پیش‌فروش مسکن مهر

بازار پیش‌فروش آپارتمان در تهران که از حدود دو ماه پیش به دلیل رشد قیمت مسکن رونق گرفت، اکنون رقیب ارزان‌تری در مجاورت پایتخت پیدا کرده است که در آن، واحدهای دست‌اول –خرید از سازنده- بدون واسطه تحویل پیش‌خریداران می‌شود.
انبوه‌سازان فعال در پروژه‌های مسکن‌مهر اطراف تهران، در حالی که ساخت واحدها را به 90 درصد پیشرفت فیزیکی رسانده‌اند، با مجوز وزارت راه‌وشهرسازی، طرح «پیش‌فروش با قیمت‌مقطوع» را آغاز کرده‌اند به طوری که هم‌اکنون بازاری با ظرفیت 50 هزار واحدمسکونی در شهرهای جدید پرند، هشتگرد و پردیس، مقابل پیش‌خریداران قرار گرفته است.
در پیش‌فروش مسکن‌مهر آن‌طور که لیست مشخصات واحدها منتشر شده، سه قیمت متفاوت از سوی سازنده‌ها اعلام شده است و پیش‌خریداران می‌توانند با حداقل 35 میلیون، متوسط 40 میلیون و حداکثر 45 میلیون تومان –متناسب با مساحت واحدها- از این بازار خرید کنند.به این ترتیب با تعیین قیمت فروش مسکن‌مهر، مشخص شد سقفی که دولت در ابتدای قرارداد با انبوه‌سازان برای قیمت‌تمام‌شده این واحدها تعیین کرده بود، نه تنها رعایت نشده بلکه انبوه‌سازان معادل 5/1 برابر قیمت دستوری، حاضر شده‌اند آپارتمان‌ها را به متقاضیان تحویل دهند.
انبوه‌سازان در قراردادهای مسکن‌مهر متعهد شده بودند ساختمان‌ها را مترمربعی 300 هزار تومان ساخته و واگذار کنند اما سه نرخی که هم‌اکنون برای قیمت‌‌‌ تمام‌شده تعیین شده، از فروش هر مترمربع 500 هزار تومان حکایت دارد.
گزارش از جزئیات بازار پیش‌فروش مسکن‌مهر در اطراف تهران حاکی است؛ انبوه‌سازان عملا به محتوای قراردادها عمل کرده‌اند اما چون سقف اجرای قرارداد بر «تحویل واحد‌ها بدون امکانات» تاکید دارد، سازنده‌ها ضمن تجهیز آپارتمان‌ها به امکانات کامل، قیمت تمام‌شده را به طور متوسط متری 200 هزار تومان بیشتر از قیمت دستوری دولت، تعیین و به متقاضیان اعلام کرده‌اند.
پیش‌تر تصور می‌شد مسوولان مسکن‌مهر با گران‌فروشی – فروش بیش از قیمت مصوب- انبوه‌سازان مخالفت کنند و در مقابل قیمت‌های آنها موضع‌گیری کنند، اما با انتشار لیست جزئیات هزینه‌هایی که انبوه‌سازان برای احداث هر واحد مسکونی‌مهر متقبل شده‌اند، عملا فضایی برای مقاومت با قیمت ‌پیشنهادی آنها باقی نگذاشته و هم‌اکنون قیمت واقعی مسکن‌مهر برای متقاضیان تهرانی حداقل مترمربعی 500 هزار تومان تعیین شده است. این در حالی است که در برخی از این پروژه‌ها - در مناطقی همچون پرند- واحدها با قیمت متری 560 هزار تومان نیز از جانب انبوه‌سازان عرضه می‌شود که البته قیمت‌های بالا، اغلب به پروژه‌های شرکت‌های خارجی تعلق دارد.
