افزایش نرخ تراکم در تهران

«تراکم» مجوزی است که شهرداری براساس قوانین مصوب شورای‌شهر برای افزایش تعداد طبقات ساختمان‌های در حال احداث صادر می‌کند به این صورت که هم‌اکنون حداکثر ارتفاع مجاز که مشمول پرداخت هزینه تراکم نمی‌شود «2طبقه» است، اما از آنجا که دو طبقه‌سازی در تهران عملا منسوخ شده و میانگین ارتفاع ساخت‌وسازها حداقل به 4 طبقه رسیده، سازنده‌ها مجبورند در مناطق مختلف شهر برای ازدیاد ارتفاع تا حداکثر 9 طبقه، مجوزی تحت عنوان «تراکم» را از شهرداری خریداری کنند که شهرداری‌تهران اسم این مجوز را «تراکم‌مازاد» گذاشته است.
به این ترتیب در حال حاضر برای همه ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران، نیاز به خرید «تراکم» حتمی است تا از این طریق سازنده‌ها بتوانند با افزایش تعداد طبقات و تعداد واحدها در مساحت مشخصی از زمین، نرخ بهره‌وری پروژه را به حداکثر برسانند.
محاسبات انبوه‌سازان نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ناشی از خرید تراکم در تهران بین 10 تا 15 درصد از کل هزینه ساخت‌وساز را در بر می‌گیرد؛ به طوری که متوسط قیمت ساخت برای احداث هر مترمربع بنای مسکونی 500 هزار تومان است که حدود 80 هزار تومان از آن بابت خرید مجوز تراکم هزینه می‌شود.
هزینه تراکم در مناطق شمالی شهر بعضا تا متری یک میلیون تومان هم برآورد می‌شود.
نرخ پایه تراکم در تهران از ابتدای آبان‌ماه افزایش پیدا کرده است.در همین باره تعدادی از انبوه‌سازان در تماس با گروه مسکن از افزایش 5/11 درصد و برخی دیگر که دیروز به شهرداری‌های مناطق مراجعه کرده‌ بودند، از رشد 15 درصدی قیمت تراکم خبر دادند.
اما هیربد معصومی معاون شهرسازی و معماری شهرداری‌تهران ضمن تشریح جزئیات کامل ماجرا به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طبق مصوبه شورای‌شهر، افزایش نرخ پایه تراکم در حد 13 درصد است که با دو ماه تاخیر از ابتدای دی‌ماه سال جاری ملاک عمل برای صدور پروانه‌ساختمانی قرار می‌گیرد.
روز گذشته افزایش قیمت تراکم واکنش‌های مختلفی را در بین انبوه‌سازان به همراه داشت. گروهی از سازنده‌ها معتقدند با گران‌شدن مجوز خرید تراکم، رونق ساخت‌وساز در تهران آسیب نمی‌بیند، اما هزینه تمام‌شده و قیمت مسکن در میان‌مدت، از این افزایش اثر می‌گیرد.
اما برخی دیگر از انبو‌ه‌سازان، رشد نرخ تراکم را باعث خروج عده‌ای از سازنده‌ها از بازار ساخت‌وساز ارزیابی می‌کنند.
براساس این گزارش، هر چند معاون شهردار تهران از اجرای طرح افزایش نرخ تراکم از ابتدای زمستان امسال خبر می‌دهد، اما زمزمه‌هایی که از دیروز در شهرداری‌های مناطق نقل اجتماعات چندنفری مراجعه‌کنندگان شده مبنی بر افزایش قریب‌الوقوع قیمت تراکم، نشان می‌دهد مسوولان شهری قصد دارند با انتشار این خبر از هم‌اکنون، شتاب صدور پروانه‌های ساختمانی از حالا تا دو ماه آینده را افزایش دهند تا سازنده‌ها برای در امان ماندن از پرداخت 13 درصد اضافه‌تر، طی دو ماه پیش‌رو، نسبت به اخذ مجوزها از شهرداری اقدام کنند.
با مصوبه شورای شهر نرخ عوارض مازاد بر تراکم ساختمان‌های مسکونی پایتخت تا دو ماه دیگر 13 درصد افزایش پیدا می‌کند.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اعلام این خبر اظهار کرد: براساس مصوبه شورای شهر تهران بنا شده بود از ابتدای آبان‌ماه (روز گذشته) سال جاری نرخ عوارض مازاد تراکم 13 درصد افزایش پیدا کند، اما به دلیل آماده نبودن سیستم شهرداری بنا شده است اجرای این مصوبه تا ابتدای دی‌ماه به تعویق بیفتد.
در پایان سال گذشته با مصوبه شورای شهر به شهرداری تهران اجازه داده شد از ابتدای سال 1390 نرخ عوارض مازاد بر تراکم در ساختمان‌های مسکونی، تجاری و اداری در تمامی مناطق تهران، 13 درصد افزایش یابد، اما بنا به تصمیم شهرداری تهران ابلاغ و اجرای این مصوبه به ابتدای آبان‌ماه سال‌جاری موکول شد که به گفته معاونت شهرسازی شهرداری تهران با آغاز آبان‌ماه به دلیل آماده نبودن سیستم شهرداری در سازمان فن‌آوری اطلاعات اجرای آن تا دی‌ماه سال‌جاری به تعویق افتاد.
