اخبار مسکن و صنعت ساختمانچهار شنبه - 05 شهریور 1404
گرانی مسکن و افزایش نرخ اجاره خانه واحدهای مسکونی به ویژه در کلان‌شهرها اگرچه موضوع جدیدی نیست، اما پرداختن به آن و ارزیابی از گذشته و عملکرد دولت در مقاطع مختلف از سوی کارشناسان می‌تواند روزنه‌های جدیدی به روی برنامه‌ریزان در این بخش گشوده و به مسوولان برای اتخاذ سیاست‌های مطلوب و کارآتر یاری رساند
31 - اردیبهشت
اگر در ماه‌های پایانی سال 86 به ویژه در بهمن و اسفند ماه به بنگاه‌های املاک برای خرید، اجاره و حتی فروش املاک سر زده باشید، به راحتی این استرس را حس کرده‌اید که احتمال گرانی مسکن و افزایش اجاره خانه در سال 87 وجود دارد.
این در حالی است که دولت پس از موج گرانی‌های مسکن در نیمه دوم سال 85، به صورت جدی‌تر بنا داشت که روند رو به رشد قیمت‌ها در این بخش را متوقف کرده و در برخی مناطق به کاهش قیمت مسکن کمک کند.
اما واقعیتی که در حال حاضر برای مردم به ویژه متقاضیان واقعی خرید مسکن در تهران ملموس و مشهود بوده این است که به واقع نه تنها قیمت مسکن در سال 86 کاهش نیافت بلکه تا حدی نیز این قیمت‌ها خصوصا در ماه‌های پایانی سال افزایش داشت.
از این رو با تنی چند از کارشناسان و فعالان مسکن گفت‌و‌گویی داشته‌ایم که مشروح آن در ادامه می‌آید:
پیروز حناچی، استاد دانشگاه تهران و کارشناس مسکن در رابطه با وضعیت کنونی بازار مسکن می‌گوید: تا مادامی که سیاست های اقتصادی دولت تغییر جدی پیدا نکند، قیمت مسکن حتی با ساخت واحدهای مسکونی نیز قابل کنترل نیست؛ زیرا موضوع مسکن از جنس کالبدی نیست و تا زمانی که بیش از حد معمول نقدینگی به بازار مسکن تزریق شده و سیاست‌های کلان اقتصادی تغییر نکند، معضل موجود در این بخش حل نخواهد شد.
وی ادامه می‌دهد: هم‌اکنون سیاست‌های اقتصادی دولت منجر به افزایش حجم نقدینگی می‌شود و به تبع آن بخش عمده‌ای از نقدینگی‌های سرگردان در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌شود.
از سوی دیگر به یمن استمرار فروش تراکم و نیز فعال نبودن سایر بخش‌های اقتصادی کشور، سرمایه‌ای بیش از ظرفیت بازار مسکن، به این بخش تزریق می‌شود و نتیجه آن می‌شود که قیمت زمین و مسکن در تهران و سایر کلان‌شهرها همواره افزایش خواهد داشت.
حناچی بر این باور است که سیاست‌های فعلی دولت در بخش مسکن نظیر مسکن 99 ساله، مسکن استیجاری و ... در حالتی که کنترل تورم توسط دولت صورت گیرد، موثر واقع می‌شود، در غیر این صورت با استمرار اجرای سیاست‌های فعلی در بخش مسکن راه به جایی نخواهیم برد.
وی اظهار نظر می‌کند: معضل مسکن در کلان‌شهرهای ما لزوما از عرضه و تقاضا تبعیت نمی‌کند لذا اجرای سیاست‌های اقتصادی قانون برنامه چهارم توسعه نظیر کنترل بودجه جاری، نفتی نشدن بودجه، توسعه بخش‌خصوصی، افزایش تولید ناخالص ملی هدایت سرمایه‌ها به بخش تولید و مواردی از این دست باید مورد توجه دولت قرار گیرد.
وی یادآور می‌شود که در سال‌جاری نیز افزایش قیمت‌ها در بخش اجاره بها و خرید و فروش خانه کاملا مشهود است و اگر تجدید نظر اساسی در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود باز هم این روند همانند سال‌های قبل ادامه پیدا کرده و شرایط تامین مسکن برای متقاضیان واقعی آن روز به روز سخت‌تر می‌شود.
وعده‌ای که عملی نشد
دکتر افشین پروین پور، مدیر مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران ضمن نامطلوب ارزیابی کردن روند مشاهده شده در بازار مسکن طی سال 86 می‌گوید: در سال گذشته گرچه دولت در محورهای مختلف سیاست‌های درستی را اتخاذ کرد، اما نتوانست به وعده‌های خود عمل کند.
مهم‌ترین این وعده‌ها در بخش مسکن ساخت 5/1میلیون واحد مسکونی بود، اما آنچه مشاهده می‌شود این بوده که دولت به این شعار خود عمل نکرده و باید منتظر ماند تا ببینم آیا دولت می‌خواهد همین روند را سال 87 ادامه دهد یا برای افزایش سرعت و شتاب آن برنامه‌هایی دارد.
