بازار مسکن پس از تحول مالياتي

مرکز مطالعات تکنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت، آنچه تحت عنوان «بسته تحول مالياتي» توسط دولت براي بازار مسکن تدارک ديده شده را مورد بررسي تحليلي قرار داده و با اعلام اينکه هم‌اکنون ماليات‌هاي فعلي به دليل توجه مطلق بر کسب درآمد دولتي، کارکرد مطلوبي در بازار مسکن ندارد، از طرح تحول به شرط تحقق سه هدف در بخش مسکن، حمايت کرده است.
گروه سياست‌گذاري مسکن مرکز مطالعات تکنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت که همواره در تاييد يا نقدکارشناسي تصميمات دولت موثر بوده، معتقد است: به کارگيري ابزارهاي مالياتي جديد، بايد کنترل سوداگري و تخصيص منابع در بازار زمين و مسکن و همچنين درآمدزايي براي دولت را به صورت توام محقق کند؛ در غيراين‌صورت اثر ماليات‌ها آن‌طور که بايد در بازار مسکن بروز نخواهد کرد.
اين مرکز همچنين ضمن حمايت از پيشنهاد وزارت راه‌وشهرسازي براي افزودن دو ماليات جديد به محتواي طرح تحول، مقابله مالياتي با خانه‌هاي‌خالي را پيش‌نياز تنظيم بازار‌مسکن دانسته و تاکيد کرده است: وجود تعدادي خانه‌خالي (حدود 4 درصد) به عنوان طبيعت بازار مسکن، در شرايط کنوني که شکست‌بازار اتفاق افتاده، غيرطبيعي و بي‌معنا است.
وزارت راه‌وشهرسازي پيش‌تر با مطالعه محتواي طرح تحول مالياتي، بندهاي جديدي شامل «اخذ 4/2 درصد ماليات از آپارتمان‌هاي بدون استفاده» و «دريافت ماليات 2 تا 3 درصدي از فروش املاک با قيمت بيش از 200 ميليون تومان» را به اصل طرح اضافه کرد و خواستار تصويب آن در دولت شد. که اکنون اين دو، يعني «ماليات بر خانه‌هاي خالي» و «ماليات بر فروش املاک گران‌قيمت» جزو توصيه‌هاي مرکز مطالعات تکنولوژي دانشگاه علم و صنعت نيز قرار گرفته است.
اين نهاد مطالعاتي، ماليات بر خانه‌هاي خالي را باعث تخصيص بهينه مسکن در بازار تقاضا و در عين حال ماليات بر املاک گران‌قيمت را باعث کسب درآمد براي دولت عنوان کرده است.
نتايج بررسي‌هاي اين مرکز درباره طرح تحول مالياتي در بازار مسکن، همچنين منجر به پيشنهاد يک ماليات جديد تحت عنوان «ماليات طولي بر معاملات مکرر» به دولت شده است که بر اساس آن، خريد‌وفروش مسکن در کوتاه‌مدت مشمول پرداخت ماليات مي‌شود و درصورتي که حداقل 5 سال بين خريد و فروش يک ملک فاصله بيفتد، معافيت مالياتي براي آن اعمال خواهد شد.
مرکز مطالعات تکنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت، ماليات طولي بر معاملات مسکن را در کنترل سوداگري موثر ارزيابي کرده است.
متن کامل گزارش مرکز درباره منافع طرح تحول مالياتي را در زير بخوانيد:
طرح تحول اقتصادی کشور، طرح تحول نظام مالیاتی است که قرار است دولت آن را به اجرا درآورد. طرح تحول مالیاتی بنا دارد اصلاحاتی در نظام مالیاتی کشور ایجاد کند که از جمله آنها اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم است. یکی از بخش‌های قانون مالیات‌های مستقیم مربوط به زمین و مسکن است که با توجه به شرایط کنونی و ضعف قوانین موجود در این بخش، ضروری است مورد بازبینی و تجدیدنظر قرار گیرد.
نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی از یکسو به دلیل نقض قانونی و از سوی دیگر به علت نبود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر «مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی» تنها مالیاتی است که به صورت ملی از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود. البته مجلس شورای اسلامی در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» در سال 1387 قانون مالیات بر اراضی بایر شهری را به تصویب رساند. علاوه بر اینها، «عوارض تراکم و صدور پروانه»، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری» عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شوند که هر کدام از این موارد با مشکلاتی در حیطه قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند. مهم‌ترین مشکل در حیطه قوانین موجود را می‌توان توجه صرف این قوانین به کسب درآمد از اخذ مالیات و عوارض و بی‌توجهی به دیگر کارکردهای نظام مالیاتی در بازار زمین و مسکن دانست.