مطابق قرارداد دولت با انبوه‌سازان مسکن‌مهر، چنانچه واحدهای مسکونی با قیمت متری 300 هزار تومان بخواهد تحویل متقاضیان شود، ساکنانش از انشعاب آب، برق، گاز، تلفن و همچنین از شیرآلات، کابینت، آسانسور و رادیاتور محروم خواهند بود ضمن اینکه به انواع سازمان‌های دولتی از بابت بیمه، مالیات و هزینه صدور سندمحضری نیز بدهکار می‌شوند.
جزئیات قیمت تمام‌شده
براساس لیست قیمت‌ تمام‌شده یک پروژه 2 هزار واحدی مسکن‌مهر در شهرهای جدید که جزئیات آن در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، انبوه‌ساز این پروژه، قرارداد احداث واحدها را با قیمت مترمربعی 335 هزار تومان، منعقد کرده است که اکنون این واحدها با امکانات کامل به قیمت متری 506 هزار تومان به متقاضیان واجد شرایط مسکن‌مهر پیش‌فروش می‌شود.
براساس اعداد و ارقام موجود در این لیست، علت امضای قرارداد با متری بیش از 300 هزار تومان – فاصله 300 هزار تا 335 هزار تومان- از سوی دولت این بوده که سازنده این پروژه، ساختمان‌ها را به شکل برج احداث کرده است اما در عین حال واحدها بدون پارکینگ و انباری فروخته می‌شوند.
در این پروژه 2 هزار واحدی، واحدها 81 مترمربع مساحت دارند که سازنده قیمت تمام‌شده ساخت آنها را براساس قیمت متری 335 هزار تومان، رقمی معادل 30 میلیون تومان اعلام کرده است. همچنین علاوه بر این رقم، سازنده لیست کاملی از سایر هزینه‌ها را برای متقاضیان خرید واحدها، ارائه کرده است که نشان می‌دهد هزینه حق انشعاب آب و برق و گاز و فاضلاب حدود 5/1 میلیون تومان می‌شود و سایر هزینه‌ها از جمله صدور پروانه و سند و تامین کابینت و پکیج و رادیاتور و شیرآلات نیز نزدیک به 6 میلیون تومان برآورد شده است.
به این ترتیب، قیمت نهایی فروش این واحدهای 81 متری رقمی معادل 41 میلیون تومان است که 25 میلیون تومان آن، تسهیلات بانکی است و مابقی باید در قالب آورده نقدی از سوی متقاضیان پرداخت شود. در پیش‌فروش این واحدها، باید همه مبلغ آورده‌نقدی یکجا پرداخت شود.
قراردادهای با بیش از قیمت متری 300 هزار تومان، اغلب به شرکت‌های خارجی یا شرکت‌های ایرانی که هر کدام‌شان مجوز حداقل 10 هزار واحدی دریافت کرده‌اند، تعلق دارد و در قرارداد مابقی انبوه‌سازان که هر کدام ساخت بین 100 تا 500 واحد مسکونی را در تعهد دارند، قیمت کمتر از 300 هزار تومان نیز دیده می‌شود.
نقض قیمت اعلام شده؟
براساس این گزارش، نقض قیمت اعلام شده در قراردادهای مسکن مهر که در برخی موارد تا 350 هزار تومان برای ساخت هر متر مربع از مسکن مهر نیز می‌رسد، در حال حاضر به دو صورت، برآورد قیمتی متقاضیان را با چالش مواجه کرده است. اول اینکه اصولا بسیاری از قراردادها با نرخ 300 هزار تومان بسته نشده است و دوم اینکه هیچ یک از واحدهای ساخته شده با مبلغ نهایی 300 هزار تومان برای هر متر مربع به متقاضیان تحویل نمی‌شود. این در حالی است که متقاضیان تا قبل از مشاهده لیست قیمتی در زمان تحویل مسکن مهر، برآوردی برای پرداخت این نوع هزینه‌ها که در لیست قیمتی با عنوان «سایر هزینه‌ها» تفکیک شده است، در ذهن نداشته‌اند.