اخبار مسکن و صنعت ساختماندو شنبه - 20 مرداد 1404
تحقیقات انجام شده در وزارت مسکن درباره بهره‌وری زمین در ساخت‌وسازهای مسکونی نشان می‌دهد در شهر تهران که محدودیت فوق‌العاده زیادی در تامین زمین برای ساخت وجود دارد، فقط از 53 درصد ظرفیت واقعی زمین استفاده می‌شود؛ در حال حاضر تراکم جمعیت در هر هکتار زمین در تهران و کل کشور به ترتیب 126 نفر و 77 نفر است
19 - اردیبهشت
تحقیقات انجام شده درباره نحوه استفاده از زمین در ساخت‌وسازهای مسکونی نشان می‌دهد در کشور بخصوص شهرهای بزرگ، بهره‌وری زمین به قدری پایین است که حکم «اسراف» را می‌توان برای آن اعلام کرد، اما چنانچه 5 راهکار در بازار زمین به اجرا دربیاید نه‌تنها نرخ کارآیی زمین بالا می‌رود بلکه دولت از انتقال جمعیت سرریز کلانشهرها به شهرهای اطراف تا 20 سال آینده بی‌نیاز می‌شود.
در شهر تهران سازنده‌ها فقط از 53 درصد ظرفیت واقعی زمین استفاده می‌کنند و در هر پروژه مسکونی عملا بیش از 45 درصد از قابلیت زمین برای ساخت‌وساز پرت می‌شود. طبق استاندارد شهرسازی در هر هکتار از زمین با کاربری مسکونی باید 240 نفر در 60 واحد مسکونی ساکن شوند؛ این در حالی است که در شهر تهران 125 نفر در 31 واحد مسکونی ساکن هستند.
نتایج این تحقیق علت استفاده بی‌رویه از زمین را ناشی از خاصیت زمین به عنوان کالایی که ملموس نیست و مصرف روزانه ندارد، معرفی می‌کند و در عین حال توصیه می‌کند اگر استانداردی فراگیر برای مصرف زمین در ساخت‌وسازها تدوین نشود، هزینه بسیار زیادی هم بر دولت و هم بر مردم وارد خواهد شد.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تحقیقی که یک مقام مسوول در وزارت مسکن انجام داده و جزئیات آن را در فصلنامه اقتصاد مسکن –چاپ دفتر اقتصادی وزارت مسکن- منتشر کرده حاکی است: در حوزه مسکن و شهرسازی، کالایی که بیشتر از همه مورد مصرف قرار می‌گیرد کالایی بسیار باارزش، گران، تجدید ناشدنی و مهم‌تر از همه واردنشدنی از خارج از کشور به نام «زمین‌شهری» است. معمولا زمین شهری از محل آماده‌سازی اراضی بایر، دایر و اراضی کشاورزی یا احداث شهرهای جدید با فاصله از شهرهای مادر تامین می‌شود که برای تامین آن جدای از هزینه مطالعه و مکان‌یابی، هزینه بسیار زیادی بر دولت و مردم تحمیل می‌شود. محمد آیینی –محقق- بازار زمین شهری را با 4 محدودیت عمده روبه‌رو می‌داند و در این گزارش تاکید کرده است: زمین از یک‌سو قابل جابجایی نیست و میزان آن در یک منطقه خاص، ثابت است، بنابراین کمبود زمین مورد تقاضا را نمی‌توان با وارد کردن از منطقه دیگر برطرف کرد. از سوی دیگر زمین از لحاظ کمی و عرضه به جز مواردی نظیر بازیافت از دریا، ثابت است و نمی‌تواند افزایش یابد. همچنین هر گونه فعالیت روی بخشی از زمین تاثیر درازمدت دارد و در نتیجه هزینه یک تصمیم نابجا در مورد زمین نسبت به هر چیز دیگر، بسیار زیاد است. خارج نگه داشتن مقادیر زیادی زمین از بازار نیز بدون استفاده از آن برای تولید، سودآور است.
