دولت کره جنوبی به منظور ساماندهی وضعیت بازار مسکن به‌صورت جدی وارد این بازار شد و دو سیاست اصلی "افزایش عرضه " و "کنترل سوداگری موجود در بازار مسکن " را در دستور کار خود قرار داد
سیاست‌های ساماندهی وضعیت مسکن در کره جنوبی
27 - اردیبهشت
1388
کره جنوبی مانند دیگر کشورهای حوزة جنوب شرق آسیا، در دهه‌های پایانی قرن 21 شاهد رشد چشمگیری بوده است. این رشد چشمگیر همراه با افزایش جمعیت شهرنشین و در نتیجه افزایش تقاضای برای مسکن شهری بوده است که با توجه به عدم وجود زیرساخت‌های مناسب شهری در این کشور، شکاف قابل توجهی را میان عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کرد.
بنابراین گزارش، این شکاف به گونه‌ای بود که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (نسبت تعداد خانوارها به کل موجود مسکن) در سال 1985 میلادی به رقم 4/1 نزدیک شد. این شاخص به این معنا است که در این سال به ازای هر 100 واحد مسکونی 140 خانوار وجود داشتند که حاکی از شرایط بسیار نامناسب مسکن در این کشور است. شکاف میان عرضه و تقاضای بخش مسکن موجب حضور بالای تقاضاهای سوداگرانه در این بازار شده و در نتیجه شاخص قیمت مسکن در این کشور به شدت افزایش یافت.
در دوره سال‌های بین 1975 ـ 1990 میلادی متوسط درآمد معادل 5/3 برابر، شاخص قیمت کالاهای مصرفی 1/4 برابر اما شاخص قیمت مسکن 5/6 برابر افزایش داشته است. این امر حاکی از وجود تورم شدید در بخش مسکن کشور کره جنوبی در این سال‌هاست.
شرایط موجود باعث شد تا مردم کشور کرة جنوبی مجبور به روی آوردن به زندگی در مساکن استیجاری شوند. همین امر درصد مالکیت مسکن را که در سال 1960 میلادی قریب به 80 درصد بود به رقم 50 درصد در سال 1990 میلادی رساند.
دولت کره جنوبی به منظور ساماندهی وضعیت بازار مسکن به‌صورت جدی وارد این بازار شد و دو سیاست اصلی: "افزایش عرضه " و "کنترل سوداگری موجود در بازار مسکن " را در دستور کار خود قرار داد. در راستای سیاست افزایش عرضه، دولت اقدام به اجرای طرحی کرد که به موجب آن بین سال‌های 1988 تا 1992 میلادی تعداد 2 میلیون واحد مسکونی جهت از بین بردن شکاف میان عرضه و تقاضا، تولید و عرضه می‌شدند.
برای این منظور 5/6 درصد از تولید ناخالص ملی به تولید و عرضة مسکن تخصیص داده شد. به این ترتیب تولید مسکن از 200 هزار واحد به 400 هزار واحد در سال افزایش می یافت. از سال 1988 تا پایان سال 1992 میلادی بیش از 2،700،000 واحد مسکونی بر مبنای این طرح ساخته شد، که 700،000 واحد بیش از برنامه‌ریزی صورت گرفته بود. افزایش تولید و عرضة رخ داده باعث شد تا شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در سال 1995 میلادی به رقم 16/1 کاهش یابد.
همچنین به منظور جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن، دولت اقدامات مختلفی نظیر کنترل قیمت و همچنین واگذاری هدفمند واحدهای ساخته شده را پیگیری کرد که مهمترین آن را می‌توان در وضع مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) دانست. در واقع دولت از طریق وضع این مالیات، سود ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه را از دلالان این بخش بازپس می‌گرفت. این اقدامات دولت تأثیر قابل توجهی بر تثبیت قیمت مسکن داشت.
مجموعه اقدامات دولت در کرة جنوبی باعث شد تا بازار مسکن از یک بازار "فروشنده محور " به یک بازار "خریدار محور " تبدیل شود و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در سال 1998 میلادی به رقم 08/1 برسد.
