طرح جدید دولت برای بازار اجاره

مراجع رصدكننده بازار املاك ضمن تایید نابسامانی نرخ‌های اجاره به عواملی اشاره می‌كنند كه باعث شده هم‌اكنون نوعی نظام خودمختار در تعیین اجاره‌بها بین مالك و مستاجر حاكم شود. طبق جزوه آماری كه به‌تازگی با امضای رییس مركز آمار ایران به مقام ارشد وزارت بازرگانی تحویل شده، رشد اجاره‌بهای مسكن در كشور 7/7 درصد گزارش شده است. هرچند این نرخ رسمی به ظاهر اندك، متعلق به ماه‌های سال 88 است، اما این روزها مستاجران از ارقامی در قراردادهایشان با مالك می‌گویند كه گفته‌های برخی مسوولان مبنی بر «آرامش اجاره‌نشین‌ها» را كاملا نقض می‌كند.
مینو رفیعی كارشناس مطرح در حوزه اقتصاد مسكن درباره آنچه باعث شده نرخ‌های اجاره شیب افزایشی به خود بگیرد، به دنیای‌اقتصاد گفت: دستكاری نرخ سود بانكی پیامدهای قابل توجهی به همراه دارد كه مهمترین آن تغییر رویه دریافت اجاره‌ مسكن است. كاهش 5/0 تا یك درصدی نرخ سود سپرده‌گذاری مردمی در بانك‌ها تمایل مالكان واحدهای اجاره‌ای به دریافت رهن را كاهش داده و در مقابل آن، اجاره‌های ماهانه افزایش پیدا كرده است. رفیعی همچنین با اشاره به ارتباط تورم انتظاری با نرخ اجاره مسكن، گفت: هر زمان مردم تصور می‌كنند در آینده نزدیك قیمت‌ كالاهای عمومی افزایش خواهد یافت، این انتظار بلافاصله به بازار اجاره منتقل می‌شود و واكنش مثبت قیمت‌ها را به همراه می‌آورد. رییس اتحادیه مشاوران املاك نیز درباره علت به‌وجودآمدن نظام خودمختار در بازار اجاره به دنیای‌اقتصاد گفت: حدود نیمی از مالكان واحدهای اجاره‌ای، از محل دریافت رهن ملك برای سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز استفاده می‌كنند، اما این اواخر به دلیل اینكه این حوزه در ركود بوده، سازنده‌ها همه راه‌های كسب سود را به بازار اجاره‌نشین‌ها متصل كرده‌اند.
حباب اجاره‌ها را خالی می‌كنیم
مدیر سامانه رهگیری معاملات املاك در وزارت بازرگانی با اشاره به اینكه افزایش نرخ اجاره‌بها نوعی جنگ روانی است و ماهیت سوداگری دارد، از برنامه دولت برای تخلیه حباب اجاره مسكن خبر داد و به دنیای‌اقتصاد گفت: به موجب طرحی مقرر شده است خانه‌های خالی در سطح كلان‌شهرها شناسایی شود و بعد از تعیین مهلت زمانی، در صورت احتكار، معادل دو برابر ارزش اجاره‌ای این واحدها از مالكان آنها مالیات اخذ شود.
محمدرضا اعوانی پیش‌بینی كرد در صورت اجرای این طرح، نرخ‌های اجاره نیز همچون قیمت مسكن در كنترل كامل دولت در بیاید. به گزارش دنیای‌اقتصاد، بازار اجاره مسكن در حالی مسیر متفاوتی از بازار خرید و فروش را در پیش گرفته كه طبق عرف بازار مسكن، یك‌چهارم از ارزش معاملاتی ملك باید به عنوان رهن تعریف شود.
