راه خروج آمریکا از باتلاق مسکن

 تبعات پرداخت وام‌های «زیراستاندارد» به خریداران مسکن در آمریکا، موسسات مالی و بانک‌های بزرگ این کشور را وارد راه «دو سرباخت» کرده است، به‌طوری‌که از یک‌سو ملایمت بیش‌ از اندازه با وام‌گیرنده‌های بدهکار باعث تشدید بدهی آنها و افزایش طلب بانک‌ها شده و از سوی دیگر رویه اخیر مصادره خانه‌های مقروض، مسیر برگشت منابع پولی بانک‌ها را طولانی کرده است.
«اکونومیست» در گزارشی تحلیلی، بازار مسکن آمریکا را به باتلاقی که اقتصاد این کشور را در بر گرفته، تشبیه کرده و نوشته است: تنها راهکار برای‌ترمیم اوضاع، اتخاذ سه تصمیم دولتی در قالب کاهش سختگیری به وام‌گیرنده‌‌ها برای پرداخت دیون، کاهش نرخ قانونی ورشکستگی براساس میزان موجودی بانک‌ها و همچنین مشوق‌های مالیاتی برای موسسات وام‌دهنده و خریداران مسکن است که می‌تواند راه‌ترمیم اوضاع را به روی اقتصاد آمریکا باز کند.
در گزارش اکونومیست با اشاره به اینکه هم‌اکنون قیمت 11 میلیون خانه دارای وام بانکی، از اصل و سود وام دریافتی، پایین‌تر آمده است، پیش‌بینی شده تا پایان سال جاری میلادی 5/2 میلیون ملک مسکونی دیگر غرق خواهند شد. بانک‌های آمریکا طی دو سال اخیر بدون بررسی توانایی مالی مالکان این خانه‌ها و بدون آنکه از آنها بابت پرداخت وام تضمین سفت و محکمی دریافت کنند، تسهیلات خرید مسکن –وام زیراستاندارد- پرداخت کردند و حالا به دلیل ناتوانی در بازپرداخت اقساط، این املاک در خطر غرق‌شدن قرار گرفته‌اند.
اکنون موسسات مالی ارائه‌ دهنده وام مسکن در آمریکا در مرکز یک رسوایی عمومی‌قرار گرفته‌اند. این موسسات که طی سال‌های گذشته همواره به خاطر بی دقتی در ارائه وام‌های زیر استاندارد به خریداران مسکن و به وجود آوردن بحران «معضل بدهی وام گیرندگان» این کشور ملامت می‌شدند، این بار به خاطر «راه حل نادرست» آنها در حل این معضل در کانون انتقاد‌ها قرار گرفته‌اند. اکونومیست در گزارشی با عنوان «حقایق خانه‌ها» نوشته است: اخباری که به‌تازگی منتشر شده نشان می‌دهد بسیاری از بنگاه‌های وام مسکن برای بیرون راندن افراد مقروض از خانه‌هایشان از حدود قانونی عدول کرده‌اند، اگرچه بسیاری از بانک‌ها بروز تخلفات گسترده را در این زمینه رد کرده‌اند اما با این حال برخی از تحلیلگران روند مصادره خانه‌ها را که آخرین راهکار برای رفع بدهی‌های سنگین وام مسکن عنوان شده است به «باتلاقی» جدید برای اقتصاد آمریکا تشبیه کرده‌اند. در این شرایط بسیاری از سیاستمداران ایالات متحده آمریکا از بانک‌ها و موسساتی که در جست‌وجوی یافتن راهی کوتاه‌تر برای بازپس‌گیری پول‌های خود هستند، خواسته‌اند تا در مصادره خانه‌ها قدری تامل کنند و به مالکان مقروض خانه‌ها کمی ‌بیشتر فرصت دهند.
البته گروهی دیگر از تحلیلگران بر این عقیده‌اند که هیچ‌یک از راهکارهای موجود، بازار رو به مرگ مسکن در آمریکا را نجات نخواهد داد. به گفته این کارشناسان رویه مصادره خانه‌های مقروض خود به گرهی دیگر تبدیل شده و مانع واقعی شدن قیمت مسکن در این قطب اقتصادی جهان شده است. اما به هر حال به نظر می‌رسد بازپس‌گیری خانه‌ها راه حل نهایی برای بازگشت پول به صندوق بانک‌ها و موسسات مالی در آمریکا باشد. این طرح حتی در سریع‌ترین حالت ممکن برای برخی از ایالت‌ها، 2 سال طول می‌کشد.
