طرح ویژه دولت برای مهار بحران مسکن بعد از 4 ماه تاخیر در ابلاغ سر انجام روز گذشته توسط معاون عمران وزیر کشور به صورت رسمی اعلام شد
تامین مسکن به شکل ویلا با احداث باغ شهرها از ماه آینده
28 - فروردین
1387
احداث باغ شهر يا باغ مسكوني در اطراف شهرهاي 30 استان كشور جديدترين برنامه دولت براي ساماندهي بازار بدون سامان مسكن است.
جزئيات طرح احداث باغ شهر نشان مي‌دهد دولت قصد دارد اين بار به جاي اعطاي زمين 99ساله در خارج از كلان‌شهرها باغ و بوستان به متقاضيان واگذار كند تا هم در اين باغ‌ها براي خودشان خانه‌اي ويلايي بنا كنند و هم از باغ تحت تملكشان نگهداري و باغباني كنند.
اين طرح نتايج جمع‌بندي و تصميم‌گيري 13نفر از وزرا و مسوولان ارشد دولت در شوراي‌عالي مسكن است و همين مساله نشان مي‌دهد دولت تمام توان فكري خود را براي تدوين چنين طرحي به كار برده است.
باغ شهر برنامه جديد دولت براي غافل‌گيري بازار مسكن است. عمليات احداث باغ شهر هر چند براساس تبصره 6 بودجه 86 بايد امسال انجام مي‌شد، اما ظاهرا با يكسال تاخير قرار است از ماه آينده به اجرا دربيايد.
باغ شهر به عنوان ايده يك شهرساز انگليسي يك قرن پيش تحت عنوان «گاردن سيتي» مطرح و اجرا شد. باغ‌شهر محدوده وسيعي است كه در آن باغ و فضاي سبز و رودخانه به وفور يافت مي‌شود؛ اما امكان ساخت ساختمان بلندمرتبه در آن وجود ندارد.
با اعلام تصويب طرح باغ شهرها از سوي معاون عمراني وزير كشور به نظر مي‌آيد دولت مي‌خواهد طرحي به نام باغ شهر همه را شگفت‌زده كند.
به گفته هاشمي، به موجب اين طرح ثبت‌نام از متقاضيان ايجاد باغ شهرها و باغ مسكوني‌هاي تهران و كلان‌شهرها ظرف يك ماه آينده آغاز مي‌شود.
به گزارش خبرنگار دنياي اقتصاد طرح باغ شهر عبارت است از: واگذاري بيش از يك ميليون و 500هزار هكتار از مرغوب‌ترين منابع طبيعي كشور براي خانه سازي كه در مرحله نخست اين طرح حدود 24هزار هكتار در سطح كشور اعلام شده است كه حدود 3هزار هكتار آن مربوط به تهران است.
براساس اين طرح مردم خواهند توانست با تملك هر هزار تا 10هزار متر مربع زمين از اراضي طبيعي داخل آنها بين 100 تا 500 متر مربع واحد مسكوني ايجاد كنند.
مقدار زمين قابل تصرف و مقدار ساخت‌وساز قابل ايجاد در آن در مناطق مختلف متفاوت خواهد بود.
اما به طور متوسط هر شهروند با در اختيار گرفتن 1000 متر مربع زمين حق ساخت 100 متر مربع خانه يا ويلا را در آن خواهد داشت.
تنها تعهدي كه شهروندان در قبال حق ويلا سازي در اراضي ملي را دارند، توسعه و حفظ فضاي سبز در اين اراضي خواهد بود.
به عبارت ساده‌تر دولت در ازاي كاشت درخت و آبياري 900 متر مربع زمين، اجازه ساخت 100 متر مربع ويلا را در آن مي‌دهد.
ارتفاع ويلا نبايد بيشتر از تاج درختان باشد؛ يعني فقط اگر درختان بلند قامت در ويلاها كاشته شود، مي‌توان اقدام به ساخت ويلاي دوبلكس كرد.
براساس اين طرح يك ميليون و 500هزار شهروند در اراضي ملي ايران صاحب ويلا خواهند شد.
توجيه اين طرح از سوي دولت در وهله اول شكستن قيمت مسكن و كنترل آن و در وهله دوم توسعه فضاي سبز در كشور است.
البته به نظر مي‌رسد هدف اول از اهميت خيلي بيشتري براي دولت برخوردار باشد؛ زيرا شواهد نشان مي‌دهد، دولت با طرح‌هايي همچون واگذاري زمين هاي 99 ساله توسعه انبوه سازي و به ويژه اجراي طرح باغ شهرها مي‌خواهد باعث شود قيمت مسكن براي اولين بار در طول يك دهه گذشته افزايش نيابد.
