متخلف ساختمانی نسبت به تخریب یا پرداخت جریمه خلافی، اقدام کند.
خط‌قرمز ترسیم شده در بازار ملک از آنجا که عملا آپارتمان‌ها و ساختمان‌هایی که هنوز مسکونی نشده است را هدف قرار می‌دهد، شرایط جدیدی را در بازار مسکن به وجود آورده که تحت تاثیر آن خریداران 4 گروه از املاک شامل ملک در حال ساخت، زمین، ملک کلنگی و املاک بدون سند، باید قبل از توافق با فروشنده، از سازگار بودن ملک با طرح‌تفصیلی، اطمینان حاصل کنند.
هر چند مدیران شهرداری‌تهران اعلام کرده‌اند، مقررات طرح تفصیلی فقط شامل ساختمان‌هایی می‌شود که تاریخ دستور‌نقشه آنها متعلق به سال91 و بیشتر باشد، اما چون تشخیص این شاخص (زمان صدور دستور نقشه) برای عموم مردم که اغلب فاقد تخصص ساختمانی هستند، غیر ممکن است، معاونت شهرسازی شهرداری ‌تهران راه ساده‌تری را برای رعایت احتیاط در خرید ملک، پیشنهادکرده است.
علیرضا جاوید، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در این باره  گفت: خریداران قبل از معامله ملک و آپارتمان می‌توانند کدنوسازی ملک –شماره فیش نوسازی که شهرداری سالانه برای همه املاک تهران صادر می‌کند- را از فروشنده دریافت کنند و از طریق سایت شهرداری‌، کاربری تعیین‌شده در طرح تفصیلی را برای آن ملک استعلام کنند.
جاوید همچنین تصریح کرد: دفاتر خدمات الکترونیک شهر نیز از روی آدرس و کروکی محل ملک واقع‌شده، موظف شده‌اند برای شهروندان اطلاعات طرح تفصیلی را تشریح کنند.
همچنین با هماهنگی‌هایی که با اداره درآمد شهرداری‌تهران انجام شده، برای املاک فاقد کدنوسازی، ظرف یک هفته، کدنوسازی صادر می‌شود تا استعلام طرح تفصیلی برای آنها نیز ممکن شود.
معاون شهرسازی شهرداری‌تهران با تاکید بر اینکه خریداران در بازار مسکن باید با اطلاع کامل درباره سرنوشت ملک موردنظر در طرح تفصیلی، اقدام به معامله کنند، گفت: جزئیات طرح تفصیلی از طریق سایت اینترنتی شهرداری‌تهران، شهرداری‌های مناطق و دفاتر خدمات الکترونیک قابل دسترس است و اطلاعاتی شامل کاربری، تعداد طبقات مجاز و همچنین مساحت قابل ساخت برای هر ملک براساس مقررات طرح تفصیلی، قابل ارائه است.
پیامد عدم احتیاط و استعلام
 با نزدیک‌شدن به فصل نقل‌وانتقالات ملکی از یک‌سو و خرید‌وفروش زمین و ملک‌کلنگی از سوی دیگر، چنانچه خریدار و فروشنده در بازار مسکن توجهی به اسناد طرح تفصیلی تهران نداشته باشند، معامله آنها پرریسک محسوب می‌شود.
اولین پیامد ناشی از بی‌توجهی به مقررات طرح تفصیلی، متوجه خریداران زمین به خصوص در مناطقی که زمین خام در سطحی قابل توجه عرضه می‌شود (همچون منطقه22)، است.
بخشی از زمین‌های خام که تا پیش از این دارای کاربری مسکونی بودند از حالا به بعد ممکن است در پهنه غیرمسکونی قرار گرفته باشند و بالعکس به این معنی که کاربری تجاری یکسری از زمین‌ها با اجرای طرح تفصیلی احتمال دارد مشمول پهنه مسکونی یا فضای سبز شده باشد که این تغییرات را فقط «استعلام اینترنتی از طرح تفصیلی» می‌تواند تشریح و مشخص کند.
پیش‌خرید در تیررس طرح‌تفصیلی
بعد از بازار زمین، بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی در تیررس طرح‌تفصیلی قرار دارد.
در حال حاضر به دلیل خلأ قوانین و مقررات حقوقی محکم در بازار پیش‌فروش مسکن، اغلب سازنده‌ها قبل از آنکه از شهرداری مجوز پیش‌فروش بگیرند، در مراحل اولیه ساخت و حتی بدون آنکه پروانه ساخت دریافت کنند، اقدام به پیش‌فروش می‌کنند که در این مسیر احتمال دارد پیش‌خریداران در انتهای پروژه صاحب ملکی شده باشند که از اساس با محتویات طرح تفصیلی در تضاد است. رایج‌ترین تخلف در چنین ساخت‌وسازهایی عبور از تراکم مجاز و ساخت تعداد بیشتر از حد طبقات است.
کارشناسان در این باره به پیش‌خریداران هشدار می‌دهند که قبل از انجام معامله، اسناد مربوط به صدور پروانه ساخت، مجوز پیش‌فروش و همچنین برگه استعلام طرح تفصیلی را رویت کنند.