تجربه کشور کرة جنوبی نشان می‌دهد که روند حضور دولت جهت تأمین مسکن و سیاست‌های معطوف به افزایش عرضه در کنار کنترل سوداگری که توسط دولت نهم دنبال شده است، سیاستی اصولی بوده که در صورت تداوم ایجاد عرضه متناسب با نیاز خواهد توانست با از بین بردن شکاف موجود میان عرضه و تقاضا و نیز پوشش تقاضاهای جدید، بازار مسکن را به سمت ثبات هدایت کند.
بنابراین گزارش، این شکاف به گونه‌ای بود که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (نسبت تعداد خانوارها به کل موجود مسکن) در سال 1985 میلادی به رقم 4/1 نزدیک شد. این شاخص به این معنا است که در این سال به ازای هر 100 واحد مسکونی 140 خانوار وجود داشتند که حاکی از شرایط بسیار نامناسب مسکن در این کشور است. شکاف میان عرضه و تقاضای بخش مسکن موجب حضور بالای تقاضاهای سوداگرانه در این بازار شده و در نتیجه شاخص قیمت مسکن در این کشور به شدت افزایش یافت.
در دوره سال‌های بین 1975 ـ 1990 میلادی متوسط درآمد معادل 5/3 برابر، شاخص قیمت کالاهای مصرفی 1/4 برابر اما شاخص قیمت مسکن 5/6 برابر افزایش داشته است. این امر حاکی از وجود تورم شدید در بخش مسکن کشور کره جنوبی در این سال‌هاست.
شرایط موجود باعث شد تا مردم کشور کرة جنوبی مجبور به روی آوردن به زندگی در مساکن استیجاری شوند. همین امر درصد مالکیت مسکن را که در سال 1960 میلادی قریب به 80 درصد بود به رقم 50 درصد در سال 1990 میلادی رساند.
دولت کره جنوبی به منظور ساماندهی وضعیت بازار مسکن به‌صورت جدی وارد این بازار شد و دو سیاست اصلی: "افزایش عرضه " و "کنترل سوداگری موجود در بازار مسکن " را در دستور کار خود قرار داد. در راستای سیاست افزایش عرضه، دولت اقدام به اجرای طرحی کرد که به موجب آن بین سال‌های 1988 تا 1992 میلادی تعداد 2 میلیون واحد مسکونی جهت از بین بردن شکاف میان عرضه و تقاضا، تولید و عرضه می‌شدند.
برای این منظور 5/6 درصد از تولید ناخالص ملی به تولید و عرضة مسکن تخصیص داده شد. به این ترتیب تولید مسکن از 200 هزار واحد به 400 هزار واحد در سال افزایش می یافت. از سال 1988 تا پایان سال 1992 میلادی بیش از 2،700،000 واحد مسکونی بر مبنای این طرح ساخته شد، که 700،000 واحد بیش از برنامه‌ریزی صورت گرفته بود. افزایش تولید و عرضة رخ داده باعث شد تا شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در سال 1995 میلادی به رقم 16/1 کاهش یابد.
همچنین به منظور جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن، دولت اقدامات مختلفی نظیر کنترل قیمت و همچنین واگذاری هدفمند واحدهای ساخته شده را پیگیری کرد که مهمترین آن را می‌توان در وضع مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) دانست. در واقع دولت از طریق وضع این مالیات، سود ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه را از دلالان این بخش بازپس می‌گرفت. این اقدامات دولت تأثیر قابل توجهی بر تثبیت قیمت مسکن داشت.
مجموعه اقدامات دولت در کرة جنوبی باعث شد تا بازار مسکن از یک بازار "فروشنده محور " به یک بازار "خریدار محور " تبدیل شود و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در سال 1998 میلادی به رقم 08/1 برسد.
تجربه کشور کرة جنوبی نشان می‌دهد که روند حضور دولت جهت تأمین مسکن و سیاست‌های معطوف به افزایش عرضه در کنار کنترل سوداگری که توسط دولت نهم دنبال شده است، سیاستی اصولی بوده که در صورت تداوم ایجاد عرضه متناسب با نیاز خواهد توانست با از بین بردن شکاف موجود میان عرضه و تقاضا و نیز پوشش تقاضاهای جدید، بازار مسکن را به سمت ثبات هدایت کند.
منبع خبر : خبرگزاری فارس