اين موضوع البته با ديدگاه‌هاي مختلفي روبه‌رو است. برخي كارشناسان با تاييد ديدگاه دولت اعتقاد دارند، رييس‌جمهور اگر بتواند قيمت مسكن را كاهش دهد يا حتي فقط كنترل كند، اين موضوع به يكي از موفقيت‌هاي اقتصادي دولت تبديل خواهد شد.
با توجه به آن كه بخش عمده قيمت مسكن در ايران مربوط به هزينه خريد زمين است، واگذاري گسترده زمين از طريق طرح‌هايي همچون زمين هاي 99 ساله و باغ شهر مي‌تواند دولت را به منظور خود برساند.
اما مخالفان اين اقدام دولت به دو گروه تقسيم مي‌شوند؛ نخست افرادي كه وضعيت بازار را پيچيده‌تر از آنچه دولت تحليل مي‌كند، مي‌دانند و اعتقاد دارند حتي طرح زمين‌هاي 99 ساله و باغ شهر نخواهد توانست باعث كاهش قيمت مسكن شود و حداكثر تاثيرات محدودي در اين بازار خواهد داشت. گروه ديگر از مخالفان اين اقدام دولت كارشناسان محيط‌زيست هستند.
آنها مي‌گويند تجربه طرح‌هاي مشابه نشان داده است كه اين طرح‌ها عملا هرگز به توسعه فضاي سبز منجر نشده، بلكه تخريب گسترده چشم‌اندازهاي طبيعي و وارد آمدن استرس شديد به چشم‌اندازهاي طبيعي كشور را به دنبال خواهد داشت.
تير خلاص به محيط‌زيست
در همين راستا، دكتر محمدي، كارشناس محيط زيست، گفت: متاسفانه هزينه كردن از محيط طبيعي براي دستيابي به رشد اقتصادي يكي از ناپايدارترين روش‌هاي توسعه محسوب مي‌شود كه در دولت به يك روش جاري و مستمر تبديل شده است. وي افزود: بعد از انواع واگذاري‌هاي بي‌ضابطه اراضي طبيعي براي خانه‌سازي و راهسازي و ... اكنون طرح باغ شهر مي‌تواند تير خلاص به محيط‌زيست ايران محسوب شود. محمدي خاطرنشان كرد: اين طرح قطعا ضرر بسياري به گسترده طبيعت ايران وارد خواهد كرد و زيان‌ها و تخريب آن قطعا بيشتر از طرح‌هاي مشابه خواهد بود كه قبلا توسط وزارت كشاورزي اجرايي شده و همه هم به دلايل پيامدهاي بسيار مخرب زيست‌محيطي متوقف شده است.
وي با اشاره به اينكه در هيچ كجاي جهان به اين سادگي اجازه تغيير كاربري اراضي طبيعي داده نمي‌شود، گفت: فقط در ايران است كه به اين سادگي حل مشكل سكونت به جاي پاسخ منطقي آن كه توسعه ساخت و ساز در محدوده شهرها است، به طبيعت ارجاع مي‌شود.
در همين حال، در اين باره مهندس رياضي‌فر، كارشناس منابع طبيعي نيز با اشاره به اقدامات فني طرح باغ‌شهر گفت: اساسا اگر اين اراضي داراي پوشش گياهي درختي نيستند، چرا بايد به اجبار در آنها درخت كاشت و اساسا آب لازم براي آنها از كجا تامين خواهد شد؟ وي با طرح اين سوال كه چرا اين تصور وجود دارد كه اراضي مرتعي فاقد ارزش بوده و هر دستكاري در آنها منطقي و مجاز است، گفت: مشكل سكونت، رفت‌وآمد و امكانات خدمات و رفاهي يك‌ميليون و 500هزار واحد مسكوني در دل طبيعت، معضلي است كه براي رفع آن چاره‌اي اساسي انديشيده نشده است. اين كارشناس منابع طبيعي تصريح كرد: با توجه به اينكه متوسط تعداد افراد خانوار ايراني كه 5 نفر است، اجراي اين طرح به معناي سكونت 7ميليون و 500هزار نفر در دل طبيعت محدود، شكننده و تحت فشار ايران خواهد بود و چشم‌اندازهايي كه متعلق به آيندگان است، اكنون يك جا و در يك طرح هزينه مي‌شود و من شك ندارم كه آيندگان باغ شهر را يك خيانت ملي خواهند دانست.
