اخبار مسکن و صنعت ساختمانچهار شنبه - 05 شهریور 1404
موسسه انگلیسی نایت فرانک در گزارشی وضعیت کلی بازار خرید و فروش مسکن در سراسر جهان را مورد بررسی قرار داده و ضمن مشخص کردن بازارهایی که قیمت مسکن در آن کاهش یا افزایش یافته، علل و عوامل این روند را بررسی کرده است
16 - اردیبهشت
بازار خرید و فروش مسکن و شرایط افت و خیز آن در همه نقاط دنیا یکی از شاخصهای مهم سنجش اقتصاد است. این روزها بازار مسکن در بسیاری از نقاط جهان زیر ذره‌بین کارشناسانی قرار دارد که مدام در تحلیل‌های اقتصادی خود درباره بروز بحران در اقتصاد جهان هشدار می‌دهند.
اگر چه بازار املاک و مستغلات به طور کلی در سراسر جهان وضعیت سلامت و شرایط مطلوبی را نشان نمی‌دهد، اما این وضعیت در همه‌جای جهان یکسان نیست. بعضی کشورها نشانه‌هایی از رشد را از خود بروز می‌دهند. برای یافتن این نشانه‌ها باید به توسعه اقتصادی، نرخ تورم، قوت و ضعف افراد جامعه از نظر توان خرید و دسترسی به وام در بازارهای در حال ظهور مانند شرق نگاهی کرد و بعد با بررسی این موارد، شرایط بازار مسکن در پایتخت‌های بزرگ جهان را سنجید. موسسه انگلیسی نایت فرانک که در حوزه‌های مختلف اقتصادی و بازرگانی از جمله حوزه مسکن تحقیقات می‌کند، در گزارشی وضعیت کلی بازار مسکن در سراسر جهان را مورد بررسی قرار داده و ضمن مشخص کردن بازارهایی که قیمت مسکن در آن کاهش یا افزایش یافته، علل و عوامل این روند را بررسی کرده است. این بررسی نشان می‌دهد که بازارهای در حال ظهور در جهان از نظر ارزش مسکن و سیر صعودی آن حداقل تا 12 ماه آینده در شرایط انفجار نیستند، اما در 5 سال آینده همچنان سرمایه‌گذاری ارزشمندی به شمار می‌آیند.
بازار مسکن شهر تل‌آویو در خاورمیانه در اواخر دهه 1990 و اوایل 2000 به دلیل شرایط نامساعد اقتصادی، دچار بحران شد. در اواخر سال 2006 ضعف بازار موجب شد تا قیمت مسکن تا 4درصد کاهش یابد. اما سال گذشته قیمت‌ها 2درصد بالا رفت. با توجه به رشد 1/5درصدی اقتصادی منطقه انتظار می رود که این روند ادامه یابد.
در شهر کوالالامپور در مالزی که یکی از بزرگترین برندگان تجارت جهانی است، رشد اقتصادی هماهنگ با کشورهای همسایه جنوب شرق آسیا بوده‌است، اما تورم و افزایش قیمت کالاهای مصرفی در این شهر یکی از پایین‌ترین ارقام را در کل منطقه داشته است. به همین دلیل مالزی از نظر رشد اقتصادی از دیگر کشورهای منطقه ممتاز‌تر است. این به آن معنی است که اقتصاد این کشور پرپول است و سهم زیادی از این پول در جیب مردم است. قیمت مسکن در بعضی نقاط شهر کوالالامپور 50 تا 70درصد بالا رفته و خانه‌سازان اکنون تلاش می‌کنند تا با تقاضا همراه شوند و پاسخگوی بازار تقاضا باشند.
بازارهای بی‌ثبات
منظور از اقتصادهای در حال ظهور در این گزارش، کشورهایی است که از جایگاه در حال توسعه بودن به یک اقتصاد پیشرفته در حال گذار هستند. برزیل، روسیه، هند و چین معروف‌ترین این کشورها هستند. در این گزارش بازارهای در حال توسعه کنار گذاشته شده‌اند؛ چرا که این بازارها به شدت بی‌ثبات هستند. مثلا در سال 2006 رشد قیمت مسکن در کشورهای حوزه بالتیک مانند لتونی و استونی به 24 تا 66درصد رسید و سرمایه‌گذاران را از سراسر جهان به این منطقه کشاند. اما در سال 2007 این مسیر فروکش کرد و حتی برعکس شد و با کاهش 7 تا 14درصدی رو‌به‌رو شد.
محققان موسسه نایت فرانک با بررسی این بازارها دریافتند که عواملی چون شرایط نامطمئن اشتغال، افزایش نرخ بهره و بالارفتن بدهی بانکی بازار مسکن دلیل این سقوط قیمت‌ها بوده است.
