ایست تعزیراتی به مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای در بنگاه‌های مسکن باعث شده این روزها دفاتر اسناد رسمی به عنوان محل امن و قانونی ثبت معاملات مسکن، با رونق تنظیم قراردادهای اجاره مواجه شوند
انتقال معاملات اجاره به دفترخانه‌ها
1 - مرداد
1390
دولت براساس طرح مشترک وزارت دادگستری و وزارت مسکن سابق موفق شده سرعت رشد بی‌منطق اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران را از طریق تسلط بر بنگاه‌های املاک و ابلاغ نرخ دستوری، تا حدودی کاهش دهد. اما این طرح از آنجا که محتوای آن با قوه‌قضائیه یا مجلس هماهنگ نشده، برای اجرای کامل با حفره قانونی روبه‌رو شده است.
توافق اتحادیه مشاوران‌املاک با سازمان تعزیرات برای اعمال «حد» در تعیین اجاره‌بها در شهر تهران، دفترخانه‌ها را به عنوان مکان رسمی ثبت معاملات مسکن، اکنون به محل امن برای تنظیم قرارداد اجاره تبدیل کرده است.
دفاتر اسناد رسمی که تا پیش از این صرفا برای خرید‌وفروش ملک، مورد مراجعه متعاملین بازار مسکن قرار می‌گرفتند، طی یک ماه گذشته تحت تاثیر ممنوعیت افزایش بیش از 9درصدی اجاره‌بها در بنگاه‌های مسکن، با رونق در ثبت معاملات اجاره مواجه شده‌اند، طوری که مالک و مستاجر بعد از توافق اولیه بر سر اجاره‌بهای پرداختی، به جای مراجعه به مشاوران‌املاک و برخورد با طرحی که توافق طرفین را به رسمیت نمی‌شناسد، بلکه نرخ مشخصی را برای اجاره‌بها تکلیف می‌کند، از طریق محضرخانه‌ها اقدام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی می‌کنند.
محمدرضا دشتی رییس کانون سردفتران و دفتریاران در این باره به «دنیایاقتصاد» گفت: دفاتر طبق قوانین موجود، حق دخالت بر توافقی که بین طرفین معامله شامل خرید یا اجاره ملک می‌شود را ندارند، بلکه موظف هستند تکلیفی که قانون برای نحوه تنظیم سند رسمی برای آنها روشن کرده، اعمال کنند. قانون به دفترداران اجازه تعیین نرخ اجاره مسکن را نداده است و به همین دلیل در دفاتر اسناد رسمی شهر تهران طرح تعزیراتی اجاره‌بها اعمال نمی‌شود.
به گزارش «دنیایاقتصاد»، دفاتر اسناد رسمی از آنجا که زیرمجموعه قوه‌قضائیه به شمار می‌آیند، الزامی به رعایت بخشنامه‌ها یا مصوبات داخلی دولت ندارند به خصوص اینکه برخی مصوبات همچون تعیین سقف اجاره‌بها با روح قوانینی که این دفاتر ملزم به اجرای آن هستند، ناسازگاری دارد. اکنون آنچه فراتر از محدودیت تعزیراتی در بنگاه‌های املاک، انتقال معاملات اجاره به محضرخانه‌ها را تشدید کرده، هزینه ناچیز تنظیم اجاره‌نامه در محضر است. طبق تعرفه مصوب سازمان ثبت اسناد و املاک، حق‌الثبت معامله اجاره مسکن در دفترخانه معادل 5/0 درصد مبلغ اجاره سالانه آپارتمان مورد معامله است که علاوه بر این، مبلغی نیز بابت حق‌التحریر که سقف آن 40 هزار تومان است از طرفین دریافت می‌شود. به این ترتیب مجموع هزینه‌ای که مالک و مستاجر باید برای تنظیم اجاره‌نامه در محضر بپردازند یک پنجم مبلغی است که در بنگاه‌‌املاک از آنها بابت حق‌کمیسیون اخذ می‌شود. به عنوان مثال اگر متوسط هزینه اجاره آپارتمان در شهر تهران را 750هزارتومان در نظر بگیریم، چنانچه این معامله در بنگاه ثبت شود برای هر کدام از مالک و مستاجر 180 هزار تومان هزینه تنظیم قرارداد در پی دارد، اما اگر قرارداد این معامله از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود هزینه ثبت آن برای هر نفر حدود 35 هزار تومان خواهد بود.