ستاريان: باغ شهر طرح انگليسي
در همين حال دكتر بيت‌ا... ستاريان، عضو هيات علمي دانشگاه تهران و كارشناس مسكن گفت: بحث باغ شهر و شهرك‌هاي اقماري اولين بار توسط ابنز هاوارد – شهرساز انگليسي- حدود يك قرن پيش به نام گاردن سيتي يا باغ شهرها همراه با طرح شهرك‌هاي اقماري مطرح شد. وي افزود: نسخه اجراي اين دو طرح حدودا در 15 كشور پيچيده شد و اجراي آن در تمام اين كشورها با مشكلات عمده همراه بود. ستاريان خاطر نشان كرد: دلايل متعددي در شكست اين طرح وجود داشت، اما علت اصلي آن در اين بود كه اين كشورها در مسير مخالف اوليه‌شان حركت كردند و نتايجي كه گرفتند مخالف آن بود. اين استاد دانشگاه افزود: باغ شهرها در واقع در شهرهايي تشكيل شدند كه فضاهاي سبز بيشتري داشتند و در كشورهايي مثل انگليس كه فضاي سبز بيشتري داشتند مطرح بود تا در قالب آن بتوانند جمعيت انبوه مادر شهرها را به آنجا سرريز كنند و از اين طريق كمكي باشد كه جمعيت كلان شهرها و ما در شهرها تخليه شود و به آن سمت سوق پيدا كند. اين كارشناس مسكن افزود: اما تجربه اين طرح‌ها در اين كشورها و از جمله در انگليس و در شهر لندن نشان داد كه فقط 4درصد از جمعيت شهر لندن به اين باغ شهرها سرريز شدند و حداقل نتيجه از هدف اجراي اين طرح عملي شد.
وي تصريح كرد: نكته ديگر در باغ شهرها بحث خدمات بود. اين باغ شهرها اگر مستقل عمل كنند قابليت خدمات‌دهي به خودشان را ندارند و مجبور مي‌شوند سربار مادر شهرها شوند و مادرشهرها بايد به اين مجموعه‌ها خدمات بدهد و چون در مقياس وسيع حركت مي‌كنند در كشوري مثل ايران كه اساسا مشكل فضاي سبز و كمبود آب بر آن حاكم است اينكه بتوانيم در سطحي حركت كنيم كه خدمات مناسب بدهيم و شبكه شهري حاكم كنيم براي ما سنگين است.
ستاريان افزود: امكان اينكه در ارتفاع مسكن بسازيم و موفق شويم بسيار بيشتر از آن خواهد بود كه در سطح حركت كنيم. در همين حال نبايد فراموش كرد كه باغ شهرها در حاشيه شهرهاي اصلي مي‌خواهند تشكيل شوند و باز پايگاهي كوچك مي‌شوند براي جذب مردم ساير شهرها، عملا به جاي اينكه جمعيت شهرهاي ما را تخليه كند، جمعيت شهرهاي مياني و كوچك را به سمت خود جذب خواهد كرد و همين جمعيت براي مادرشهرها سربار خواهد شد. اين استاد دانشگاه افزود: متاسفانه مسوولان در كشور ما صورت مساله را گم كرده‌اند و نمي‌خواهند صورت مساله را باز كنند.
در واقع مشكل مسكن در كشور ما، بنيادي است و با توجه به اينكه ما نياز زيادي به زمين براي مسكن داريم طرح باغ شهر مشكل محدود و مختصري را از بحران مسكن حل خواهد كرد اين در حالي است كه به همان نسبت مشكلات شهرسازي‌مان را زيادتر خواهد كرد. در همين حال مهندس احسان‌فر، شهرساز، نيز در اين رابطه به ما گفت: پرداختن به موضوع باغ شهرها مساله خوبي است، ولي اينكه لزوما اولويت اول باشد مشكل ساز است. از آنجا كه در طرح باغ شهر واگذاري زمين در سطح بالا اجرا شود خواهي نخواهي پاي ساخت‌وساز وارد حريم طبيعي مي‌شود و ممكن است با تغيير مديريت‌ها نقض غرض صورت گيرد؛ چرا كه وقتي پاي ساخت‌وساز به ميان مي‌آيد بحث درآمدهاي شهري و بورس بازي و زمين بازي مطرح مي‌شود و باز مشكلات جديدي ايجاد خواهد شد. وي خاطر نشان كرد: اگر توسعه حريم تهران مدنظر است، صرفا از طريق فضاي سبز بايد مطرح شود.
معاون وزير مسكن: باغ‌شهر ربطي به معضل مسكن ندارد
در همين رابطه منوچهر خواجه‌دلويي، معاون امور مسكن و ساختمان وزارت مسكن و شهرسازي ،اجراي طرح باغ‌شهر با هدف حل معضل مسكن در كشور را رد كرد و گفت: دولت قصد ندارد با احداث باغ‌شهرها معضل مسكن را حل كند.
منوچهر خواجه‌دلويي، معاون وزير مسكن نحوه اختصاص زمين به مردم براي احداث باغ‌شهر را اين‌گونه شرح داد: زمين‌هاي تحت مالكيت دولت به صورت مزايده براي فروش به عموم ارائه مي‌شود.
منبع خبر : دنیای اقتصاد