جزئیات نحوه سنددار شدن املاک فاقد سند

نمایندگان مجلس که پیش از این با کلیات لایحه تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، موافقت و دو ماه نخست را تصویب کردند، در جلسه علنی روز گذشته نیز مواد دیگری از این لایحه را مصوب کردند.
براساس مصوبه مجلس، اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است آراي هيات رسیدگی به حل اختلاف را در دو نوبت به فاصله 15 روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند.
در صورتی که اشخاص ذی‌نفع به آراي اعلام شده اعتراض داشته باشند باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ کنند. طبق مصوبه مجلس مقرر شد،‌ معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل کند و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه است. در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نشود یا معترض،‌ گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند، ‌اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت کند. با این حال، صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.
احراز تصرفات مالکانه و رای هیات حل اختلاف
همچنین مجلس مقرر کرد هيات رسیدگی به حل اختلاف در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی، پس از کارشناسی و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن، باید رای خود را صادر کند. با تصویب مواد 4 و 5 این لایحه همچنین مقررشد: در صورتی که حدود واقعی ملک با اشکال مواجه شود به طوری که نقشه‌برداری از کل ملک امکان پذیر نباشد، کارشناس یا هيات کارشناسان موظفند محدوده‌ای که از 4 طرف به وسیله خیابان یا رودخانه یا جاده و نظایر آنها یا هرگونه عوارض طبیعی مشخص، از سایر قسمت‌های ملک جدا باشد، بر مبنای استاندارد کاداستر، نقشه‌برداری کنند و قطعه یا قطعاتی که نسبت به آنها تقاضانامه تسلیم شده را در آن منعکس و موقعیت محدوده مذکور را نسبت به نزدیک‌ترین نقطه ثابت غیر قابل تغییر محل، مشخص و مراتب را به طور مستدل صورت مجلس کنند. در این صورت نقشه کامل ملک ضرورت ندارد. در ماده 5 نیز آمده است: هيات رسیدگی به حل اختلاف در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی موضوع بند «ت» ماده یک این قانون، پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن، مبادرت به صدور رای کند.
شرط تفکیک و افراز اراضی کشاورزی
همچنین مجلس مصوب کرد، تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات و صدور سند مالکیت برای آنها با رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 25 فروردین 83 مجلس شورای اسلامی که مواد 1،2 و 3 آن در تاریخ 21 بهمن 85 توسط مجمع تشخیص اصلاح شده، بلامانع است. در تبصره 1 این ماده آمده است: صدور سند تفکیکی آن دسته از اراضی کشاورزی اعم از نسق و باغ که مساحت آن زیر حد نصاب‌های مندرج مذکور بوده، لیکن به دلیل محاط شدن به معابر عمومی موجود یا اراضی دولتی و ملی یا اراضی سند تفکیکی، امکان صدور سند مشاعی برای آنها وجود ندارد، بلامانع است. در تبصره 2 این ماده نیز مصوب شد: تفکیک و افراز نسق‌های زراعی و باغات مشمول قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب 26 اردیبهشت 39 و اصلاحات بعدی آن و اراضی مشمول قانون واگذاری زمین‌های بایر و دایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است، مصوب 8 آبان 65 و اصلاحات بعدی آن فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نفق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آنها به میزان نفق اولیه یا سند بیع شرط بلامانع است. تبصره 3 نیز مقررکرد: صدور سند رسمی برای اعیانی‌های احداث شده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 31 خرداد 74 و اصلاح بعدی آن بلامانع است. در صورت وجود اعیانی غیرمجاز، صدور سند عرصه بدون درج اعیانی منعی ندارد. مجلسی‌ها در تبصره 4 مقرر کردند صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات در صورتی که میزان تصرفات متقاضی ثبت، بیش از نسق زراعی یا باغی باشد چنانچه معارضی وجود نداشته باشد، با رای هيات رسیدگی به حل اختلاف بلامانع است.
