تضمین خرید برای ساخت‌وساز دربافت فرسوده

ریسک سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده تهران در قالب بازار جدیدی که شهرداری راه‌اندازی کرده، قرار است توسط مدیریت شهری پوشش داده ‌شود. در این بازار که ظرفیت فاز اول آن، احداث 1500 واحد مسکونی است، به انبوه‌سازان «تضمین‌خرید» داده می‌شود، به‌طوری‌که هر سازنده می‌تواند برای 30 تا حداکثر 50 درصد از واحد‌های آماده ساخت، «ضمانت‌فروش» دریافت کند.
قرارداد تضمین‌خرید به این صورت است که قیمت تمام‌شده به اضافه سود معقول و احتساب نرخ تورم، توسط کارشناس دادگستری تعیین می‌شود و سازنده باید حداکثر یک ماه بعد از صدور پایان‌کار درخواست فروش واحدها را به شهرداری ارائه کند.
در این بازار همچنین، انبوه‌سازان از 8 نوع تسهیلات حمایتی شامل وام بانکی و تخفیف در عوارض ساخت، برخوردار می‌شوند.
یک مقام مسوول در شهرداری تهران با اعلام اینکه در بازار تضمینی ساخت‌وساز ضرر و زیان سازنده‌ها در بافت‌های فرسوده پوشش داده خواهد شد، به دنیای‌اقتصاد گفت: بافت‌های فرسوده شهری به دلیل ساختار نامناسب کالبدی و اجتماعی از جذابیت پایین‌تری برای سرمایه‌گذاری انبوه‌سازان برخوردار است و با توجه به رکود اخیر در بازار مسکن، سرمایه‌گذاران و سازنده‌هایی که در این بافت‌ها، اقدام به ساخت می‌کنند در معرض تهدید ریسک‌های سرمایه‌گذاری ‌به‌خصوص ریسک‌های درآمد، خواب سرمایه و نقدشوندگی هستند.
محمد حسین اژدری معاون سازمان نوسازی شهرداری تهران افزود: شهرداری با ضمانت خرید بخشی از واحدهای احداثی، به سازندگان تضمین می‌دهد در صورت عدم فروش واحدهای ساخته شده، آنها را با لحاظ تمام هزینه‌های ساخت و تورم و سود مشخص سرمایه‌گذاری، خریداری ‌کند. با این شیوه، انگیزه ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده بالا می‌رود و ضرر و زیان سازنده‌ها نیز پوشش داده می‌شود.
ریسک سرمایه‌گذاری انبوه‌سازان در بافت‌های فرسوده شامل حجم فروش واحدها و قیمت فروش است که این دو ریسک در قراردادهای تضمین خرید، در نظر گرفته می‌شود.
شرط ورود انبوه‌سازان به بازار تضمین خرید در بافت‌های فرسوده، تعریف پروژه‌ای با حداقل 10 واحد مسکونی است که هر چقدر تعداد واحدها افزایش یابد، میزان تضمین خرید نیز افزایش می‌یابد. سازمان نوسازی شهرداری تهران اعلام کرده است برای پروژه‌هایی با ظرفیت بالای 10 واحد، 30 درصد واحدها مشمول تضمین‌خرید قرار می‌گیرند. برای پروژه‌هایی با ظرفیت بالای 15 واحد، 35 درصد تضمین خرید و برای پروژه‌های با ظرفیت بالای 20، 25 و 30 واحد نیز به ترتیب، 40، 45 و 50 درصد تضمین خرید داده می‌شود. هیچ اولویتی بین مناطق 22گانه تهران وجود ندارد و اولویت با انبوه‌سازانی است که زودتر اقدام کنند. سرمایه‌گذاران باید پس از اخذ پروانه ساختمانی و پیش‌ از شروع پروژه با ارائه مدرک و برنامه‌زمانبندی به سازمان نوسازی، درخواست تضمین خرید کنند. مهلت تسلیم درخواست فروش واحدها نیز یک ماه بعد از صدور پایان‌کار است. مدت رسیدگی به درخواست فروش نیز حداکثر سه ماه پس از ارائه درخواست فروش، خواهد بود.
