اخبار مسکن و صنعت ساختمانیک شنبه - 26 مرداد 1404
وزارت مسکن چند روز پس از انتشار گزارش آمار رسمی درباره رشد قیمت مسکن در تهران، در یک واکنش رسمی نسبت به «نرخ 4/19 درصدی» که در آن گزارش آمده، اعلام کرد: شواهد عینی نشان از تغییرات بسیار محدود در قیمت آپارتمان و در عین حال ثبات در این حوزه طی ماه‌های اخیر دارد
30 - شهریور
وزارت مسکن در یک واکنش رسمی نسبت به ارقام اعلام شده درباره نوسان بهاری قیمت مسکن، اعلام کرد: «طی ماه‌های اخیر تغییرات بسیار محدود در قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران رخ داده است و در عین حال ثبات در این حوزه همچنان برقرار است.» این وزارتخانه روز گذشته با انتشار جوابیه‌ای خطاب به گزارش «دنیای‌اقتصاد» نحوه افت‌وخیز ارزش معاملاتی املاک مسکونی در پایتخت را اینطور روایت کرد: «مجموع افزایش قیمت آپارتمان مسکونی در بهار سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل در حد 9/7 درصد بوده است.»
این نرخ -که از رشد قیمت مسکن زیر نرخ تورم حکایت می‌کند- در حالی اعلام شده است که «دنیای‌اقتصاد» هفت روز پیش به نقل از سایت رسمی مرکز آمار ایران از رشد 4/19 درصدی قیمت هر متر مربع بنای مسکونی طی بهار امسال در شهر تهران خبر داده بود.
جالب آنکه، این دو نهاد -وزارت مسکن و مرکز آمار- در تحلیل‌های خود به اطلاعات ثبت شده در سامانه رهگیری معاملات املاک در وزارت بازرگانی استناد می‌کنند، اما همین سامانه شش روز پیش گزارش دیگری درباره تحولات قیمت مسکن تهیه کرد که در آن آمده بود رشد قیمتی که طی سه ماه اول رخ داده در دو ماه اول تابستان خنثی شده و سطح قیمت مسکن مجددا به نرخ یک میلیون و 500 هزار تومان رسیده است.
به این ترتیب اگرچه هر سه نهاد مرجع در اعلام آمارهای مربوط به بازار مسکن، در سه گزارش جداگانه، بر رشد قیمت در اوایل سال جاری اشتراک نظر دارند اما، نرخ این رشد فاصله فوق‌العاده فاحشی از یکدیگر دارد؛ به‌طوری‌که وزارت مسکن معتقد است میزان رشد قیمت کمتر از نصف نرخی است که مرکز آمار مدعی آن است.
روایت وزارت مسکن در این باره حاکی است «متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران طی بهار89 به یک میلیون و 578 هزار تومان رسیده است که در مقایسه با قیمت یک میلیون و 462 هزار تومانی بهار88 رشد 9/7 درصدی را نشان می‌دهد.»
این نتایج تحلیل‌های وزارتی نشان می‌دهد در ماه‌های ابتدایی امسال نرخ رشد ارزش معاملاتی مسکن در حد «زیر نرخ تورم» اتفاق افتاده است که با توجه به ضرورت انگیزه مالی برای سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و انتظار برای کسب سود عادلانه اقتصادی در این بازار، رخداد چنین نرخ رشدی طبیعی است.
بازار مسکن پایش می‌شود
وزارت مسکن اعلام کرده است بازار مسکن تحت پایش مرتب قرار دارد و نتایج این پایش نشان می‌دهد قیمت آپارتمان با تغییرات بسیار محدود و در عین حال با ثبات نسبی روبه‌رو است.