ویژگی اجاره‌نامه‌های محضری
احمدعلی سیروس نایب رییس دفتر مطالعات کانون سردفتران درباره رونق تنظیم اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها به «دنیایاقتصاد» گفت: تنظیم چنین قراردادهایی در دفاتر اسناد رسمی دارای سابقه طولانی است اما چون که در سال 59 شرط صدور اجاره‌نامه در دفاتر اخذ مفاصاحساب از دارایی اعلام شده بود، مسیر طولانی برای دریافت مفاصاحساب باعث شد مالک و مستاجر به بنگاه‌های املاک روبیاورند، اما در سال 85 که قانون تسهیل تنظیم اسناد تصویب شد این شرط برداشته شد.
وی با بیان اینکه صدور سند رسمی اجاره در دفاتر اسناد رسمی در مقایسه با قولنامه‌هایی که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود، محکم‌تر و قابل استنادتر است، افزود: اجاره‌نامه‌های محضری از یک‌سو درآمد مالیاتی دولت را به واسطه ارسال یک نسخه از قرارداد به سازمان مالیاتی تضمین کرده و از سوی دیگر باعث رسیدگی راحت به اختلافات مالک و مستاجر می‌شود طوری که به محض اختلاف، اداره اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد به نمایندگی از دادستانی اقدام به رسیدگی می‌کند. این عضو کانون سردفتران اقدام سازمان تعزیرات برای اعمال سقف نرخ رشد 9درصدی در اجاره‌بها را خلاف «اصل‌تسلیط» و اراده متعاملین دانست و تصریح کرد: اگر دولت قصد دارد برای اجاره‌بها نرخ تعیین کند، راهش ابلاغ قانونی شبیه آنچه در سال 1322 و 1356 در مجلس به تصویب رسید، است که در این دو دوره زمانی قانون تکلیف کرد رقم اجاره‌بها به ترتیب به ماخذ بهمن سال 1321 و بهمن سال 1355 تعیین شود.
سیروس در ادامه گفت: در حال حاضر برای قراردادهایی که در دفاتر ثبت اسناد برای معاملات اجاره تنظیم می‌شود الزامی به رعایت افزایش حداکثر 9درصدی اجاره‌بها وجود ندارد و این قراردادها سندرسمی تلقی می‌شوند.
رییس سازمان تعزیرات استان تهران با بیان اینکه عقد قراردادهای اجاره در دفاتر ثبت اسناد موردی است، مراجعه به بنگاه‌های مسکن را در حد مناسبی توصیف کرد و گفت: باتوجه به عنوان شدن برخی از شبهات مبنی براینکه طرح تعزیراتی کردن اجاره‌بها باعث فراگیر شدن ثبت قراردادهای صوری و غیررسمی اجاره شده است سازمان تعزیرات تهران اقدام به استعلام از اتحادیه مشاوران املاک درباره حجم قراردادهای ثبت شده اجاره در تیرماه سال‌جاری و تیرماه سال گذشته کرد.
نظر علی حاجی پاشا افزود: براین اساس مشخص شد که در سال 89 در بازه زمانی مذکور 2 هزار و 163 فقره قرارداد اجاره در بنگاه‌های املاک تهران به ثبت رسیده که این رقم در تیرماه سال جاری به 3 هزار و 195 فقره افزایش یافته است که این امر بیانگر آن است که اجرای طرح تعزیراتی کردن اجاره بها تاثیری برکاهش روند ثبت قراردادهای اجاره نداشته است. حاجی پاشا گفت: با توجه به اینکه حق ثبت قراردادهای اجاره در دفاتر ثبت اسناد به مراتب از حق کمیسیون بنگاه داران ارزان‌تر است در نتیجه از گذشته، بسیاری از طرفین قرارداد با علم به این مساله بعد از جست وجوی ملک مورد نظر خود از طریق آگهی‌های روزنامه به منظور انعقاد قرارداد به دفاترثبت اسناد مراجعه می‌کردند و از این رو نباید این مساله را به پای طرح تعزیراتی کردن اجاره بها گذاشت. وی خاطرنشان کرد: چنانچه انگیزه مراجعه برخی موجران و مستاجران به کانون سردفتران دور زدن قانون تعزیراتی کردن اجاره بها باشد در نهایت باتوجه به اینکه هدف از اجرای این قانون حمایت از حقوق مستاجران است، مستاجرانی که رشد مبلغ قراردادهای اجاره آنها بیش از 9 درصد است حتی بعد از تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی می‌توانند با مراجعه به سازمان تعزیرات شکایت خود را طرح کنند. رییس سازمان تعزیرات استان تهران در عین حال اظهار کرد: چنانچه قرار باشد مراجعه مالکان و مستاجران به دفاتر ثبت اسناد به منظور فرار از قانون مربوط به کنترل اجاره به یک رویه تبدیل شود قطعا سازمان تعزیرات با برقراری نشست با کانون سردفتران به تعامل لازم برای حل این مساله خواهد رسید.