صدور سند برای عرصه بدون اعیان
به موجب مصوبه مجلس مقرر شد، در مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله اعیان ملک باشد، چنانچه مالک عرصه در هيات حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تایید کند، هيات رسیدگی به حل اختلاف به درخواست وی رسیدگی و احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رای به صدور سند مالکیت عرصه و اعیان می‌دهد. مجلس مصوب کرد در صورت عدم مراجعه مالک یا عدم تایید مدارک ارائه شده، هيات رسیدگی به حل اختلاف با حفظ حقوق مالک عرصه، رای به صدور سند مالکیت اعیان برای مالک یا مالکان می‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل برای صدور سند اعلام می‌کند.
در تبصره این ماده آمده است: صدور سند تفکیکی برای آپارتمان‌های مشمول این ماده بر اساس «قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 16 اسفند 43 و اصلاحات بعدی آن» صورت خواهد گرفت. نمایندگان همچنین در ماده دیگری مصوب کردند که در صورتی که سند مورد تقاضا، اراضی کشاورزی و نسق زراعی و باغ باشد، هيات رسیدگی به حل اختلاف باید با توجه به محل وقوع اراضی حسب مورد، نظر وزارتخانه‌های راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی را استعلام کند.
مجلس مراجع مذکور را مکلف کرد ظرف 2 ماه از تاریخ ابلاغ با رعایت قوانین مرتبط اعلام نظر کنند.
رسیدگی به تخلف احداث اعیان در اراضی
در ادامه بررسی این لایحه، مجلس تصویب کرد: در صورتی که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هيات رسیدگی به حل اختلاف با موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقفنامه و چنانچه متولی منصوص نداشته باشد، با موافقت اداره اوقاف و رعایت وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات به موضوع رسیدگی و پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه که حداکثر ظرف دو ماه توسط اداره مذکور صورت می‌گیرد، به صدور رای اقدام می‌کند.
اجازه به شهرداری‌ها برای انتقال املاک اختصاصی
براساس مصوبه مجلس مقرر شد: در مورد متصرفین اراضی موسسات و نهادهای عمومی غیردولتی، هيات رسیدگی به حل اختلاف باید نماینده تام‌الاختیار دستگاه صاحب زمین را دعوت یا نظر آن دستگاه را استعلام کند. همچنین مصوب شد؛ ‌در صورت ابلاغ دعوتنامه و عدم معرفی نماینده یا عدم اعلام پاسخ ظرف دو ماه، ‌متخلف یا متخلفین به انفصال موقت از خدمت به مدت سه ماه تا یک سال توسط هيات‌های رسیدگی به تخلفات اداری یا مراجع انضباطی مربوط، محکوم می‌شود. در صورت تکرار متخلف یا متخلفین به انفصال دائم محکوم می‌‌شوند. در تبصره این ماده آمده است: شهرداری‌ها تنها می‌توانند درباره املاک اختصاصی خود با انتقال ملک به متصرف موافقت کنند. طبق مصوبه مجلس، مراجع مذکور در مواد 9 و 10 این قانون پس از ابلاغ رای قطعی هيات رسیدگی به حل اختلاف و پرداخت بها و اجرت زمین از سوی متقاضی، مکلف هستند ظرف دو ماه نماینده خود را برای امضای سند انتقال معرفی کنند.
تعیین تکلیف هزینه صدور سند در جلسه امروز
یکی از مواد مورد بحث در لایحه مربوط به این است که افرادی که می‌خواهند برای ملک خود سند مالکیت دریافت کنند باید هنگام صدور و تسلیم سند علاوه بر بهای دفترچه مالکیت‌، معادل 5 درصد برمبناي ارزش منطقه‌ای ملک و در نقاطی که ارزش منطقه‌ای معین نشده بر مبنای برگه ارزیابی املاک هزينه صدور سند را پرداخت کنند. علاوه بر این اگر ملک مزبور سابقه صدور سند مالکیت اولیه نداشته باشد، باید مابه‌التفاوت هزینه‌های ثبتی را نیز بپردازند. به علاوه، این افراد باید به منظور ایجاد زیرساخت لازم و حق‌الزحمه اعضاي هیات 5 درصد دیگر بر مبناي ارزش منطقه‌ای، پرداخت کنند. این موضوع که در ماده 17 این لایحه آمده است اعتراض برخی از نمایندگان برای حذف آن را به دنبال داشت، اما با موکول شدن ادامه بررسی لایحه به جلسه بعد مجلس (امروز)، تکلیف این ماده و هزینه‌های صدور سند هنوز مشخص نشده است.