اخبار مسکن و صنعت ساختمانچهار شنبه - 29 مرداد 1404
اولین سری از مجموعه املاک تحت‌اختیار دولت آماده عرضه به بازار مسکن شد؛ در طرح موسوم به «عرضه بزرگ» که گفته می‌شود آخرین سیاستگذاری دولت نهم در بخش مسکن است، مجموعه بزرگی از انواع املاک دولتی از طریق مزایده به بازار مسکن تزریق می‌شود
20 - اردیبهشت
هر چند به دلیل آنکه نحوه فروش این املاک مزایده‌ای است، احتمال دارد قیمت آنها، ارزش املاک مشابه در بازار مسکن را به صورت کاذب افزایش دهد، اما چون حجم عرضه بزرگ است، فاصله موجود میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن کم می‌شود و در نتیجه متوسط قیمت مسکن در سراسر کشور باز هم تعدیل خواهد شد.
عرضه بزرگ املاک دولتی به بازار مسکن از نگاه برخی تحلیل‌گران اقتصادی قیمت مسکن را به صورت واقعی پایین خواهد آورد و با سایر طرح‌های قبلی که بازار مسکن را مصنوعی تحت‌کنترل داشت، متفاوت است. اما برخی دیگر از کارشناسان ماهیت تصمیم جدید دولت به فروش املاک را به نفع بازار نمی‌دانند.
فاز اول عرضه بزرگ از روز گذشته آغاز شده و در قالب آن 10 بانک دولتی مشخصات بیش از 300 دستگاه آپارتمان، ویلا، مغازه و واحدهای تجاری مازادشان را برای فروش مزایده‌ای در جراید معتبر اعلام کرده‌اند.
اکنون به نظر می‌رسد بانک‌ها که در سال 86 بحث‌هایی درباره نقش آنها در گرانی مسکن مطرح شد، زودتر از سایر دستگاه‌های دولتی به حکم رییس‌جمهوری پاسخ مثبت داده‌اند.
آیا بانک‌ها صرفا برای کمک به دولت جهت ساماندهی بازار مسکن، این اقدام را انجام داده‌اند یا به دلیل آنکه منابع مالی لازم برای ارائه وام و تسهیلات به مشتریان خود را ندارند دست به فروش املاک زده‌اند؟
به گزارش دنیای اقتصاد، رییس‌جمهوری بعد از چندین بار تاکید نسبت به فروش املاک مازاد دستگاه‌ها، آخرین بار در پنجم اردیبهشت‌ماه سال جاری در قالب ماده (8) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن کلیه وزارتخانه‌ها، موسسات دولتی و شرکت‌های دولتی، بانک‌ها، شرکت‌های بیمه و موسسات اعتباری و همچنین نیروهای مسلح را موظف کرد خانه‌های سازمانی تحت‌مالکیت‌شان را بر اساس قیمت پایه کارشناسی روز و از طریق مزایده عمومی به فروش برسانند تا وزارت مسکن با وجوه حاصل از آن برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و همچنین خرید زمین جهت ساخت انبوه مسکن اقدام کند.
جزئیات فروش املاک بانک‌ها
گزارش دنیای اقتصاد از جزئیات فروش املاک بانک‌ها حاکی است وزارت امور اقتصاد و دارایی از طریق شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) لیست جامعی از املاک تحت‌اختیار 10 بانک کشاورزی، صنعت‌ومعدن، تجارت، ملت، سپه، ملی، صادرات، مسکن، رفاه و توسعه صادرات را تهیه کرده و در مرحله اول مشخصات کاملی از 300 دستگاه آپارتمان، ویلا، انباری، سوله صنعتی و انواع ملک آنها را برای فروش مزایده‌ای اعلام کرده است.
این تعداد املاک در 10 استان کشور قرار دارد که بیشترین آنها در سه استان تهران، مازندران و خراسان واقع شده است.
در لیست مرحله اول فروش املاک متعلق به بانک‌ها، 72درصد از املاکی که در شهرهای شمالی (مازندران) برای فروش پیشنهاد شده از نوع ویلا است.