متن کامل جوابیه وزارت مسکن
متنی که وزارت مسکن تحت عنوان «جوابیه» به گزارش «تغییر روند قیمت مسکن در پایتخت» تهیه کرده و خواستار چاپ آن در روزنامه شده، به شرح زیر است:
اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که به طور مستقیم، معاملات صورت گرفته از بنگاه‌های مشاوران املاک را ثبت می‌کند حاکی از آن است که پس از کاهش شدید قیمت در نیمه دوم سال 1387تغییر قیمت مسکن بسیار بطئی می‌باشد، به طوری که در نه‌ماهه ابتدایی سال 88 قیمت‌ها در رقم 5/1 میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران تثبیت شد و در زمستان با اندکی افزایش – که ناشی از جو روانی پایان سال بود – به حدود 6/1 میلیون تومان رسید و مجددا در بهار سال 1389 با دو درصد کاهش مواجه شد به طوری که در مجموع افزایش قیمت آپارتمان مسکونی در بهار سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل در حد 9/7 درصد بوده است.
شواهد عینی و پایش بازار نیز حاکی از تغییرات بسیار محدود در قیمت آپارتمان مسکونی و ثبات در این حوزه است. ضمن اینکه پیش‌بینی می‌شود با توجه به افزایش قابل‌توجه صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های مناطق شهری کل کشور و همچنین عرضه واحدهای مسکونی مهر در یک سال آتی، با عرضه کافی در حوزه مسکن مواجه باشیم که نتیجه آن تداوم ثبات در این حوزه است.
ماجرای اختلافات آماری
درباره علت اختلاف آماری که اخیرا برای اعلام نرخ رشد قیمت مسکن در تهران بوجود آمده است، به اطلاعاتی دست پیدا کرده که کارشناسان مسکن و همچنین برخی از مسوولان این حوزه به‌صورت کلی آن را تایید می‌کنند.
ماجرای این اختلاف از سال گذشته به‌وجود آمد. بعد از آنکه سامانه رهگیری معاملات املاک با هزینه‌های میلیاردی راه‌اندازی شد و همه بنگاه‌های املاک ارزش معاملات قطعی را شروع به ثبت در این سامانه کردند، وزارت مسکن و مرکز آمار به سمت استفاده از نتایج خام این سامانه جذب شدند اما این دو دستگاه دولتی هر کدام با روش‌های مخصوص خودشان، اطلاعات خام در سامانه رهگیری معاملات املاک را تجزیه و تحلیل آماری می‌کنند.
در این سامانه به دلایلی از جمله اشتباه مشاوران املاک یا دلایل فنی دیگر، همه داده‌هایی که تحت عنوان قیمت قطعی مسکن ثبت می‌شود، صحیح نیست و برخی از آنها ایراد دارد یا اینکه مشکوک است.
وزارت مسکن در تحلیل‌های آماری که از داده‌های سامانه رهگیری استفاده می‌کند از این اطلاعات ناقص و دارای اشکال استفاده نمی‌کند.
همچنین نکته مهم دیگری که ریشه اختلاف آماری اخیر در بازار مسکن را شکل می‌دهد به محاسبه «دامنه قیمت» مربوط می‌شود.
کارشناسان آمار و اقتصاد مسکن در وزارت مسکن مبایعه‌نامه‌هایی که در آن قیمت کمتر از متری 300 هزار تومان باشد را در محاسبه میانگین قیمت مسکن استفاده نمی‌کنند همچنین قیمت‌های بیشتر از 8 میلیون تومان را نیز در بازار کنونی و با توجه به کف و سقف طبیعی قیمت ملک در تهران، لحاظ نمی‌کنند. چنین شیوه‌ای باعث می‌شود میزان خطای آماری یا انحراف معیار در محاسبه نرخ رشد قیمت مسکن به صفر نزدیک شود.
به این ترتیب فیلترهایی که وزارت مسکن برای این کار استفاده می‌کند باعث شده نرخ رشد متفاوتی از آنچه مرکز آمار ایران هفته گذشته اعلام کرد، به‌دست بیاید.
وزارت مسکن در حالی نرخ رشد قیمت مسکن در بهار امسال را خفیف و در حد 9/7 درصد گزارش کرده است که در چند روز اخیر مشاوران املاک نیز اعلام کرده بودند رشد شدید قیمت در بازار رخ نداده است.