طرح به لحاظ جذابیت موفق است
به گفته برخی از کارشناسان در حال حاضر روند فروش واحدهای نوسازی شده در بافت‌های فرسوده مناسب است و طرح تضمین خرید بیشتر جنبه تشویقی دارد.
محمد آیینی، کارشناس بافت‌های فرسوده در این مورد به لوکس نبودن واحدهای ساخته شده در این بافت‌ها اشاره کرد و به دنیای اقتصاد گفت: از آن‌جایی که این واحدها چندان گران نیستند و دارای تسهیلات ویژه‌ ای از جمله وام خرید هستند، معمولا به راحتی فروش می‌روند.
به گفته آیینی، اما طرح تضمین خرید با ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاران موجب افزایش سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده می شود. وی ایجاد انگیزه، الزام و اعتمادسازی را سه عنصری دانست که دولت و مسوولان باید برای جلب نظر مردم به مشارکت در احیای بافت‌های فرسوده فراهم آورند. وی با این توضیحات اظهار کرد که طرح تضمین خرید برای واحدهای احداثی در بافت‌های فرسوده شهر تهران دارای تمام این ویژگی‌ها است و به احتمال زیاد در جذب سازنده‌ها به فعالیت در مناطق دارای بافت فرسوده موفق خواهد بود.
نحوه خرید تضمینی چگونه است؟
به گزارش دنیای‌اقتصاد، سازمان نوسازی بعد از تکمیل واحدهای ساخته‌شده و صدور پایان‌کار، با دریافت درخواست فروش از سوی انبوه‌ساز، اقدام به خرید واحدهای در تعهد تضمین‌خرید خواهد کرد به‌طوری‌که 40 درصد مبلغ تایید شده –قیمت فروش مورد توافق- پس از انعقاد مبایعه‌نامه واحدهای پذیرفته شده، 50 درصد مبلغ پس از تحویل واحدها و 10 درصد نیز بعد از انتقال سند واحدهای پذیرفته‌شده به نام سازمان، به انبوه‌ساز پرداخت خواهد شد.
8 نوع تسهیلات ویژه انبوه‌سازان در محدوده بافت فرسوده
- معافیت از پرداخت عوارض نوسازی به مدت سه سال از تاریخ اتمام بنا مشخص شده در پروانه ساختمان - معافیت کامل واحدهای مسکونی از پرداخت هزینه عوارض (تراکم، زیربنا، پیش‌آمدگی، ایمنی و حق مشرفیت) در مناطق 7 تا 20 و معافیت از پرداخت 80 درصد هزینه عوارض (تراکم، زیربنا، پیش آمدگی، ایمنی و حق مشرفیت) در مناطق 1 تا 6 و 21 و 22
- واگذاری یک طبقه تراکم تشویقی جهت نوسازی در بافت‌های فرسوده و در صورت تامین سایر ضوابط شهرسازی
- اعطای تسهیلات بانکی بدون سپرده‌گذاری با نرخ سود 12 درصد در فرآیند تخریب و نوسازی به واحدهای مسکونی حداکثر تا سقف 200 میلیون ریال برای ساخت غیرصنعتی و تا مبلغ 250 میلیون ریال برای ساخت صنعتی و قابل تبدیل به فروش اقساطی.
- واگذاری رایگان عرصه گذرهایی که در حین تجمیع کارکرد خود را به طور کامل از دست می‌دهند، به مالکین املاک تجمیعی
- صدور پروانه ساختمانی براساس تجمیع فیزیکی پلاک‌ها و موکول کردن تجمیع ثبتی به زمان درخواست پایان کار
- حفظ امتیاز انشعابات موجود آب، برق و گاز
- الزام ادارات ثبت به انجام امور ثبتی به صورت خارج از نوبت