آیا پيش‌فروش مسكن دو نرخي شده

انبوه‌سازان حاضر در بازار پيش‌فروش مسكن در مواجهه با دو راهي «پاسخ مناسب به تقاضاي گسترده از طرف پيش‌خريداران» يا «واكنش سريع به نوسانات اخير قيمت مصالح‌ساختماني» تصميم گرفته‌اند مسير دوم را انتخاب كنند.
در بازار مسكن به رغم افزايش تعداد پيش‌خريداران زمستاني، انبوه‌سازان، شيوه ماه‌هاي گذشته كه تا حد زيادي مقبول بازار قرار گرفته بود را كنار گذاشته‌اند و با عقب‌نشيني از «پيش‌فروش با نرخ پايين‌تر از قيمت واحدهاي آماده» به استفاده از قراردادهاي «دو نرخي» روآور‌ده‌اند به اين صورت كه از پيش‌خريدار تعهد گرفته‌مي‌شود كه در زمان تحويل ملك، متناسب با نرخ تورم، قيمت‌پايه پيش‌فروش، افزايش پيدا كند.گروهي ديگر از عاملان پيش‌فروش مسكن نيز براي ساخت‌وساز با شيوه «پيمان‌مديريتي» اعلام آمادگي كرده‌اند كه در قالب آن، سازنده‌ بدون كوچك‌ترين سرمايه‌گذاري، روي 100 درصد آورده نقدي متقاضي پيش‌خريد حساب مي‌كند. اين روش بيشتر براي پيش‌فروش‌هايي كه حتي زمين آن هنوز خريداري نشده، مورد استفاده قرار مي‌گيرد، در حالي كه پيش‌خريداران اغلب تمايل دارند در مرحله نازك‌كاري، قرارداد امضا كنند.به گزارش «دنياي‌اقتصاد» سازنده‌ها معتقدند «با افزايش 20 درصدي قيمت مصالح پايه ساخت‌وساز طي نيمه‌دوم امسال كه ناشي از التهاب ارزي بوده، هم‌اكنون مقطوع كردن قيمت پيش‌فروش، رفتاري پرريسك مي‌تواند باشد كه بايد فعلا از آن اجتناب كرد.»مشاوران‌املاك اما در اين باره معتقدند: در حال حاضر هنوز پيش‌خريد به نفع متقاضيان مسكن است چونكه قيمت‌‌ها همچنان حدود 10 تا 15 درصد ارزانتر از قيمت فروش واحدهاي آماده تحويل است.
اضطراب در پيش‌‌خريداران
از سوی دیگر، پیش فروش مسکن به عنوان یکی از شیوه‌های رایج معاملات املاک، این روزها با شیوه جدیدی در بازار انجام می‌شود به نحوی که برخی انبوه سازان برای به حداقل رساندن ریسک ناشی از افزایش هزینه‌ها در مراحل مختلف ساخت با اطلاع یا بدون اطلاع متقاضی در زمان تحویل، مبلغی بیش از میزان توافق شده در قرارداد اولیه را مطالبه می‌کنند.این شیوه که در حال حاضر با عنوان روش «پیش فروش با نرخ پایه»، در بسیاری از معاملات املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد باعث شده است خریداران با اضطراب بیشتری دست به این گونه معامله بزنند.از سوی دیگر انبوه سازان نیز در نتیجه نوسانات موجود در اقتصاد کشور هیچ‌گونه رفتار اقتصادی در بازار مسکن را به صلاح نمی‌دانند و معتقدند: پیش فروش بدون تعیین نرخ پایه مساوی با ریسک 100 درصدی برای انبوه ساز است.
ترفند حقوقی در قراردادهای پیش فروش
یکی از مشاوران املاک فعال در حوزه پیش فروش در شمال شهر تهران ، با بیان اینکه در حال حاضر تعداد زیادی از فایل‌های
پیش فروش در بنگاه‌های املاک با مشکل متقاضی‌یابی مواجه شده اند به «دنیای اقتصاد» گفت: در روزهای اخیر در مقایسه با فصل تابستان، قیمت‌ها رشد داشته است و به همین دلیل شاهد کاهش استقبال از پیش خرید مسکن از سوی خریداران هستیم.