بانک‌ها برای آنکه املاک مازادشان را بفروشند قیمت پایه برای تمامی آنها تعیین کرده‌اند که تحقیقات خبرنگار بازار مسکن دنیای اقتصاد برخی از این قیمت‌ها به خصوص در تهران را اندکی بالا وبرخی دیگر را پایین‌تر از عرف بازار ارزیابی می‌کند.
مشخصات واحدهایی که در استان تهران قرار است فروخته شود، نشان می‌دهد در صورت خرید این واحدها، بازار واحدهای تجاری و اداری با شوک افزایش عرضه روبه‌رو می‌شود.
بر اساس این گزارش، 10 بانک دولتی در استان تهران در مرحله اول 44 فقره ملک را آماده فروش کرده‌اند که از این تعداد بیش از 25 فقره واحد اداری، تجاری و مغازه است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در این باره به دنیای اقتصاد گفت: به طور قطع با عرضه این املاک به بازار مسکن، در آینده‌ای نزدیک شاهد دور جدید کاهش قیمت خواهیم بود. قلی‌خسروی تصریح کرد: متوسط قیمت واحدهای تجاری در تهران نسبت به سال گذشته 35درصد کاهش پیدا کرده است.
5 شیوه متفاوت برای پرداخت
بر اساس این گزارش، در مزایده املاک مازاد سیستم بانکی کشور که در راستای اجرای قانون ساماندهی مسکن و تاکید رییس‌جمهور آغاز شده، 5 روش متفاوت برای پرداخت ثمن معامله پیش‌بینی شده که بسته به موقعیت و ویژگی ملک، خریدار فقط می‌تواند یکی از روش‌ها را که بانک‌ها از قبل برای ملک مورد معامله تعیین کرده‌اند، انتخاب کند.
در روش اول کل ارزش معامله باید به صورت 100درصد نقدی پرداخت شود.
در روش بعدی نیز به ترتیب 50درصد در اقساط 24 ماهه، 50درصد در اقساط 36 ماهه، 70درصد در اقساط 36 ماهه و 75درصد در اقساط 36 ماهه دریافت خواهد شد.
از کل 300 فقره ملکی که بانک‌ها برای فروش گذاشته‌اند، ثمن معامله 209 مورد آن باید به صورت نقدی پرداخت شود.
تحلیل اقدام بانک‌ها
اقدام مجموعه بانک‌های دولتی در امر فروش املاک مازاد، بازتاب‌های متفاوتی در بین کارشناسان مسکن داشته است.
برخی از کارشناسان عنوان می‌کنند از آنجا که سهم املاک دولتی حدود 15درصد از کل 15میلیون واحد مسکونی موجود در سطح کشور است از این رو حتی اگر دولت در شرایط مطلوب موفق شود املاک خودرا به فروش برساند نقدینگی حاصل از فروش این محل نمی‌تواند تکافوی سهم اندک دولت در بخش تولید را داشته باشد.
البته برخی دیگر پیش‌بینی می‌کنند از آنجا که بخش عمده‌ای از این املاک دارای کاربری مسکونی با ماهیت کلنگی است بعید به نظر می‌رسد مردم برای خرید این املاک راغب شوند مگر اینکه قیمت پیشنهادی فروش تا حد چشمگیری ارزان باشد.
دولت باید شرط می‌گذاشت
در همین رابطه ابوالقاسم رحمانی، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد گفت: قیمتی که برای فروش این املاک در نظر گرفته می‌شود قیمتی کاملا کارشناسی است که از سوی کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود که در فرآیند فروش این نرخ کارشناسی تا حد 10 در صد امکان کاهش دارد. رحمانی در پاسخ به پرسش دنیای اقتصاد مبنی‌بر اینکه فروش این واحدها ممکن است با اقبال از سوی مردم مواجه نشود؛ چرا که مردم علاقه‌ای به انجام معامله با دستگاه‌های دولتی ندارند؟ تصریح کرد: درگیر شدن مردم با دولت بهتر از درگیر شدن با بخش خصوصی است؛ چرا که دولت ضابطه‌مند و دارای قانون است و اگر خریداری در مزایده متحمل ضرر شود می‌تواند فورا شکایت کند، اما شکایت از بخش خصوصی ممکن است با پاسخ های سر بالا مواجه شود.