به طور کلی اخذ مالیات و عوارض توسط دولت‌ها و شهرداری‌ها با سه هدف کنترل سوداگری، تخصیص بهینه منابع و کسب درآمد صورت می‌گیرد. در ادامه نظام مالیاتی متناسب با اهداف سه‌گانه فوق ارائه می‌شود:
کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری
بازار زمین و مسکن شهری به دلیل شرایط خاص خود خاستگاه مناسبی برای انگیزه‌های سوداگرانه است. یک نظام مالیاتی کارآمد باید بتواند با از بین بردن انگیزه حضور تقاضاهای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن از طریق اعمال بار مالی، از تاثیرات منفی حضور این گونه از تقاضاها در بازار زمین و مسکن شهری جلوگیری کند.
اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان برای حل مشکل مسکن در کنار اتخاذ سیاست‌های افزایش عرضه،‌ اقدام به مهار سوداگری از طریق سیاست‌های مالیاتی کرده‌اند. تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن، عملکرد این بازار را به دو صورت زیر تحت تاثیر قرار می‌دهد:
الف) خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه به امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر
ب‌) خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگه‌داری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده
نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن طراحی‌ می‌شود باید قابلیت مقابله با هر دو نوع عملکرد تقاضای سوداگرانه در بازار را داشته باشد؛ چرا که سرمایه‌گذاری در خرید ملک غیر مصرفی به ‌جای سرمایه‌گذاری در تولید مسکن یا سایر بخش‌های تولیدی، منجر به انحراف سرمایه‌ها از بخش‌های مولد کشور به بخش‌های غیر مولد مانند خرید و فروش زمین و مسکن می‌شود که به ازای آن تولید و اشتغال ایجاد نمی‌شود؛ بلکه با افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن، تورم در این بخش افزایش می‌یابد و به تبع آن سایر بخش‌ها نیز متاثر از این افزایش قیمت خواهند شد. برای این منظور می‌توان «مالیات طولی بر انجام معاملات مکرر» برای کنترل خرید و فروش مکرر تقاضای سوداگرانه در بازار به منظور کسب سود ناشی از معاملات مکرر و «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن غیر مصرفی شهری» برای مهار خرید و نگه‌داری املاک به امید کسب سود در آینده را طراحی کرد.
مالیات طولی بر معاملات مکرر
برای افزایش هزینه معاملات مکرر در هنگام نقل و انتقال، این مالیات به صورت درصدی از کل ارزش ملک و به صورت طولی اخذ می‌شود. طولی بودن این مالیات به این معنا است که نرخ این مالیات پلکانی معکوس بوده و با افزایش فاصله زمانی بین خرید و فروش، کاهش می‌یابد. وضع مالیات طولی بر انجام معاملات مکرر به‌رغم افزایش هزینه‌های ورود تقاضاهای سوداگرانه به بازار زمین و مسکن، تاثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد؛ زیرا افرادی که مسکن را برای تقاضای مصرفی خود می‌خرند، حداقل 5 سال از آن واحد مسکونی استفاده می‌کنند. در نتیجه این مالیات با کاهش بخشی از تقاضای سرمایه‌ای مخرب (سوداگرانه) تاثیرات ضد تورمی خواهد داشت.
اما این مالیات به دلیل کاهش نرخ آن در طول زمان قادر به کنترل انگیزه‌های سوداگرانه‌ای که با نگه‌داری ملک به امید کسب سود در آینده هستند، نیست. بنابراین نیاز به مالیات دیگری است که انگیزه کسب سود با نگه‌داری بلندمدت ملک را برای سوداگران کاهش دهد.
مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن
این مالیات به صورت درصدی از «افزایش ارزش» معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. در این نوع از مالیات، اولین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنها است، از این مالیات معاف است. تولید کنندگانی که در بازه زمانی معین اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند.
با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و هزینه این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می‌دهد.
تخصیص بهینه منابع
افزایش روز افزون تقاضا برای منابع زمین و مسکن شهری با توجه به افزایش جمعیت شهر نشین از سویی و محدود بودن منابع زمین و نبود امکان تولید زمین، استفاده بهینه از منابع زمین شهری موجود را بیش از پیش روشن می‌سازد. استفاده از ابزارهای مالیاتی می‌تواند مالکان زمین و مسکن شهری را به سمت تخصیص بهینه منابع زمین و مسکن هدایت کند. در این قسمت علاوه بر این مالیات، مالیات بر ارزش زمین (LVT) و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به عنوان تکمیل کننده بسته‌ مالیاتی در بخش تخصیص بهینه منابع، مورد بررسی قرار می‌گیرند.