به همین دلیل در این گزارش تحقیقی شاخصهای اقتصادی و مسکن این بازارها در نظر گرفته نشد.
شیوه بررسی
در این گزارش اطلاعاتی مورد بررسی قرار گرفت که از توان مالی مردم برای خرید مسکن، حق مالکیت افراد و دسترسی به وام حکایت می‌کرد. منبع این اطلاعات گزارش‌های تحقیقی و بررسی نهادهای بین‌المللی پولی و اقتصادی مانند گزارش رقابت بین‌المللی سال 2007 مجمع جهانی اقتصاد و گزارش بانک جهانی در سال 2007 درباره شرایط تجارت و اقتصاد جهان است. توان خرید و حق مالکیت افراد در بازار مسکن یکی از مهمترین انگیزه‌ها برای سرمایه‌گذاری در این بخش در همه جای جهان است.
حق مالکیت دولتی
در چین جایی که زمین مالکیت دولتی دارد و به صورت درازمدت اجاره داده می‌شود انگیزه چندانی برای سرمایه‌گذاری در مسکن وجود ندارد. در سال 2002 وقتی دولت چین می‌خواست بندر یانگ شان در نزدیکی شانگهای را گسترش و توسعه دهد، مقامات این کشور ابتدا خانه‌های ساکنان این جزیره را ویران و زمین را تصاحب کرد. هر کس هم که به این شیوه اعتراض می‌کرد به اردوگاه کار اجباری فرستاده می‌شد. البته این به آن معنی نیست که املاک لوکس شانگهای و پکن هیچ مشتری ندارد. در حقیقت خانه‌هایی که خوب و در منطقه‌ای عالی ساخته شده‌اند، همواره مشتری دارند. اما وقتی تنها بخشی از یک بازار رشد کند دیگر نمی‌توان این رشد همراه با ثبات را به کل آن بازار تعمیم داد. از سوی دیگر ثروتمندان هیچ گاه قبول نمی‌کنند که بار محدودیت‌های اعمال شده دولت را به دوش بکشند. مثلا در رومانی صاحب یک کاخ معروف بالای 100 میلیون دلاری خیلی دوست دارد که این ملک را بفروشد. اما دولت آن را ملک دولتی می‌داند و فقط با همین ادعا ارزش آن را به شدت کاهش داده‌است.
دسترسی به سرمایه
در یک بازار در حال ظهور، دسترسی به سرمایه حتی از حق مالکیت ملکی هم مهم‌تر است. اگر مردم وام دهنده‌ای پیدا نکنند بازار دچار فروپاشی می‌شود زیرا هیچ کس به غیر از آنهایی که اندوخته نقدی زیادی دارند نمی‌توانند ملک بخرند. وقتی بازار دچار کمبود تقاضا شود و سرمایه محدود باشد، شرایطی مانند فلوریدای جنوبی پیش می‌آید که صدها‌هزار خانه خالی و بدون مشتری داشت و قیمت مسکن در مناطق اطراف را هم کاهش داد. آسانی دسترسی به سرمایه و وام هم نشانه‌ای است از توان بازارهای سرمایه در یک کشور و هم نشانه شفافیت در این بازار. اینها همه شاخصهای غیرمستقیم در سنجش شرایط اقتصادی یک کشور است.
رشد تورم
در این بررسی آمار و ارقام مربوط به تورم و رشد برگرفته از گزارش صندوق بین‌المللی پول نیز مورد استفاده قرار گرفت. رشد اقتصادی از بزرگترین عوامل باعث افزایش ارزش ملک در کشورها است. نرخ افزایش تورم هم ارزش سرمایه‌گذاری را تحت تاثیر جدی قرار می‌دهد. در شهر کی‌یف در اوکراین یا مسکو در روسیه، در سه سال گذشته نرخ تورم به طور متوسط دو رقمی بوده است. در سال 2008 هم کم و بیش این شرایط ادامه می‌یابد. به همین دلیل قیمت مسکن در این شهرها رو به افزایش است که البته این برای سرمایه‌گذاران سود به شمار نمی‌آید. اما در بازارهایی مانند سانتیا‌گو در شیلی نرخ تورم چندان مهار نشده نیست. به همین دلیل رشد قیمت مسکن در این کشورها نوعی سود به شمار می‌آید. دلیل آن هم این است که با وجود افزایش قیمت مسکن مردم قدرت خرید خود را حفظ کرده‌اند و می‌توانند ملک بخرند. وقتی تورم سرسام‌آور نباشد به این معنی است که مصرف‌کنندگان در پایان هر ماه پول کافی در بانک دارند و می‌توانند خانه بخرند.