وی افزود: پیش فروش در شرایط کنونی بیشتر از سوی سازندگان بی پول انجام می‌شود و در بسیاری موارد دیده می‌شود که حتی
پیش فروش در مرحله کسب جواز ساخت هم انجام می‌شود، یعنی سازنده، صفر تا صد پروژه را با سرمایه خریداران به اتمام می‌رساند.صادقی خاطرنشان کرد: از سوی دیگر خریداران هم ترجیح می‌دهند بیشتر در مراحل نهایی ساخت همچون نازک کاری ملک را پیش خرید کنند مگر اینکه سازنده،‌ یکی از انبوه سازان به نام و مشهور در منطقه فعالیت خود باشد.وی با بیان اینکه در حال حاضر برخی سازندگان با ترفندهای حقوقی مختلف در متن قرارداد، دریافت مبلغی بیش از قیمت اولیه توافق شده را در قرارداد تضمين مي‌كنند به «دنیای‌اقتصاد» گفت: این شیوه در واقع نوعی کلاهبرداری غیرمستقیم است.صادقی در پاسخ به این سوال که آيا در حال حاضر معاملات پیش فروش بیشتر به نفع خریدار است یا فروشنده؟ گفت: اگر کلیه شرایط پیش فروش به درستی رعایت شود در نهایت به نفع خریدار است.
بازار پیش فروش گنگ است
مشاور املاک فعال دیگر در زمینه پیش فروش مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت:‌ در حال حاضر بازار این نوع از معاملات گنگ است و به همین دلیل شاهد رفتارهای گوناگون و گاه متضاد در این حوزه هستیم.نعیمی‌افزود: هم اکنون به دلیل شرایط نامشخص حاکم بر بازار مسکن، میزان تقاضا برای پیش خرید مسکن بیشتر از عرضه این واحدها است.مشاور املاک دیگری در شمال شرق تهران با بیان اینکه انبوه سازان بیشتر در مراحل اتمام فونداسیون یا سقف، واحدهای خود را به بازار پیش فروش عرضه می‌کنند در خصوص تمایل خریداران برای سرمایه گذاری در این بازار به «دنیای اقتصاد» گفت: اگرچه بیشترین تمایل خریداران در مرحله نازک کاری است اما در حال حاضر هریک از خریداران با توجه به قدرت خرید خود به بازار پیش فروش وارد می‌شوند.وی همچنین درباره تخلفات جدید در بازار پیش فروش اظهار کرد: سامانه کد رهگیری و ثبت معاملات املاک تا حد زیادی راه را برای بروز این گونه تخلفات بسته است.
پیش فروش، رفتار خطرناک
در همین زمینه، سیروس تابش، از انبوه سازان فعال در مناطق مختلف شهر تهران، با اشاره به رکود معاملات پیش فروش نسبت به فصل تابستان گفت: در حال حاضر به دلیل نوسانات ایجاد شده در سایر بازارهای اقتصادی همچون طلا و ارز، پیش فروش، رفتاری خطرناک در بازار مسکن محسوب می‌شود.وی افزود: تا قبل از شدت گرفتن این نوسان‌ها، شاهد رونق پیش فروش در بازار مسکن بودیم که تعداد بسیاری از انبوه‌سازان، نیاز واقعی مسکن را به این سمت سوق می‌دادند.تابش ادامه داد: اما در حال حاضر به دلیل ابهام حاکم بر فضای بازار مسکن، اگرچه تمایل خریداران بیشتر متوجه معاملات پیش فروش است، اما انبوه سازان رغبت چندانی به فعالیت در این حوزه ندارند.
پیمان مدیریت، جایگزین پیش فروش
سیروس تابش با بیان اینکه در شرایط کنونی، پیش خرید و پیش‌فروش مسکن به نفع هیچ یک از متعاملین نیست به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: درحال حاضر انبوه سازان برای کاهش خطرپذیری در فعالیت ساخت‌و‌ساز، از شیوه جدیدی به نام «مدیریت پیمان» استفاده می‌کنند.وی توضیح داد: در این شیوه، انبوه ساز تنها عملیات اجرایی و مدیریت تیم ساخت را بر عهده می‌گیرد و از هرگونه سرمایه‌گذاری در این زمینه خودداری می‌کند.