1500 بازرسی از بنگاه‌ها
وی در ادامه به بررسی آخرین وضعیت اجرای قانون تعزیرات اجاره بها پرداخت و خاطرنشان کرد: باتوجه به اعزام گشت‌های این سازمان به مناطق 22گانه شهر تهران تاکنون 1529 مشاور املاک مورد بررسی قرار گرفته که از این میزان برای 588 فقره مشاور املاک پرونده تخلف با محوریت اخذ حق کمیسیون اضافه ،عدم نصب نرخ نامه اتحادیه و... تشکیل شده است که از این تعداد نیز 52 بنگاه معاملات ملکی نیز به علت انتقاد قرارداد اجاره بیش از 9 درصد به عنوان متخلف شناخته شده اند. حاجی پاشا همچنین درباره نحوه جریمه این بنگاه‌داران گفت: مشاوران املاکی که قانون تعزیراتی کردن اجاره بها را رعایت نکرده‌اند معادل مبلغ اضافی جریمه می‌شوند.
تعزیرات راهکار نهایی نیست
حاجی پاشا در همین حال آثار روانی اجرای طرح تعزیراتی کردن اجاره بها را مطلوب ارزیابی و خاطرنشان کرد: این طرح از نظر روانی آثار نسبتا مطلوبی در کنترل نرخ اجاره بها داشته است، اما نباید تصورشود که این قانون راهکار نهایی برای کنترل نرخ اجاره بها است، بلکه باید از آن به عنوان یک ابزار مکمل و موقت نام برد که با تمرکز دولت برعرضه مسکن و سایر راهکارهای دیگر تکمیل می شود.
توافق اتحادیه مشاوران‌املاک با سازمان تعزیرات برای اعمال «حد» در تعیین اجاره‌بها در شهر تهران، دفترخانه‌ها را به عنوان مکان رسمی ثبت معاملات مسکن، اکنون به محل امن برای تنظیم قرارداد اجاره تبدیل کرده است.
دفاتر اسناد رسمی که تا پیش از این صرفا برای خرید‌وفروش ملک، مورد مراجعه متعاملین بازار مسکن قرار می‌گرفتند، طی یک ماه گذشته تحت تاثیر ممنوعیت افزایش بیش از 9درصدی اجاره‌بها در بنگاه‌های مسکن، با رونق در ثبت معاملات اجاره مواجه شده‌اند، طوری که مالک و مستاجر بعد از توافق اولیه بر سر اجاره‌بهای پرداختی، به جای مراجعه به مشاوران‌املاک و برخورد با طرحی که توافق طرفین را به رسمیت نمی‌شناسد، بلکه نرخ مشخصی را برای اجاره‌بها تکلیف می‌کند، از طریق محضرخانه‌ها اقدام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی می‌کنند.
محمدرضا دشتی رییس کانون سردفتران و دفتریاران در این باره به «دنیایاقتصاد» گفت: دفاتر طبق قوانین موجود، حق دخالت بر توافقی که بین طرفین معامله شامل خرید یا اجاره ملک می‌شود را ندارند، بلکه موظف هستند تکلیفی که قانون برای نحوه تنظیم سند رسمی برای آنها روشن کرده، اعمال کنند. قانون به دفترداران اجازه تعیین نرخ اجاره مسکن را نداده است و به همین دلیل در دفاتر اسناد رسمی شهر تهران طرح تعزیراتی اجاره‌بها اعمال نمی‌شود.
