طی دو ماه گذشته از فصل پاییز، بازار مسکن به خاطر رشد معاملات پیش‌خرید و در عین حال افت در خرید و فروش آپارتمان‌های آماده تحویل، شرایط «حفظ وضعیت» در مقایسه با سال گذشته را تجربه می‌کند
تغییر در دمای معاملات مسکن
5 - آذر
1390
سرعت رشد بازار مسکن در تهران طی دو ماه گذشته از فصل پاییز کاهش پیدا کرده و در مسیر افت معاملات، پیشخریدها با افزایش بی‌سابقه‌ای مواجه شده است.
هر چند این دو اتفاق متضاد در نهایت، دمای معاملات املاک مسکونی در پایتخت را در مقایسه با نیمه اول سال، به صورت چشمگیری پایین آورده است، اما هم‌اکنون بازار پیش‌فروش به عنوان نقطه اتکا مقابل رکود احتمالی، توانسته شرایط «حفظ‌وضعیت» را در بازار مسکن مسلط کند.
گزارش مقدماتی از نتایج رهگیری معاملات مسکن در شهر تهران طی فصل پاییز، حکایت از رشد 5/1 درصدی حجم کل قراردادها شامل خرید، اجاره و پیش‌فروش در دو ماه اخیر نسبت به مدت مشابه سال قبل دارد.
این در حالی است که شاخص مذکور –نرخ رشد حجم معاملات ملک- در نیمه‌اول امسال 6/17 درصد نسبت به نیمه‌اول سال گذشته افزایش پیدا کرده بود که به این ترتیب بازار پاییزی دارد رشد یک‌رقمی را تجربه می‌کند.
گزارش از تازه‌ترین آمارهای سامانه رهگیری حاکی است: در دو ماه گذشته از فصل پاییز 36 هزار و 900 فقره انواع قرارداد در بنگاه‌های مسکن شهر تهران به ثبت رسیده است که در مقایسه با 36 هزار و 400 فقره قرارداد ثبت‌شده در مدت مشابه سال گذشته، معاملات مسکن 4/1 درصد افزایش را نشان می‌دهد. از کل معاملات آپارتمان‌های مسکونی در تهران طی دو ماه اخیر، 28 هزار و 400 فقره مربوط به خرید، 7 هزار و 300 فقره مربوط به اجاره و 1220 قرارداد نیز در قالب پیش‌خرید واحدمسکونی تنظیم و منعقد شده است که حجم خرید مسکن در این مدت – نسبت به دو ماه اول پاییز سال89- 8 درصد کاهش داشته، نقل‌وانتقال اجاره‌نشین‌های پایتخت بیش از 60 درصد رشد کرده و پیشخریدها نیز نزدیک به 37 درصد افزایش یافته است.
طی مهر و آبان سال گذشته از 36 هزار و 400 معامله ملک مسکونی ثبت شده در بنگاه‌های مسکن پایتخت، 31 هزار قرارداد برای خرید مسکن، 4 هزار و 500 قرارداد برای اجاره و 900 قرارداد نیز برای پیش‌فروش بوده است.
در حال حاضر فعالان بازار مسکن و همین‌طور متقاضیان خرید و مالکان آپارتمان‌های فروشی، درباره آینده بازار و اینکه «آیا مسیر افت معاملات ادامه پیدا می‌کند یا اوضاع کنونی تا پایان سال ثابت می‌ماند؟» با تردید‌هایی روبه‌رو هستند، اما دو نشانه برای پاسخ به این پرسش وجود دارد که اگر مبنای پیش‌بینی‌‌ها قرار بگیرد فضای تصمیم‌گیری را برای اقدام، روشن می‌کند.
نجات بازار با «پیش‌فروش»
همانطور که در ابتدای پاییز پیش‌بینی شده بود، بازار خرید مسکن این روزها به نوسان صعودی قیمت مسکن واکنش نشان داده به طوری که با رشد قیمت در مناطق مختلف تهران، حجم خریداران کاهش پیدا کرده است. اما از آنجا که از تقاضای واقعی کاسته نشده، متقاضیان در این دوره به قسمت خام بازار مسکن روآورده‌اند.
در حال حاضر رونق ساخت‌وسازهای مسکونی و تزریق انبوه واحدهای در حال ساخت به بازار از یک‌سو و افزایش فاصله بین قدرت خرید مسکن و قیمت واحدهای آماده تحویل از سوی دیگر، آپارتمان‌های نیمه‌ساز را برای خرید جذاب کرده است.
طبق آمارهای رسمی در هر دو ماه، کلنگ ساخت حدود 5 هزار واحدمسکونی در شهر تهران زمین زده می‌شود که بخشی از این واحدها با قیمتی حداقل 15 درصد ارزان‌تر از واحد آماده مشابه، در قالب پیش‌فروش فروخته می‌شود.
در دو ماه اخیر پیش‌خرید مسکن در تهران 37 درصد افزایش پیدا کرده طوری که 20 درصد آنچه در این مدت توسط انبوه‌سازان در قالب پروژه ساختمانی تعریف شده، بلافاصله از سوی پیش‌خریداران مورد معامله قرار گرفته است.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است: از آنجا که ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران حداقل تا پایان امسال به دلیل ترس سازنده‌ها از تبعات اجرای طرح تفصیلی - که قرار است اواخر سال رونمایی شود- در همین سطح رو به رشد ادامه پیدا می‌کند، عرضه واحدهای پیش‌فروش نیز در حجم بالا اتفاق می‌افتد و چون فراوانی این واحدها مانع اثرگذاری افزایش قیمت مسکن در بازار پیش‌فروش می‌شود، در نتیجه پیش‌خرید آپارتمان در ماه‌های آتی کماکان حجم غالب معاملات مسکن را در بر خواهد گرفت.
سازنده‌ها با تعریف پروژه‌های جدیدتر، خود به خود به منابع مالی جدید نیز احتیاج پیدا می‌کنند که برای این نیاز مجبورند بخشی از واحدها را پیش‌خرید کنند.
تمایل خریداران مسکن به پیش‌خرید، نه‌تنها در آمارهای سامانه رهگیری معاملات املاک مشاهده می‌شود که در فایل‌هایی که در بنگاه‌های مسکن تشکیل شده نیز قابل ردگیری است به طوری که در حال حاضر مشاوران املاک در مناطق مختلف به خصوص در نقاطی که ساخت‌وسازها رونق بیشتری دارد، اعلام کرده‌اند تعداد قراردادهای پیش‌فروش در حال افزایش است.
منبع خبر : دنیای اقتصاد