نرخ سود بانکی تک رقمی شده است
در همین زمینه مصطفی قلی خسروی – رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران - با تایید افزایش نرخ اجاره بها در بازار مسکن گفت: با توجه به اینکه نرخ سود بانکی کاهش یافته است در نتیجه برای مالکان به صرفه نیست که پول ودیعه مسکن خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند و از این رو آنها به منظور جبران این مساله اقدام به افزایش نرخ اجاره بها کرده‌اند. وی گفت: در همین حال پیشتر و در شرایط رونق معاملات مسکن معمولا موجران از محل اعتبار رهن مسکن اقدام به ساخت‌وساز می‌کردند و با توجه به اینکه ارزش افزوده املاک تولید شده به حدی بود که از سود نرخ بانکی پیشی می‌گرفت در نتیجه مالکان به دریافت مبلغ ودیعه مسکن بیشتر راغب بودند. رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران تاکید کرد: اما در شرایط فعلی به دلیل اینکه مسکن در رکود به سر می‌برد و تولید مسکن با ریسک همراه است، بسیاری تصور می‌كنند که از محل سرمایه‌گذاری و تولید مسکن ارزش افزوده چندانی حاصل نمی‌کنند در نتیجه به منظور جبران این کسری به سمت افزایش نرخ اجاره بها روی آورده‌اند.
اجاره‌ها سلیقه‌ای شده است
خسروی تاکید کرد: علاوه براین با وجود اینکه قیمت مسکن کاهش یافته است، ولی نرخ اجاره بها كاهش چندانی نداشته است؛ چرا که نرخ اجاره بها ربطی به قیمت مسکن ندارد و راه خود را می‌رود و اگر چه به موجب قانون نرخ رهن یک چهارم از قیمت تمام شده ملک را تشکیل می‌دهد، اما این مساله اصلا جنبه قانونی ندارد و در بسیاری از مواقع سلیقه مالک تعیین‌کننده نرخ اجاره است و اغلب این قیمت‌ها جنبه کارشناسی و رسمی ندارد. به باور خسروی از آنجا که مالکیت در اسلام محترم است از این‌رو نمی‌توان در خصوص افزایش نرخ اجاره بها مالکان را مواخذه یا سرزنش کرد و برای رفع این مشکل تنها راهکار، متعادل کردن عرضه و تقاضای مسکن است.
مستاجران مقاومت كنند
وی تصریح کرد: با توجه به اینکه نرخ اجاره بها در شرایط فعلی جنبه واقعی ندارد از این رو مستاجران نباید زیر بار این نوع قیمت‌های غیرمنطقی بروند. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار داشت: پیشنهاد می‌شود که تا آنجا که امکان دارد مستاجران در مقابل این قیمت‌ها مقاومت کنند تا آنها نیز مجبور شوند که قیمت‌ها را به نرخ واقعی تبدیل کنند. به گفته وی مسوولان و دست‌اندرکاران برای حل این معضل باید چاره‌ای بیندیشند و با فعال کردن صنعت اجاره‌داری این مشکل را حل کنند.
موجران رفتار غیرمعقول نكنند
محمدرضا اعوانی، مدیر سامانه ثبت معاملات املاک در وزارت بازرگانی نیز در این زمینه با ذکر مقدمه‌ای به دنیای اقتصاد گفت: در حدود 50 سال است که مسکن در کشور ما اعم از تجاری و مسکونی و ... سرمایه محسوب می‌شود در حالی که مسکن به دلیل آنکه 140 مولفه در ساخت آن دخیل هستند بیش از همه یک کالای مصرفی است.
وی افزود: اگر اقتصاد کشور سالم باشد با توجه به اینکه مسکن بر اثر استفاده مستهلک می‌شود، در نتیجه به طور اتوماتیک وار قیمت آن نیز بالطبع باید با گذشت زمان و بر اثر استفاده مکرر کاهش پیدا کند یا لااقل تثبیت شود، این در شرایطی است که به دلیل آنکه مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است، در نتیجه با گذشت زمان ارزش مالی آن افزایش پیدا می‌کند. اعوانی خاطرنشان ساخت :بازار اجاره نیز قطعا از این وضعیت نابسامان مسکن تاثیر می‌پذیرد که البته با یکسری از تدابیر مدیریتی و اتخاذ سیاست‌های کارشناسی این وضعیت قطعا بهبود خواهد یافت؛ اما در حال حاضر بسیاری از مالکان هنوز شرایط پیشین بازار مسکن را در نظر دارند و با این ذهنیت اقدام به افزایش نرخ اجاره بها می‌کنند که مردم باید در برابر این قضیه به شدت مقاومت کنند و اجازه ندهند که موجران در تعیین نرخ اجاره بها رفتاری غیرمعقول در پیش گیرند.
