ابلاغ قانون املاک فاقد سند

این قانون که از اوایل امسال با تدوین لایحه در دولت، مورد توجه مالکان بی‌سند قرار گرفته بود در ماه‌های اخیر و پس از تصویب آن در مجلس، به مهم‌ترین مطالبه حقوقی در بازار مسکن تبدیل شد طوری که طبق گفته رییس دفتر حقوقی کانون سردفتران در حال حاضر حجم وسیعی از انواع املاک فاقدسند شامل آپارتمان و زمین در کشور وجود دارد که پرونده‌های طویل این املاک در محاکم‌قضایی به قانونی شفاف برای تصمیم‌گیری قاطعانه نیاز دارد.اکنون این قانون پس از تایید شورای‌نگهبان در تاریخ 30 آذرماه، در تاریخ 7‌دی‌ماه با امضای علی لاریجانی، لازم‌الاجرا شده است.
نسخه‌ای از قانون تعیین تکلیف املاک فاقد‌سند که هنوز در روزنامه رسمی کشور منتشر نشده دیروز در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت.براساس محتوای 18 ماده‌ای این قانون، مالکان اراضی و ساختمان‌های با سابقه ثبتی که منشاء تصرف‌شان قانونی است، اما به علت «فوت مالک رسمی و حداقل یک‌نفر از ورثه وی» یا «عدم دسترسی به مالک رسمی و حداقل یک‌نفر از ورثه وی» یا «مفقودالاثر بودن مالک رسمی»، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسر نیست، می‌توانند به هیاتی که در حوزه‌های ثبتی تشکیل می‌شود مراجعه کنند تا این هیات بعد از بررسی مدارک و دلایل ارائه شده، رای «صدور سند» یا «منع صدور سند» را برای ملک صادر کند.
در ماده یک این قانون، اعضای هیات حل‌اختلاف شامل یک‌قاضی به انتخاب رییس‌ قوه‌قضائیه، یک نفر رییس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی و یک نفر رییس اداره راه‌وشهرسازی یا رییس‌ اداره جهادکشاورزی تعیین شده است.
همچنین فوت یا مفقودالاثر بودن مالک رسمی باید با استعلام از سازمان ثبت احوال و نیروی انتظامی احراز شود. تصمیمات هیات نیز فقط با نظر قاضی هیات، معتبر است.
این قانون، ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغات را شامل می‌شود و در عین حال، اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی هستند.
به موجب ماده سه این قانون، اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است آرای هیات را در دو نوبت به فاصله 15 روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی کند و اشخاص ذی‌نفع معترض به آرای اعلام شده نیز دو ماه برای ارائه اعتراض خود به اداره ثبت مهلت دارند. همچنین بعد از صدور سند مالکیت، این اقدام –صدور سند- مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.
تاکید قانون بر صدور سند مسکن‌مهر
یکی دیگر از مهم‌ترین مفاد این قانون، ماده هفت است که به املاکی که مالک عرصه و اعیان آنها یکی نیست، مربوط می‌شود.
براساس این ماده، در مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله اعیان ملک باشد چنانچه مالک عرصه در هیات حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تایید کند، هیات با احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رای به صدور سند مالکیت عرصه و اعیان می‌دهد. همچنین در صورت عدم مراجعه مالک یا عدم تایید مدارک ارائه شده، هیات با حفظ حقوق مالک عرصه، رای به صدور سند مالکیت اعیان برای مالک می‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام می‌کند. به‌این ترتیب اگر چه مسوولان وزارت راه‌ و شهرسازی پیش‌تر شایعه منع قانونی صدور سند برای واحدهای مسکونی مهر را به‌شدت تکذیب کرده‌ بودند، اکنون با ابلاغ این قانون نه تنها هیچ محدودیتی برای مالکیت افراد در مسکن مهر وجود ندارد بلکه متقاضیان بعداز دریافت این واحدها بلافاصله می‌توانند برای دریافت سند محضری اقدام کنند.براساس ماده هشت قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، در صورتی که سند مورد تقاضا، اراضی کشاورزی و نسق زراعی و باغ باشد، هیات باید نظر وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی یا جهاد کشاورزی را استعلام کند.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» این قانون همچنین برای نحوه صدور سند برای املاکی که روی زمین‌های موقوفه احداث شده‌اند نیز نقشه‌راه ارائه کرده است. به موجب ماده9 این قانون، در صورتی‌که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیات با موافقت متولی اوقاف، می‌تواند به صدور رای اقدام کند.در ماده 14 نیز آمده است: در صورتی که ملک قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق مقررات این قانون و به موجب رای هیات، دستور صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر شده باشد، پس از انتشار آگهی موضوع ماده سه این قانون، مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف ثبت می‌شود.به موجب ماده17 این قانون نیز از متقاضیان موضوع این قانون به هنگام صدور سند مالکیت، علاوه بر بهای دفترچه مالکیت، تعرفه سند و معادل 5‌ درصد برمبنای ارزش منطقه‌ای ملک اخذ و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود.
دفترخانه‌ها آماده‌اند
جلوگیری از تعرض به مالکیت افراد
رییس دفتر حقوقی و معاضدت کانون سردفتران و دفتریاران در این زمینه با تشریح مزایای تصویب قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند اعلام کرد: با تصویب این قانون در وهله اول، تضمین و سلامت مالکیت مردم بر املاک بیشتر شده و ثانیا از تضییع حقوق بسیاری از صاحبان حقوق در اراضی و املاک جلوگیری به عمل می‌آید.
محمد گودرزی افزود: اصولا این قانون با فلسفه وجودی نهاد ثبت اسناد و املاک کشور بسیار سازگار است به این صورت که فلسفه وجودی این نهاد، تضمین بیشتر در مالکیت مردم و جلوگیری از خطراتی است که ممکن است مالکیت آنها را با مشکل مواجه کند و این قانون نیز از هرگونه تعرض در مالکیت افراد جلوگیری می‌کند.وی تصریح کرد: رفع دغدغه‌های مردم نسبت به تزلزل مالکیت آنها بر املاک‌شان، حداقل حسن این قانون محسوب می‌شود.
گودرزی با اشاره به حجم وسیع املاک فاقد سند در کشور تاکید کرد: وجود حتی یک مورد دعوی ناشی از اختلافات ملکی، غیرقابل تحمل است.
وی در خصوص آمادگی دفترخانه‌ها برای اجرای قانون مذکور اظهار کرد: با تسهیلاتی همچون حذف پاره ای از تشریفات صوری برای دفترخانه‌ها، سردفتران از آمادگی کامل برای اجرای قانون مزبور برخوردار هستند.