به گزارش «دنیایاقتصاد»، دفاتر اسناد رسمی از آنجا که زیرمجموعه قوه‌قضائیه به شمار می‌آیند، الزامی به رعایت بخشنامه‌ها یا مصوبات داخلی دولت ندارند به خصوص اینکه برخی مصوبات همچون تعیین سقف اجاره‌بها با روح قوانینی که این دفاتر ملزم به اجرای آن هستند، ناسازگاری دارد. اکنون آنچه فراتر از محدودیت تعزیراتی در بنگاه‌های املاک، انتقال معاملات اجاره به محضرخانه‌ها را تشدید کرده، هزینه ناچیز تنظیم اجاره‌نامه در محضر است. طبق تعرفه مصوب سازمان ثبت اسناد و املاک، حق‌الثبت معامله اجاره مسکن در دفترخانه معادل 5/0 درصد مبلغ اجاره سالانه آپارتمان مورد معامله است که علاوه بر این، مبلغی نیز بابت حق‌التحریر که سقف آن 40 هزار تومان است از طرفین دریافت می‌شود. به این ترتیب مجموع هزینه‌ای که مالک و مستاجر باید برای تنظیم اجاره‌نامه در محضر بپردازند یک پنجم مبلغی است که در بنگاه‌‌املاک از آنها بابت حق‌کمیسیون اخذ می‌شود. به عنوان مثال اگر متوسط هزینه اجاره آپارتمان در شهر تهران را 750هزارتومان در نظر بگیریم، چنانچه این معامله در بنگاه ثبت شود برای هر کدام از مالک و مستاجر 180 هزار تومان هزینه تنظیم قرارداد در پی دارد، اما اگر قرارداد این معامله از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود هزینه ثبت آن برای هر نفر حدود 35 هزار تومان خواهد بود.
ویژگی اجاره‌نامه‌های محضری
احمدعلی سیروس نایب رییس دفتر مطالعات کانون سردفتران درباره رونق تنظیم اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها به «دنیایاقتصاد» گفت: تنظیم چنین قراردادهایی در دفاتر اسناد رسمی دارای سابقه طولانی است اما چون که در سال 59 شرط صدور اجاره‌نامه در دفاتر اخذ مفاصاحساب از دارایی اعلام شده بود، مسیر طولانی برای دریافت مفاصاحساب باعث شد مالک و مستاجر به بنگاه‌های املاک روبیاورند، اما در سال 85 که قانون تسهیل تنظیم اسناد تصویب شد این شرط برداشته شد.
وی با بیان اینکه صدور سند رسمی اجاره در دفاتر اسناد رسمی در مقایسه با قولنامه‌هایی که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود، محکم‌تر و قابل استنادتر است، افزود: اجاره‌نامه‌های محضری از یک‌سو درآمد مالیاتی دولت را به واسطه ارسال یک نسخه از قرارداد به سازمان مالیاتی تضمین کرده و از سوی دیگر باعث رسیدگی راحت به اختلافات مالک و مستاجر می‌شود طوری که به محض اختلاف، اداره اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد به نمایندگی از دادستانی اقدام به رسیدگی می‌کند. این عضو کانون سردفتران اقدام سازمان تعزیرات برای اعمال سقف نرخ رشد 9درصدی در اجاره‌بها را خلاف «اصل‌تسلیط» و اراده متعاملین دانست و تصریح کرد: اگر دولت قصد دارد برای اجاره‌بها نرخ تعیین کند، راهش ابلاغ قانونی شبیه آنچه در سال 1322 و 1356 در مجلس به تصویب رسید، است که در این دو دوره زمانی قانون تکلیف کرد رقم اجاره‌بها به ترتیب به ماخذ بهمن سال 1321 و بهمن سال 1355 تعیین شود.
سیروس در ادامه گفت: در حال حاضر برای قراردادهایی که در دفاتر ثبت اسناد برای معاملات اجاره تنظیم می‌شود الزامی به رعایت افزایش حداکثر 9درصدی اجاره‌بها وجود ندارد و این قراردادها سندرسمی تلقی می‌شوند.