مالیات بر ارزش زمین
در يک تعريف ساده، ماليات بر ارزش زمين عبارت است از «اخذ درصدی از ارزش اجاره‌ای زمین یک ملک، با توجه به کاربری بهینه مجاز زمین مورد نظر به صورت دوره‌ای». در اين نوع ماليات کاربري بالقوه زمين ملاک عمل است و نحوه کاربرد فعلي زمين (کارآمد یا ناکارآمد) و ميزان درآمدزايي آن در وضع نرخ مالیات در نظر گرفته نمي‌شود.
مالیات بر ارزش زمین با هدایت مالکان به تخصیص بهینه منابع خود، عملا در حوزه زمین‌های مسکونی شهری منجر به افزایش ساخت و ساز می‌شود. در شرایطی که بازار زمین با افزایش قیمت و انتظارات تورمی ناشی از این افزایش قیمت همراه باشد،‌ این نوع از مالیات می‌تواند منجر به کاهش قیمت زمین در بازار شود.
علاوه بر آن تامین منابع درآمدی شهرداری‌ها از طریق اجرای این مالیات به جای عوارض فروش تراکم، منجر به ایجاد رویکردی عدالت‌محور در عرصه درآمدهای شهرداری‌ها می‌شود، چرا که هر چه میزان خدمات شهری در منطقه‌ای بیشتر باشد، قیمت زمین نیز در آن منطقه بالاتر بوده و در نتیجه مالیات پرداختی نیز در آن منطقه بالاتر خواهد بود. از سویی دیگر هزینه تولید مسکن به دلیل حذف هزینه عوارض فروش تراکم و پروانه‌های ساختمانی کاهش پیدا می‌کند.
مالیات بر واحدهای مسکونی خالی
یکی دیگر از ابزارهای حاکمیت‌ برای تخصیص بهینه منابع موجود مسکن‌ در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا، وضع نرخ مناسب مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه است. وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگه‌‌داری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل درکنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار است. وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزو ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود، اما باید توجه داشت که درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل بازار معنی و مفهوم دارد. اما در شرایط شکست بازار، تعیین درصدی تحت عنوان درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی بی معنا خواهد بود.
کسب درآمد
از دیگر اهداف نظام‌های مالیاتی در حوزه زمین و مسکن شهری، کسب درآمد به منظور تامین منابع مالی برای ایجاد زیرساخت‌های شهری است. در واقع در يک نظام مالياتي کارآمد، هزينه‌هاي مورد نياز به منظور ايجاد زيرساخت‌هاي شهري از منابع درآمدي نظام مالياتي کسب مي‌شود و علاوه بر آن، بازتوزيع مجدد ثروتي که در فرآيند سوداگري در اختيار مالکان محدودي قرار گرفته، برعهده نظام مالياتي است که اين امر از سويي ديگر منجر به کاهش بار مالياتي از دوش ساير فعاليت‌هاي مولد اقتصاد مي‌شود.
مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت
یکی از انواع مالیات‌هایی که در کشورهای مختلف از حوزه بازار زمین و مسکن شهری اخذ می‌شود مالیات بر خرید املاک گران قیمت است. این مالیات در واقع نوعی حق تمبر است که در معاملات اسنادی مختلف بر حسب ارزش سند از دریافت کننده‌ سند اخذ می‌شود. رقم این مالیات در معاملات مختلف بالا نبوده، اما در مورد معاملات زمین و مسکن به دلیل ارزش بالای زمین و مسکن، رقم این مالیات قابل توجه است. به همین دلیل دولت‌ها با هدف کسب درآمد، اقدام به اخذ این مالیات در معاملات زمین و مسکن کرده‌اند.
این مالیات تنها از املاکی اخذ می‌شود که قیمت آن از متوسط قیمت بازار بالاتر باشد. نرخ این مالیات تصاعدی بوده و هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درصد آن نیز افزایش می‌یابد.
با توجه به مطالب بیان شده، سیاست‌های اخذ مالیات باید به‌گونه‌ای باشد تا بتواند هر سه هدف نظام مالیاتی را به صورت توام تامین کند و در این صورت نظام مالیاتی، نظامی کارآ و اثربخش خواهد بود. زمان کنونی بهترین فرصت برای اصلاح قوانین در جهت نیل به اهداف سه گانه نظام مالیاتی است و در صورت اجرای این سیاست‌ها، نظام مالیاتی کارآ و موثر متصور می‌شود.