بر این اساس به گفته کارشناسان بازار مسکن با افزوده شدن 13 درصدی نرخ عوارض مازاد تراکم رویه بازار مسکن دچار تغییر و تحولات اساسی خواهد شد، به گونه‌ای که با افزایش 13 درصدی نرخ عوارض قیمت پایه تراکم، هزینه صدور پروانه، در هر منطقه تا 30 درصد افزایش پیدا خواهد کرد که به طور طبیعی تاثیر مستقیمی بر هزینه‌های ساخت‌و‌ساز به ویژه در ساختمان‌های اداری و تجاری خواهد گذاشت. با این وجود معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران معتقد است: افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم، تاثیر قابل‌توجهی بر قیمت مسکن نخواهد گذاشت.
مصوبه شورای شهر است
در همین رابطه در تماس با برخی از اعضای شورای شهر این اعضا از تصویب چنین مصوبه‌ای اظهار بی‌اطلاعی کردند.
اما در این میان حمزه شکیب رییس کمیسیون عمران شورای شهر با تایید این خبر گفت: تصویب این مصوبه به سال‌جاری مربوط نمی‌شود. در پایان سال گذشته با تصمیم اعضای شورا به شهرداری تهران اجازه داده شد نرخ عوارض مازاد بر تراکم را تا 13 درصد افزایش دهد، اما با وجود این مجوز تاکنون برای اجرای این مصوبه اقدامی نشده است.
او در پاسخ به این سوال که در شرایطی که در مورد میزان فروش تراکم و تراکم در دست شهروندان در شورای‌شهر ابهام وجود دارد، آیا به نظر شما این افزایش، هزینه‌های ساخت‌و‌ساز را بالا نخواهد برد؟ گفت: فعلا که شما می‌گویید تا دو ماه به تعویق افتاده است اجازه دهید ببینیم در آن زمان چه می‌شود!
سیستم شهرداری آماده نیست
در همین حال هیربد معصومی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران درخصوص اجرایی نشدن این مصوبه تاکنون با تایید خبر افزایش 13 درصدی نرخ عوارض مازاد تراکم گفت: ‌براساس مصوبه شورای عوارض مازاد تراکم تا 13 درصد رشد خواهد کرد، اما اجرای این مصوبه تا ابتدای دی‌ماه سال‌جاری به دلیل آماده نبودن سیستم شهرداری به تعویق افتاده است.
او در ادامه افزود: ‌البته از آنجا که نرخ عوارض مازاد بر تراکم بر اساس قیمت مصوب چند سال پیش است و به روز نیست این میزان افزایش چندان بر قیمت مسکن تاثیر نخواهد گذاشت.
او عنوان کرد: به نظر می‌رسد تاثیر افزایش نرخ عوارض مازاد بر تراکم شهرداری تهران برقیمت مسکن چندان قابل‌توجه نیست.
اتاق فکر برای افزایش عوارض
به اعتقاد کارشناسان و فعالان بازار مسکن با توجه به سهم 10 درصدی عوارض و تراکم در هزینه‌های ساخت‌و‌ساز، افزایش 13 درصدی نرخ عوارض مازاد بر تراکم رابطه مستقیمی با قیمت مسکن دارد.
ایرج رهبر رییس انجمن انبوه‌سازان تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: نتیجه ابتدایی این تصمیم رشد قیمت مسکن در پایتخت خواهد بود.
او اظهار کرد: فعالان ساختمانی نسبت به تعدد عوارض دریافتی شهرداری معترض هستند؛ چراکه معتقدند در حال حاضر اتاق فکری برای افزایش درآمدهای شهری تشکیل شده است.
او ادامه داد: افزایش این نرخ هزینه‌های ساخت‌و‌ساز در مناطق مختلف تهران را بسته به نوع منطقه افزایش خواهد داد.
اثر روانی رشد تراکم چیست؟
در همین رابطه محمدمهدی مافی یکی از فعالان ساختمانی نیز گفت: با افزایش 13 درصدی نرخ ضریب منطقه‌ای عوارض مازاد بر تراکم، قیمت پایه عوارض نزدیک به 30 درصد رشد خواهد کرد که در نهایت به رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران منتهی خواهد شد.
او افزود: با توجه به این موضوع که شهرداری ارائه‌دهنده خدمات بسیاری به شهر است؛ بنابراین برای جبران هزینه‌های انجام شده باید منبع درآمدی برای خود داشته باشد.
او تصریح کرد: افزایش نرخ تراکم در دو جنبه تاثیر مستقیم خواهد گذاشت. یکی رشد قیمت تمام‌شده ملک خواهد بود و دیگری تاثیرات روانی است که بر بازار مسکن بر جای می‌گذارد.او در پاسخ به این سوال که سهم عوارض مازاد بر تراکم بر هزینه‌ ساخت هر مترمربع چقدر است، گفت: این مورد به محل ساخت و نوع کاربری ساختمان بستگی دارد. به عنوان مثال تاثیر این عامل در ساختمان‌های مسکونی بسیار کمتر از ساختمان‌های اداری و تجاری خواهد بود. علاوه‌بر این بسته به اینکه ساختمان در چه منطقه‌ای قرار دارد تاثیر آن متفاوت است. به عنوان مثال ساختمانی که در مناطق محروم واقع شده است تاثیر کمتری از افزایش این نرخ می‌گیرد تا یک ساختمان که در منطقه شمال شهر واقع شده است.
او افزود: اما به طور متوسط سهم عوارض مازاد بر تراکم از هزینه ساخت‌و‌ساز حدود 10 درصد است.