رییس سازمان تعزیرات استان تهران با بیان اینکه عقد قراردادهای اجاره در دفاتر ثبت اسناد موردی است، مراجعه به بنگاه‌های مسکن را در حد مناسبی توصیف کرد و گفت: باتوجه به عنوان شدن برخی از شبهات مبنی براینکه طرح تعزیراتی کردن اجاره‌بها باعث فراگیر شدن ثبت قراردادهای صوری و غیررسمی اجاره شده است سازمان تعزیرات تهران اقدام به استعلام از اتحادیه مشاوران املاک درباره حجم قراردادهای ثبت شده اجاره در تیرماه سال‌جاری و تیرماه سال گذشته کرد.
نظر علی حاجی پاشا افزود: براین اساس مشخص شد که در سال 89 در بازه زمانی مذکور 2 هزار و 163 فقره قرارداد اجاره در بنگاه‌های املاک تهران به ثبت رسیده که این رقم در تیرماه سال جاری به 3 هزار و 195 فقره افزایش یافته است که این امر بیانگر آن است که اجرای طرح تعزیراتی کردن اجاره بها تاثیری برکاهش روند ثبت قراردادهای اجاره نداشته است. حاجی پاشا گفت: با توجه به اینکه حق ثبت قراردادهای اجاره در دفاتر ثبت اسناد به مراتب از حق کمیسیون بنگاه داران ارزان‌تر است در نتیجه از گذشته، بسیاری از طرفین قرارداد با علم به این مساله بعد از جست وجوی ملک مورد نظر خود از طریق آگهی‌های روزنامه به منظور انعقاد قرارداد به دفاترثبت اسناد مراجعه می‌کردند و از این رو نباید این مساله را به پای طرح تعزیراتی کردن اجاره بها گذاشت. وی خاطرنشان کرد: چنانچه انگیزه مراجعه برخی موجران و مستاجران به کانون سردفتران دور زدن قانون تعزیراتی کردن اجاره بها باشد در نهایت باتوجه به اینکه هدف از اجرای این قانون حمایت از حقوق مستاجران است، مستاجرانی که رشد مبلغ قراردادهای اجاره آنها بیش از 9 درصد است حتی بعد از تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی می‌توانند با مراجعه به سازمان تعزیرات شکایت خود را طرح کنند. رییس سازمان تعزیرات استان تهران در عین حال اظهار کرد: چنانچه قرار باشد مراجعه مالکان و مستاجران به دفاتر ثبت اسناد به منظور فرار از قانون مربوط به کنترل اجاره به یک رویه تبدیل شود قطعا سازمان تعزیرات با برقراری نشست با کانون سردفتران به تعامل لازم برای حل این مساله خواهد رسید.
1500 بازرسی از بنگاه‌ها
وی در ادامه به بررسی آخرین وضعیت اجرای قانون تعزیرات اجاره بها پرداخت و خاطرنشان کرد: باتوجه به اعزام گشت‌های این سازمان به مناطق 22گانه شهر تهران تاکنون 1529 مشاور املاک مورد بررسی قرار گرفته که از این میزان برای 588 فقره مشاور املاک پرونده تخلف با محوریت اخذ حق کمیسیون اضافه ،عدم نصب نرخ نامه اتحادیه و... تشکیل شده است که از این تعداد نیز 52 بنگاه معاملات ملکی نیز به علت انتقاد قرارداد اجاره بیش از 9 درصد به عنوان متخلف شناخته شده اند. حاجی پاشا همچنین درباره نحوه جریمه این بنگاه‌داران گفت: مشاوران املاکی که قانون تعزیراتی کردن اجاره بها را رعایت نکرده‌اند معادل مبلغ اضافی جریمه می‌شوند.
تعزیرات راهکار نهایی نیست
حاجی پاشا در همین حال آثار روانی اجرای طرح تعزیراتی کردن اجاره بها را مطلوب ارزیابی و خاطرنشان کرد: این طرح از نظر روانی آثار نسبتا مطلوبی در کنترل نرخ اجاره بها داشته است، اما نباید تصورشود که این قانون راهکار نهایی برای کنترل نرخ اجاره بها است، بلکه باید از آن به عنوان یک ابزار مکمل و موقت نام برد که با تمرکز دولت برعرضه مسکن و سایر راهکارهای دیگر تکمیل می شود.
منبع خبر : دنیای اقتصاد