اما با این حال تنها تعداد کمی ‌از سیاستمداران با سرعت بخشیدن به روند مصادره اموال در آمریکا موافقت کرده‌اند. مخالفت سیاستمداران و مسوولان کشور با اجرای شدیدتر بازپس گیری اموال بیشتر معطوف به تبعات اجتماعی و سیاسی بیرون راندن مردم از خانه‌هایشان است و به همین علت سیاستمداران آمریکا اعلام کرده‌اند که حتی با ایجاد بحران‌های بیشتر در بازار مسکن آمریکا با این راه‌حل موافقت نمی‌کنند.
11 میلیون خانه در آمریکا غرق می‌شوند
پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال جاری میلادی بیش از 5/2 میلیون خانه در زمره خانه‌های مصادره شده قرار گیرند. در حال حاضر نیز 11 میلیون خانه یعنی چیزی نزدیک به 25 درصد از خانه‌هایی که با وام خریداری شده‌اند «غرق شده» محسوب می‌شوند. چرا که قیمت این خانه‌ها به کمتر از نرخ وام آنها کاهش یافته است. البته نظرهای دیگری نیز در این میان وجود دارد؛ اگر سیاست‌های وامی‌ کارآمدتری به جای مصادره در پیش گرفته می‌شد، به طور قطع اوضاع مالی بنگاه‌ها و بانک‌های وام دهنده و در مجموع اقتصاد آمریکا نیز بهبود می‌یافت. دولت اوباما و جورج بوش نیز بارها برای متقاعد کردن این بنگاه‌ها برای کاهش اقساط ماهانه وام مسکن و در نتیجه باقی ماندن افراد مقروض در خانه‌هایشان تلاش کردند اما از آنجایی که بهای این خانه‌ها از میزان بدهی‌های سرسام آور آنها بسیار کمتر است، تلاش‌های این دو دولت همچنان بی‌نتیجه باقی مانده است.
راهکار‌های ‌ترمیم کدامند؟
در این میان راه حل‌های دیگری نیز از جمله کاهش سختگیری‌های وامی‌و بازگذاشتن دست وام گیرنده‌ها در پرداخت دیون خود پیشنهاد شده که ظاهرا مورد استقبال بانک‌ها قرار نگرفته است. همچنین افزایش کمک هزینه برای بانک‌ها و کاهش نرخ قانونی «ورشکستگی» نیز از دیگر راهکارهای پیشنهادی هستند که اقتصاددانان آمریکایی نزدیک به دولت در حال بررسی ابعاد آن هستند.
با تمام اینها به اعتقاد بسیاری از تحلیلگران اگر کنگره بتواند بانک‌ها را متقاعد به کاهش سختگیری‌ها کند و در عوض مشوق‌هایی را نظیر کاهش مالیات برای آنها در نظر بگیرد، شاید درهای جدیدی به سوی ‌ترمیم بازار مسکن و اقتصاد آمریکا گشوده شود.

نرخ مصادره مسکن در آمریکا

نمودار فوق آمار رسمی از نرخ مصادره مسکن در آمریکا توسط بانک‌های این کشور را نشان می‌دهد. براساس این نمودار، هم‌اکنون میزان مصادره خانه‌های مقروض به سیستم بانکی در آمریکا، 5 برابر سال‌های 2002 تا 2007، افزایش پیدا کرده است، به‌طوری که در سال جاری میلادی این نرخ به 5 درصد کل خانه‌های موجود در آمریکا رسیده است. در سال‌های 2002 تا 2007 نرخ مصادره مسکن حدود یک درصد خانه‌های موجود آن زمان بود. در نمودار همچنین ملاحظه می‌شود که نرخ مصادره مسکن در آمریکا از اوایل سال 2008 با ظهور بحران اقتصادی در این کشور اوج گرفته است و طی دو سال اخیر، این شیب رو به افزایش گذاشته است.