جنبه روانی افزایش نرخ اجاره
اعوانی افزود :افزایش نرخ اجاره بها در شرایط فعلی فقط یک نوع جنگ روانی است و از آنجا که ماهیت سوداگری دارد در نتیجه مبنای علمی ندارد و بیش از هرچیز یک نوع حباب قیمت است از این رو مردم نباید به این قمیت‌ها بها بدهند و تا آنجا که امکان‌پذیر است در مقابل این نوع مساله مقاومت کنند.
اتخاذ تدابیر مالیاتی
مدیر املاك در وزارت بازرگانی گفت: در شرایط فعلی دولت به دنبال راهکارهایی است که از بروز چنین رفتارهایی در بازار اجاره مسکن جلوگیری کند که از جمله آن اتخاذ تدابیر مالیاتی برای خانه‌های خالی است و به موجب طرحی مقرر شده است که خانه‌های خالی در سطح کلیه کلانشهرها شناسایی شوند و مبلغی در حدود دو برابر نرخ معمول اجاره از صاحبان آنها اخذ شود که این مساله باعث خواهد شد که مالکان این نوع املاک به منظور فرار از پرداخت مالیات به سمت اجاره مسکن روی آورند و با توجه به اینکه پیش‌بینی می‌شود که حجم خانه‌های خالی در حدود 10 الی 15 درصد است، در نتیجه به همین میزان نیز به عرضه مسکن استیجاری افزوده خواهدشد که ماحصل چنین اقدامی کنترل نرخ اجاره خواهدبود.
تورم انتظاری، عامل افزایش نرخ‌ها
اما در برابر این اظهار نظرها دکتر مینو رفیعی – کارشناس برجسته مسکن – اعتقاد دارد، تورم انتظاری از جمله دلایل افزایش نرخ اجاره بها است. به گفته وی همچنان که قیمت مسکن طی سالیان متمادی به صورت پلکانی از نرخ تورم تاثیر گرفته است در نتیجه طبیعی است که نرخ اجاره بها نیز بر همین اساس از تورم تاثیر بگیرد.
وی گفت: از آنجا که صنعت اجاره داری اساسا شامل دو مقوله درآمدزایی و ایجاد هزینه به صورت توامان است. در نتیجه مالکان به منظور افزایش درآمد از این محل و جبران هزینه‌های نگهداری ساختمان نسبت به افزایش نرخ اجاره بها مصمم شده‌اند. رفیعی خاطرنشان ساخت: علاوه براین تورم انتظاری نیز از جمله دلایل افزایش نرخ اجاره بهای مسکن است؛ چرا که هرزمان که مردم فکر کنند که هزینه‌های عمومی از محل افزایش تورم روند صعودی خواهد داشت، به منظور جبران هزینه‌های از دست رفته احتمالی اقدام به افزایش قیمت‌ها و از جمله نرخ اجاره بها می‌کنند.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: از دیگر سو دستکاری نرخ سود بانکی نیز همیشه با پیامدهای بی‌شماری همراه است که از جمله آن تاثیر برروی بازار اجاره بها است؛ چرا که وقتی مالکان درمی‌یابند که نرخ سود سپرده‌گذاری ودیعه مسکن آنها در نزد بانک‌ها بازخورد اقتصادی معقولی ندارد به منظور جبران این مشکل سعی می‌کنند از طریق افزایش اجاره بها کسری سود اقتصادی خود را جبران کنند. وی گفت: قطعا تنها راهکار حل این معضل را نمی‌توان در افزایش نرخ سود بانکی جست‌وجو کرد بلکه لازم است تا دولت با ایجاد امنیت اقتصادی شرایطی را فراهم آورد که تولیدکنندگان مسکن به سمت این بازار جذب شوند که با ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن قطعا شاهد ساماندهی نرخ اجاره بهای مسکن خواهیم بود.
