اوضاع قیمت در بازار مسکن

علائم رسمی از خیز قیمت مسکن در تهران طی نیمه‌اول امسال، پیش‌تر با انتشار دو گزارش از مرکز آمار و سامانه رهگیری معاملات مسکن، به تایید رسید، اما حالا سامانه مجازی ثبت رفتار خریدار و فروشنده ملک، روایتی از نحوه شکل‌گیری موج صعودی قیمت در تهران منتشر کرده که نشان می‌دهد آپارتمان‌های پایتخت در دو فصل ابتدای سال به‌رغم افزایش ارزش، از نوعی «توفان قیمت» نجات پیدا کرده‌اند.
این سامانه مجازی که اولین مرحله قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی هنگام خرید‌وفروش را با ثبت «قیمت ‌پیشنهادی طرف عرضه» و نمایش آن به خریدار برای چانه‌زنی طرف تقاضا، انجام می‌دهد، گزارش داده است: در نیمه اول سال‌جاری میانگین «قیمت پیشنهادی» فروش واحد مسکونی در شهر تهران به رقم دو میلیون و 540 هزار تومان رسید.
این در حالی است که طبق گزارش سامانه رهگیری معاملات مسکن –وابسته به وزارت بازرگانی- که مسوولیت ثبت «قیمت قطعی» خرید‌وفروش را برعهده دارد: طی نیمه‌اول، واحدهای مسکونی در تهران به طور متوسط با قیمت قطعی یک میلیون و 937 هزار تومان معامله شدند.
به این ترتیب در بهار و تابستان امسال، تحت تاثیر مقاومتی که طرف تقاضا در بازار مسکن از خود نشان داد، حباب 31 درصدی قیمت مسکن – فاصله بین قیمت پیشنهادی تا ارزش واقعی- که فروشنده‌ها قصد داشتند آن را در بازار تشکیل دهند، تا حد زیادی تخلیه شد طوریکه طی این مدت سطح قیمت قطعی مسکن در حد 12 درصد افزایش پیدا کرد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» متوسط قیمت‌ قطعی مسکن در شهر تهران از یک میلیون و 700 هزار تومان در نیمه اول سال گذشته به سطح یک میلیون و 900 هزار تومان در مدت مشابه سال‌جاری رسید طوری‌که نرخ تورم در بازار مسکن طی این مدت به عدد 8/11 درصد تبدیل شد.
اما براساس گزارشی که سامانه مجازی ثبت رفتار خریدار و فروشنده مسکن در تهران (سامانه ایران‌فایل) اعلام کرده است: متوسط قیمت‌ پیشنهادی از رقم دو میلیون و 133 هزار تومان در نیمه‌اول پارسال به دو میلیون و 450 هزار تومان در نیمه‌اول امسال افزایش پیدا کرده است که حکایت از رشد 19 درصدی سطح توقع فروشنده‌ها طی این مدت دارد.
انگیزه افزایشی
همچنین تعقیب ماهانه رفتار طرف عرضه مسکن در تهران نشان می‌دهد: در سال جاری اشتهای فروشنده‌های ملک برای فروش با قیمت بالاتر، به مراتب از سال گذشته بیشتر شده است. در ماه‌های نیمه‌اول سال89، سطح قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها بین دو میلیون و 100 تا دو میلیون و 200 هزار تومان در نوسان بود اما در مدت مشابه سال90، نوسان قیمت پیشنهادی بیشتر شده و بین دو میلیون و 400 هزار تا دو میلیون و 800 هزار تومان بوده است. طوری که در شروع سال، آپارتمان‌های فروشی در مناطق نیمه‌شمالی پایتخت با میانگین قیمت دو میلیون و 400 هزار تومان عرضه شدند و در تابستان سطح پیشنهادها به دو میلیون و 700 هزار تومان هم رسید.
تفاوت دیگری که امسال در رفتار عرضه‌کننده‌ها به وجود آمده، انگیزه آنها برای ادامه پیشنهادهای افزایشی است. در مهر سال گذشته به دلیل عبور از فصل تابستان، قیمت‌های پیشنهادی برای فروش مسکن در تهران مترمربعی 100 هزار تومان فروکش کرد و به میانگین دو میلیون تومان رسید اما در مهرماه امسال، فروشنده‌ها هنوز ناامید نشده‌اند و قیمت‌های پیشنهادی را متری 100 هزار تومان نسبت به نرخ‌های تابستانی افزایش دادند و به دو میلیون و 800 هزار تومان رساندند.
اکنون با کارنامه‌ای که درباره رفتار‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته از سال جاری، به دست آمده تا حدودی علت زمزمه‌ها در بازار مبنی بر «گرانی رویت شد» مشخص شده است. طبق اعلام سامانه مجازی ایران‌فایل، قیمت‌های پیشنهادی برای فروش مسکن در بهار امسال 15 درصد نسبت به بهار گذشته افزایش داشته است به طوری که برای آپارتمان‌هایی که در این مدت عرضه شدند میانگین قیمت دو میلیون و 450 هزار تومان تعیین شده بود در حالی که میانگین قیمت پیشنهادی در بهار سال گذشته دو میلیون و 133 هزار تومان بوده است.
همچنین سطح قیمت پیشنهادی فروش مسکن در شهر تهران طی تابستان امسال با 10 درصد افزایش نسبت به فصل بهار به دو میلیون و 633 هزار تومان رسید که در مقایسه با متوسط قیمت پیشنهادی دو میلیون و 133 هزار تومان در تابستان سال گذشته، 23 درصد رشد پیدا کرده است.
این در حالی است که طی نیمه اول سال گذشته، سطح قیمت پیشنهادی در بهار و تابستان بدون تغییر بوده است.
رفتار موجران عکس فروشنده‌ها
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در نیمه اول امسال اگر چه نرخ رشد قیمت پیشنهادی فروش مسکن در تهران -19 درصد- بیشتر از نرخ رشد قیمت قطعی معاملات مسکن – 12 درصد- بود که البته این نوع رفتار که نتیجه آن کرنش فروشنده در برابر خریدار است، طبیعی به نظر می‌رسد اما در بازار اجاره، درست عکس این حرکت ثبت شده است.
براساس این گزارش، در نیمه اول امسال، نرخ‌های پیشنهادی برای واگذاری آپارتمان‌های اجاره‌ای در شهر تهران 14 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد در حالی که نرخ رسمی اجاره مسکن طی این مدت 19 درصد رشد داشته است.
این بدان معنی است که در بازار اجاره آپارتمان طی 6 ماه اول امسال، اجاره‌بها 5 واحد درصد بیش از سطح توقع موجران، تعیین و ثبت شده است که به احتمال زیاد علت این اتفاق، التهابی بود که اوایل امسال در بازار اجاره به راه افتاد.
همچنین تحلیل دیگری که می‌توان درباره سبقت نرخ واقعی اجاره‌بها از نرخ‌های پیشنهادی موجران مطرح کرد انتظاری است که هم‌اکنون متقاضیان مسکن‌مهر بابت تحویل خانه‌هایشان می‌کشند. این افراد در حال حاضر در گروه اجاره‌نشین‌ها قرار دارند و در ماه‌های اخیر مجبور شدند برای یکسال دیگر، قراردادهایشان را به علت تاخیر در افتتاح واحدهای مسکونی‌مهر تمدید کنند که در نتیجه آن، حجم تقاضا در بازار اجاره افزایش یافت و فرصت برای رشد اجاره‌بها فراهم شد.