وی گفت: امیدوارم که این مزایده در مجرایی منطقی اتفاق بیفتد چرا که برخی از دستگاه‌های دولتی ممکن است در اطلاع‌رسانی، شفاف‌سازی نکنند و با چاپ آگهی مزایده فروش خود در روزنامه‌ها با کوچک نمایی آگهی خود باعث شوند معدود افرادی از این مساله مطلع شوند.
وی تصریح کرد: از آنجا که هدف از اجرای این قانون محدود کردن مالکیت دولت است امیدواریم که دولت پس از فروش املاک خود مجددا اقدام به خانه‌سازی نکند. رحمانی خاطرنشان ساخت: اگر دولت می‌خواست در این طرح موفق‌تر شود باید یکسری شروط را لحاظ می‌کرد تا از دلال‌بازی‌های محتمل در اجرای این طرح ممانعت می‌کرد. وی افزود: به عنوان مثال پیش شر ط عدم امکان خرید و فروش این املاک در بازه زمانی 4 ساله می‌تواند از بروز بسیاری از دلال بازی‌ها جلوگیری کند.
قیمت‌های پیشنهادی اغواکننده باشد
در همین حال دکتر فرهاد سعدلو - دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور – در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد در این راستا گفت: در صورتی که تمامی این املاک از طریق مزایده نیز به فروش برسند در نهایت این نقدنیگی حاصل از فروش در اجرای طرح‌های دولتی هزینه خواهد شد و با توجه به اینکه سهم دولت در تولید مسکن فقط 5درصد است از این رو اجرای این قانون سهم ناچیزی در ساماندهی بازار مسکن دارد. وی افزود: در همین حال با توجه به رکودی که در حال حاضر بر بازار مسکن حاکم است مزایده املاک دولتی فقط در صورتی با استقبال از سوی سازندگان مسکن و مردم مواجه خواهد شد که قیمت‌های تعیین شده برای فروش اغواکننده باشد. به گفته این کارشناس، بخش اعظمی از املاک دولت کلنگی با کاربری سازمانی است که الگوی مصرف در آنها بسیار غیر‌کارشناسی است بنابراین مجموع این مولفه‌ها نقش بازدارنده‌ای در رغبت خریداران برای امر خرید دارد. وی تصریح کرد: سیاست‌های دولت باید در جهت حفظ حقوق مصرف‌کننده باشد.
فروش خانه‌های سازمانی دردی را دوا نمی‌کند
اما دکتر مینو رفیعی کارشناس ارشد مسکن با انتقاد از تصمیمات شتابزده دولت در بخش مسکن، اقدام دولت به فروش خانه‌های سازمانی را به ضرر بازار مسکن دانست. رفیعی در این باره به دنیای اقتصاد گفت: با فروش خانه‌های سازمانی ساکنان فعلی این خانه‌ها در قالب تقاضای جدید وارد بازار می‌شوند و این می‌تواند به روندکاهش قیمت مسکن آسیب برساند. وی افزود: سامان دادن بازار مسکن یک طرح کامل و فراگیر می‌خواهد که همه جوانب آن سنجیده شده شود و فروش خانه‌های سازمانی دردی را دوا نمی‌کند. رفیعی تاکید کرد: از آنجا که این املاک از طریق مزایده به فروش می‌رسند در نتیجه افراد متمول آنها را می‌خرند و متعاقب آن دلال‌بازی رواج پیدا می‌کند. به گفته این کارشناس این طرح دولت عکس‌العملی سریع در مقابل اوضاع نابسامان مسکن است. وی افزود: دولت باید زمین و مسکن تحت‌تملک خود را به عنوان ابزار نزد خود نگه دارد و فروش زمین و املاک به صورت تمام و کمال اقدامی غیر‌کارشناسی است. وی خاطرنشان ساخت: وزارت مسکن در حالی مدعی است که فاقد نقدینگی است که اقدام به فروش زمین به قیمت روز می‌کند.