پیشنهاد بنگاه‌ها برای مهار اجاره‌ بهای مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک، دولت را در مسیر کنترل اجاره‌بهای مسکن، متوجه مفادی از قانون ساماندهی مسکن، کرده است و با اشاره به اینکه اجاره‌بها در بازار کنونی فقط از طریق عرضه بیشتر تعدیل خواهد شد، خواستار راه‌اندازی صنعت اجاره‌داری در بازار مسکن شده است.
دولت براساس بند 1 از ماده 2 قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن - که خرداد ماه سال 87 ابلاغ شد- موظف شده است از ساخت و عرضه مسکن ‌اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی متناسب با مدت بهره‌برداری از واحدهای مسکونی به‌صورت اجاره‌ای حمایت کند. این در حالی است که طی دو سالی که از ابلاغ این قانون می‌گذرد، حرکت موثری در این راستا انجام نشده است.
مصطفی قلی خسروی، رییس صنف بنگاه‌های مسکن معتقد است چنانچه سازنده‌ها از طریق حمایت‌های مالی و معافیت‌های مالیاتی دولت، به عرضه واحدهای مسکونی نوساز در بازار اجاره تشویق شوند، قدرت انتخاب مستاجران بهبود می‌یابد و به تبع آن، اجاره‌بها به‌صورت منطقی کاهش پیدا خواهد کرد.
خسروی در این باره گفت: هم‌اکنون ساختمان‌های زیادی به‌صورت خشک –نوساز استفاده نشده- در بازار مسکن تهران وجود دارد که مالکان آنها آمادگی دارند در صورت تشکیل صنعت اجاره‌داری، آنها را عرضه کنند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک حمایت دولت از تولید و عرضه مسکن در قالب اجاره به شرط تملیک را نیز وظیفه قانونی دانست که هنوز قدمی برای اجرای آن برداشته نشده است.
خسروی تصریح کرد: تعیین اجاره‌بهای مسکن عملا شدنی نیست؛ چراکه معیارها برای تعیین قیمت بی‌نهایت است و حتی اگر در یک محله، همه ساختمان‌ها عین هم ساخته شده باشند به‌خاطر مسائلی نظیر موقعیت مکانی و نوع و تعداد طبقات نمی‌تواند قیمت واحد برای آنها تعیین کرد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک به دولت پیشنهاد داد راهکار عملی این طرح، ساخت واحدهای مسکونی در قالب استیجاری است که با دخالت مستقیم دولت در امر تعیین اجاره بهای این نوع واحدها، امکان معیار قرار گرفتن آنها به عنوان نرخ اجاره بها در سایر مناطق فراهم خواهدشد.
هرچند که برخی از بنگاهداران اعتقاد دارند که اصولا یکسان‌سازی نرخ اجاره بها امری غیرممکن است و بیش از هرچیز باعث به هم خوردن چرخه طبیعی قیمت‌گذاری بازار اجاره خواهد شد که نتیجه آن فرار مالکان از اجاره واحدهایشان خواهد بود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران به دنیای‌اقتصاد گفت: اصولا نرخ‌گذاری قیمت مسکن در موارد مربوط به رهن، اجاره و فروش امر پیچیده‌ای است و یکسان‌سازی آن نیز مشکل‌تر است. به عنوان مثال اگر مقرر می‌شد که یک شهرک مسکونی با امکانات همسان و یک شکل ساخته شود، باز هم امکان اینکه یک نرخ واحد برای این نوع از خانه‌ها تعیین شود، وجود ندارد؛ چرا که قیمت واحدی که در طبقه آخر است با خانه‌ای که در طبقه اول است کاملا متفاوت است.
مصطفی قلی خسروی افزود: احتمالا هدف وزارت مسکن از نرخ‌گذاری قیمت اجاره این بوده که تاکید کند قیمت مسکن در هر نقطه و بسته به امکانات به کار گرفته شده در آن و محله‌ای که ملک در آن واقع شده متفاوت است.
مقدمه تعیین نرخ اجاره
خسروی خاطرنشان کرد: نیت دولت از انجام چنین طرح‌هایی قطعا کمک به مردم است، اما در این بین راهکارهای میان‌بری نیز وجود دارد که می‌تواند دولت را زودتر به هدفش در این زمینه برساند. به‌عنوان مثال همچنان که بارها عنوان کرده‌ام، فعال کردن صنعت اجاره نقش بسیار موثری در کنترل بازار اجاره دارد. چرا که واحدهای مسکونی که با این هدف به بازار اجاره عرضه می‌شوند، می‌توانند به عنوان معیار اندازه‌گیری قیمت‌ها در بازار مسکن مورد استفاده قرار گیرند.
وی گفت: به نظر می‌رسد که دولت با توجه به اصراری که به ساماندهی بازار اجاره دارد قطعا بهترین طرح های ممکن را برای کنترل بازار اجاره به کار خواهد گرفت. همچنان که با مبارزه تعزیراتی با محتکران خانه‌های خالی باعث شده تا افرادی که به قصد نابسامان کردن نرخ اجاره از عرضه واحدهای خود ممانعت می‌کنند، تغییر رویه دهند.
وی در عین حال گفت: در صورتی که دولت بخواهد برای ساماندهی بازار اجاره از مشاوران املاک کمک بگیرد، مشاوران املاک سراسر کشور قطعا با دولت همکاری‌های لازم را انجام خواهند داد.