وی با بیان این که دولت نهم در رابطه با وضع مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر نیز برنامه خاصی نداشته است، اظهار می‌کند: در سال 86 متاسفانه اتفاق خاصی در این رابطه از سوی دولت روی نداد و عزمی جدی از طرف دولت دیده نشد تا در رابطه با گرفتن مالیات از مالکان دارای 2 خانه بیشتر و نیز وضع مالیات بر افزایش ارزش افزوده املاک برنامه‌های اجرایی ارائه دهد.
به اعتقاد این کارشناس در زمینه احیای بافت‌های فرسوده نیز روند بازسازی و نوسازی رضایت‌بخش نیست.
وی صراحتا اعلام می‌کند که نتیجه طبیعی سیاست‌های اتخاذ شده از سوی دولت منجر به این امر شده که باز هم در سال‌جاری منتظر افزایش قیمت‌ها در زمینه خرید و فروش ملک و اجاره‌بها باشیم.
مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر حلقه مفقوده در سیاست‌های مسکن
وی راهکارهای کوتاه‌مدت و بلندمدت برای حل معضل مسکن را به ترتیب تسریع در اجرای مباحث مالیاتی پیرامون خانه‌های دوم و بیشتر و عمل به شعار ساخت 5/1میلیون واحد مسکونی در سال می‌داند و می‌گوید: ساخت وساز گسترده در سراسر کشور در قالب طرح مسکن مهر خوشبختانه آیین‌نامه لازم را جهت اجرا دارد و صرفا نیازمند تسریع در روند اجرا است. اما تدوین آیین‌نامه لازم برای اجرای مباحث مالیاتی مرتبط با مسکن در کشور از سوی دولت ضروری است. وی در رابطه با میزان تاثیر اجرای سیاست‌های دولت نهم در بخش مسکن طی سال گذشته یادآور می‌شود: هنگامی که بحث زمین‌های 99 ساله در کشور مطرح شد تاثیر روانی ناچیزی بر روند افزایش قیمت مسکن داشت و توانست برای مدت کوتاهی سرعت افزایش قیمت‌ها در این بخش را کندتر کند. اما به طور کلی به دلیل اینکه اقدام عملی لازم از سوی دولت در رابطه با ساخت 5/1میلیون واحد مسکونی در کشور صورت نگرفت، این گونه سیاست‌های دولت نیز نتوانست بازار سوداگری زمین و مسکن را در کشور ساماندهی کند.
نگرانی از افزایش قیمت جهانی مصالح ساختمانی
دکتر بابک حاجیان، کارشناس مدیریت در حوزه مسکن نیز از روند افزایش قیمت مصالح ساختمانی در جهان و به تبع آن در کشور ابراز نگرانی می‌کند و معتقد است: افزایش 35درصدی قیمت مصالح ساختمانی در جهان و پس از آن در ایران و نیز افزایش 22درصدی نرخ دستمزدها در کشور اثر مستقیم بر روی ساخت و سازها دارد در حالی که بودجه 87 هیچ گونه برنامه جدیدی برای بازنگری بر این موضوعات ندارد و صرفا دولت در بخش کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده ساخت و سازها تمرکز کرده است.
وی اظهار می‌کند: اگرچه بودجه دولت در بخش مسکن برای سال 87 دو برابر شده، اما بخش اعظم این منابع به انجام عملیات ساخت وساز در بخش‌های بیمارستانی و ساختمان‌های دولتی تعلق می‌گیرد و این یعنی دولت می‌خواهد با سپردن بخشی از تعهدات به سیستم بانکی، انجام وظیفه کند. مهدی موذن، رییس کانون کاردان‌های فنی ساختمان نیز به عنوان یک فعال در امر ساخت‌وساز، افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن و طی سال‌جاری را دور از انتظار نمی‌داند و می‌گوید: همواره عدم تحقق وعده‌های مسوولان دولتی منجر به شوک‌های جدی در بازار مسکن می‌شود لذا در سال 87 نیز باید منتظر ماند و دید که عدم تحقق ساخت 5/1میلیون واحد مسکونی وعده داده شده از سوی دولت در سال گذشته چه تاثیری بر بازار مسکن دارد. مجتبی بیگدلی، رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان هم وضعیت بازار مسکن را چندان مناسب ارزیابی نمی‌کند و بر این امر تاکید دارد که کارشناسان و فعالا در بخش مسکن در تنگنای بزرگی گرفتار شده‌اند از یک سو به دلیل حساسیت این بازار خواستار دامن زدن به مسائل و مشکلات این بخش نیستند و از سوی دیگر نمی‌توانند از برخی واقعیات و معضلات بازار مسکن چشم‌پوشی کنند. وی ادامه می‌دهد: از ابتدای سال‌جاری تاکنون حدود 80درصد قیمت مصالح ساختمانی در کشور افزایش یافته و نمونه بارز آن افزایش قیمت میلگرد و سایر آهن‌آلات ساختمانی است.