بنگاه‌داران چه می‌گویند؟
به گزارش دنیای‌اقتصاد، تعدادی از مشاوران فعال در نقاط مختلف تهران با صحه گذاشتن براین مطلب که به دلیل کاهش نرخ سود بانکی تمایل مالکان به استفاده از اجاره بیش از رهن افزایش یافته است، تاکید کردند بازار اجاره فعلا بازار نابسامانی است که محل چالش موجران و مستاجران است.چرا که از یک طرف مالکان تمایل به دریافت اجاره دارند این در شرایطی است که مستاجران مایلند به جای اجاره اقدام به پرداخت ودیعه کنند. این بنگاه‌داران فعال البته در خصوص میزان افزایش نرخ اجاره بها در حال حاضر متفق‌القول نیستند و برخی عقیده دارند که میزان اجاره بها 20 درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش پیدا کرده است، برخی نیز معتقدند که قیمت‌ها ثابت مانده است.
یک مشاور املاک در منطقه فرمانیه در این زمینه به دنیای‌اقتصاد گفت: بین مالکانی که اقدام به افزایش نرخ اجاره بها کرده‌اند و کسانی هم که با مستاجران بر سر تثبیت نرخ سال قبل سازش کرده‌اند یک معادله‌ای وجود دارد و از این رو نمی‌توان گفت که 100 درصد نرخ اجاره بها افزایش یافته است.
چند درصد افزایش قیمت؟
در عین حال بنگاه‌دار دیگری در منطقه پونک خاطرنشان ساخت: نرخ اجاره بها در حدود 20 الی 30 درصد افزایش پیدا کرده است که این مهم بیش از هر چیز ناشی از هماهنگی برخی مالكان واحدهای نوساز است.
حق با مالک است
وی گفت: می‌توان به مالکان حق داد که با توجه به مشکلات اقتصادی اقدام به افزایش نرخ اجاره بها کنند. علاوه براین یک مشاور املاک در یوسف‌آباد نیز تاکید کرد: در حال حاضر نرخ اجاره بهای مسکن در حدود 10 درصد افزایش پیدا کرده است و با توجه به رکود اقتصادی در بخش‌های مختلف اقتصاد مالکان به دریافت رهن اقبالی ندارند و ترجیح می‌دهند که نرخ اجاره را افزایش دهند.
مناقشه مالکان و مستاجران
وی گفت: در شرایط فعلی اکثر بنگاه‌داران نقش یک میانجی بین مالکان و مستاجران را ایفا می‌کنند؛ چراکه مالکان علاقه‌ای به دریافت ودیعه ندارند و مستاجران هم به دلیل کمبود نقدینگی تمایلی به پرداخت اجاره ندارند و بنگاه‌داران با استفاده از تجربیات خود سعی می‌کنند که این مناقشات را پایان دهند و به نوعی طرفین را به انجام معامله‌‌ای که مورد رضایت آنها باشد سوق دهند.
اجاره‌ها افزایش پیدا نکرده است
علاوه بر این مدیر یک بنگاه املاک واقع در شریعتی با رد هرگونه افزایش نرخ اجاره بها به دنیای‌اقتصاد گفت: در حال حاضر به هیچ وجه بازار اجاره مسکن دستخوش تغییر نشده است و تبدیل ودیعه به اجاره در عرف بازار به معنای افزایش اجاره بها نیست. وی گفت: متاسفانه برخی از مالکان سعی دارند با ایجاد جو روانی شرایط بازار مسکن را نامطلوب جلوه دهند.

گزارش مركز آمار به وزارت بازرگانی
مجموعه حاضر با اقتباس از اطلاعات ثبت شده در سیستم سامانه مدیریت معاملات املاك و مستغلات طی نیمه اول 1388 برای كل نقاط شهری كشور تنظیم شده است كه نشان می‌دهد: متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی بابت اجاره یك متر مربع زیربنای مسكونی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملكی در كل كشور 3553 تومان بوده است كه نسبت به نیمه قبل 7/7 درصد و نسبت به نیمه مشابه سال پیش 5/5 درصد افزایش داشته است. در میان استان‌های كشور بیشترین متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه برای هر متر مربع زیربنای واحد مسكونی معامله شده 5693 تومان در استان تهران و كمترین آن 1089 تومان در استان چهارمحال و بختیاری بوده است.
همچنین كمترین اجاره ماهانه برای هر متر مربع در این دوره مربوط به استان كرمانشاه با قیمت 108 تومان و بیشترین آن مربوط به استان تهران با مقدار 37500 تومان بوده است.