نرخ اجاره را تورم تعیین می‌کند
در این بین یک بنگاه دار فعال در شمال تهران گفت: به اعتقاد من یکسان‌سازی نرخ اجاره در عمل امکان‌پذیر نیست؛ چراکه به هرحال عمده علت نوسان نرخ اجاره تابع تورم است و در واقع بیش از آنکه مسوولان، معیار تعیین‌کننده نرخ اجاره باشند، تورم عمومی است که تعیین می‌کند که قیمت‌ها در یک محله چه رویه‌ای را باید در پیش بگیرند.
غلامرضا جوانرویی تاکید کرد: اما در صورتی که دولت مصمم به اجرای این مساله شود، قطعا بنگاه‌داران به عنوان افرادی که نقش تعیین‌کننده‌ای در نرخ‌گذاری قیمت مسکن دارند، به دولت کمک خواهند کرد.
به اذعان وی دولت می‌تواند با اتکا به روش‌های مختلف، زمینه افزایش تولید مسکن را فراهم آورد که در این صورت به دنبال آن نرخ اجاره نیز تحت تاثیر این مساله کاهش پیدا خواهد کرد.
از بنگاه‌ها نباید برای تعیین اجاره‌بها استفاده کرد
نوید مشتاق، مدیر واحد اجاره بنگاه رابینسون نیز در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: با در نظر گرفتن اینکه قیمت اجاره با توجه به امکانات در نظر گرفته شده در هر واحدی متفاوت است، در نتیجه دولت برای تعیین نرخ اجاره باید کارشناسان متعددی را برگزیند تا در سطح شهر پراکنده شوند تا شاید بتوانند به یک قیمت کارشناسی برای هر واحد مسکونی در سطح تهران برسند.
به گفته وی اگر دولت بخواهد از بنگاه‌داران املاک نیز در این مسیر کمک بگیرد، ممکن است گمراه شود؛ چرا که هر چقدر قیمت یک ملک بالاتر باشد به همان نسبت نیز حق کمیسیون مشاوران املاک بیشتر می‌شود و طبیعی است که آنها به سمت افزایش قیمت‌ها حرکت کنند.
مشتاق براین باور است که مالکان ممکن است با ترفندهایی از ورود کارشناسان احتمالی این طرح به منازل خود برای بررسی‌های کارشناسی ملک ممانعت کنند و این اتفاق سبب عدم اجرای این طرح می‌شود؛ چرا که نرخ‌گذاری یک ملک منوط به بازرسی حضوری آن توسط کارشناسان یا بنگاه‌داران است.
وی گفت: اگر دولت به معنای واقعی قصد دارد که اقدام به یکسان‌سازی نرخ اجاره کند باید ابتدا از قیمت خرید و فروش مسکن این کار را آغاز کند که در این بین گفته می‌شود با توجه به اینکه تولیدکنندگان از محل سرمایه‌های شخصی، مسکن تولید می‌کنند، دولت نمی‌تواند آنها را موظف به فروش محصول خود به یک نرخ مصوب کند و از این رو با این فرآیند وقتی که نرخ‌گذاری مسکن در چرخه تولید غیرممکن است قطعا در سایرمراحل بعدی نظیر اجاره نیز غیرممکن‌تر است.
این مشاور املاک تاکید کرد: مالکان حتی ممکن است در صورت اراده دولت برای یکسان‌سازی نرخ اجاره به سمت ثبت معاملات صوری روی آورند که این امر رصد بازار اجاره و خرید مسکن و همچنین نفوذ بر روی قیمت‌ها از سوی دولت را غیرممکن می‌کند و براین اساس کماکان قیمت‌های اجاره رو به افزایش خواهند رفت.

ماکزیمم افزایش اجاره‌بها 10 درصد بوده است
معاون وزیر مسکن در امور مسکن و ساختمان با بیان اینکه رشد اجاره‌بها در نیمه اول تابستان بیشتر در مناطق بالای شهر تهران اتفاق افتاده، گفت: نمایندگان بنگاه‌های مسکن در 6 منطقه تهران در جلسه‌ای که برای بررسی علت رشد اجاره‌بها حضور داشتند، اعلام کردند نرخ‌های اجاره آنچنان رشد نداشته و در حد نرخ تورم افزایش پیدا کرده است.
ابوالفضل صومعه‌لو به دنیای‌اقتصاد گفت: در حال حاضر روند افزایش اجاره‌بهای مسکن متوقف شده و طی روزهای شروع فصل نقل و انتقال در ابتدای تابستان حداکثر 10 درصد نرخ‌ها صعود کرده بود.
این مقام وزارت مسکن پیش‌بینی کرد طی ماه‌های آتی، اجاره‌بهای مسکن تحت تاثیر افتتاح‌های مسکن‌مهر به نرخ‌های واقعی برگردد.

حمایت مالی از 50 هزار واحد مسکونی نیمه‌کاره
وزیر مسکن دیروز در حاشیه نشست هیات دولت در جمع خبرنگاران اعلام کرد: حدود 40 هزار تا 50 هزار واحد مسکونی نیمه‌کاره در تهران موجود است که اگر سازندگان این واحدها متقاضی مسکن‌مهر معرفی کنند برای تکمیل ساختمان وام مسکن‌مهر پرداخت خواهیم کرد، در غیراینصورت تسهیلات بانک مسکن با تعرفه معمولی در اختیار آنها قرار می‌دهیم تا سریعتر ساخته شود.
علی نیکزاد گفت: بخشی از این واحدها بعد از تکمیل به بازار رهن و اجاره مسکن سرازیر خواهد شد که انتظار داریم تحت تاثیر آن، نرخ اجاره تعدیل شود.
وزیر مسکن همچنین افزود: در برنامه‌ای دیگر که هنوز بطور کامل نهایی نشده است، در نظر داریم اجاره‌بها را در مناطق 22گانه تهران در یک حدی ثابت کنیم.