در کنار توجه به این 4 ویژگی انحصاری، هزینه‌های تبدیل اراضی خام به اراضی شهری نیز قابل توجه است که مجموعه این خصوصیات لزوم استفاده بهینه و صرفه‌جویی در مصرف زمین شهری را خاطرنشان می‌سازد؛ اما این کالا به دلیل اینکه همچون کالاهای اساسی دیگر مثل نان، آب، برق و گاز مصرف روزانه و ملموس ندارد متاسفانه کمتر کسی به فکر استفاده بهینه و صرفه‌جویی در مصرف آن است.
در بخش دیگری از تحقیق انجام شده درباره نحوه استفاده از زمین برای ساخت‌وسازهای مسکونی با اشاره به اینکه لازم است راه صرفه‌جویی در پیش‌گرفته شود و اراضی ملی، کشاورزی و باغات کمتری برای سکونت مورد استفاده قرار گیرد، آمده است: تحلیل شاخص‌های مصرف زمین شهری مشخص می‌کند چنانچه 100 هکتار زمین شهری در اختیار شهرساز گذاشته شود او موظف است 55 درصد این سطح را برای معابر، شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی، فضای سبز و کاربری‌های خدماتی و فضاهای عمومی اختصاص دهد و 45 درصد سطح را می‌تواند برای کاربری مسکونی تعریف کند. چنانچه این سطح با سطح اشغال 60 درصد با تراکم متوسط 180 درصد ساخته شود، بطور متوسط در هر هکتار، حداقل 20 قطعه و 60 واحد مسکونی با متراژ 120 متر مربع به دست می‌آید که با توجه به بعد خانوار در کشور، حداقل 240 نفر می‌توانند در این یک هکتار زمین شهری زندگی کنند، اما در شهر تهران به عنوان متراکم‌ترین شهر کشور این شاخص به 126 نفر نمی‌رسد. یعنی اگر بهره‌وری یک هکتار زمین شهری را با رعایت تمامی سرانه‌های مطلوب شهرسازی، در صورت استفاده 240 نفر از آن، 100 درصد در نظر بگیریم، در این صورت متوسط عملکرد این شاخص در تهران قریب به 53 درصد و در کل کشور 35 درصد است. نتیجه منطقی این شاخص این است که قریب 65 درصد پرت و اسراف در استفاده از زمین شهری وجود دارد.
در شهرهای بزرگ دنیا تراکم جمعیت تا حدود 300 نفر در هکتار است؛ در حالی که متوسط تراکم ناخالص نفر در هکتار در 30 شهر نسبتا بزرگ کشور در حدود 78 نفر در هکتار است.
براساس گزارش دنیای‌اقتصاد، در این تحقیق 5راهکار برای بی‌نیاز شدن به اسکان سرریز جمعیت شهری در شهرهای اطراف پیش‌بینی شده است؛ به طوری که ارتقای تراکم نفر در هکتار شهرهای موجود، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، استفاده از اراضی بایر و خالی در درون شهرها و خارج کردن کاربری‌های نامناسب زندگی شهری به خارج از شهرها (پادگان‌ها، زندان‌ها، صنایع مزاحم) و در اختیار شهر قرار گرفتن اراضی استحصال شده می‌تواند تا بیش از 20 سال دیگر، هر گونه نیاز به اسکان سرریز جمعیت شهری را پوشش دهد. با اصلاح الگوی مصرف زمین شهری، صرفه‌جویی‌های متعدد دیگری به دلیل جلوگیری از گسترش بی‌رویه سطح شهر حاصل می‌شود. در جمع‌بندی این گزارش با اشاره به اینکه هم‌اکنون در ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر استفاده خوبی از زمین شده، طوری که بهره‌وری زمین در این طرح به بالای 152 درصد – دو برابر بهره‌وری زمین در ساخت‌وسازهای معمولی- رسیده، تاکید شده است: با توجه به اینکه شهرهای موجود در کشور ظرفیت اسکان دارند، هر گونه توسعه شهری چه به صورت متصل و چه به صورت منفصل عقلانی نیست.
