روی خوش‌ دبی به اجاره‌نشین‌ها

موسسه ازتکو (Asteco) با تحقیقاتی که در سال 2008 در بازار مسکن دبی و سایر امیرنشین‌های امارات انجام داده مهم‌ترین عامل در بهبود بازار اجاره مسکن را ورود دولت محلی دبی به کنترل رشد اجاره‌ بها معرفی کرده است که در کنار جو روانی حاکم در امارات تحت تاثیر بحران اقتصادی اوضاع را به نفع اجاره‌نشین‌ها رقم زده است. همچنین مالکان واحدهای فروشی به دلیل کاهش قیمت مسکن در دبی فعلا از فروش منصرف شده‌اند و آنها را به بازار اجاره‌‌داری وارد کرده‌اند.
سال‌ها بود که نرخ اجاره مسکن در امارات به ویژه امیرنشین دبی روند صعودی داشت؛ به طوری که رشد بی‌رویه آن که به دلیل تاثیرگذاری بر سایر بخش‌های اقتصادی و در نتیجه نرخ تورم، ثبات اقتصادی امارات را تهدید می‌کرد دولت‌های محلی هر امیرنشین را بر آن داشت تا سقفی را برای افزایش اجاره‌بها برای ملاکان برای هر سال یا برای یک دوره سه ساله تعیین کنند.
این نرخ از دو سال گذشته در دبی و ابوظبی 5‌درصد برای یکسال و در عجمان 20‌درصد برای یک دوره اجاره 3 ساله بود؛ هر چند به دلایل مختلف گاها رعایت نمی‌شد. لذا بسیاری از کسانی که از سطح درآمد پایینی برخوردار بودند به ناچار از دبی به امیرنشین‌های نزدیک همچون شارجه و عجمان و بعضا راس‌الخیمه نقل مکان کردند. لازم به ذکر است که سه شهر دبی، شارجه و عجمان به دلیل توسعه، هم اکنون تقریبا به هم چسبیده‌اند؛ هر چند در گذشته از هم جدا بوده‌اند.
اسکان در شارجه و عجمان برای کسانی که در دبی شاغل بودند باعث مشکلات ترافیکی بسیار زیادی به ویژه در شهر شارجه شده بود که باعث نارضایتی مردم گردید و مسوولان را بر آن داشت تا برای این معضل چاره بیندیشند از توسعه خطوط اتوبوسرانی (در کوتاه مدت) تا عریض کردن بزرگراه‌ها (در میان مدت) و سرمایه گذاری برای راه‌اندازی مترو (در بلند مدت).
اما اخیرا گزارشی توسط یک موسسه مدیریت املاک و مستغلات منتشر شده است که نشان می‌دهد بحران مالی جهانی و تبعات آن بر بخش مسکن این کشور، تاثیر خود را در اجاره‌بها نیزگذاشته و باعث کندی رشد و توقف آن در سه ماهه پایانی سال 2008 شده است؛ هر چند نرخ اجاره وابسته به عرضه و تقاضا است و رشد سال‌های گذشته اجاره‌بها ناشی از کمبود مسکن برای اجاره به دلیل تاخیر در تحویل به‌موقع پروژه‌های ساختمانی در حال ساخت بود، اما توقف اخیر رشد اجاره بهای مسکن نه به دلیل اتمام عملیات ساخت بخش زیادی از واحدهای مسکونی در حال ساخت که به دلیل جو روانی ایجاد شده ناشی از بحران مالی جهانی و کاهش قیمت واحدهای مسکونی به ویژه واحدهای در حال ساخت بوده است.
بر اساس گزارش اخیر، در سال 2008 در دبی نرخ رشد اجاره بهای آپارتمان (به ویژه یک خوابه) 4‌درصد بوده که این نرخ در دوره سه ماهه پایانی سال به صفر رسیده و ثابت مانده است. اجاره ویلا نیز در دبی در نیمه دوم سال 2008 حدود 8‌درصد رشد داشته است.
به گزارش خلیج تایمز و به نقل از یکی از مشاوران املاک، در امیرنشین دبی هم‌اکنون متوسط اجاره بهای استودیو (سوئیت)، آپارتمان‌های یک‌ خوابه، 2 خوابه و 3 خوابه در دبی به ترتیب 80.000، 123.000، 165.000 و 243.000 درهم در سال (معادل 219.200.000 ، 337.020.000 ، 452.100.000 و 665.820.000 ریال بر مبنای هر درهم، 2740 ریال) است که به نظر می‌رسد مربوط به مناطق گران قیمت شهر دبی همچون دبی مارینا (Dubai Marina) باشد؛ چرا که گزارش می‌شود اجاره یک آپارتمان یک‌ خوابه در مناطق متوسط نظیر اینترناشنال سیتی (International City) حدود85.000 درهم (معادل 232.900.000 ریال) است که نسبت به 3 ماه قبل که 120.000 درهم بوده به‌اندازه قابل توجهی کاهش یافته است.
برخی از فعالان بخش مسکن معتقدند این تثبیت نرخ‌ها از یک سو به دلیل تکمیل و عرضه واحدهای مسکونی در برخی از مناطق دبی همچون اینترناشنال سیتی و دیسکاوری گاردن و از سوی دیگر ناتوانی و عدم تمایل مستاجران به پرداخت اجاره بیشتر بوده است.
همچنین در 3 ماه گذشته مالکانی که پس از تحویل گرفتن ملک خود از انبوه‌ساز، تمایل به فروش آن داشته‌اند با افت قیمت‌ها به اجاره واحدهای مسکونی خود روی آورده‌اند تا بلکه در آینده شرایط بهتر شود که این نیز خود باعث عرضه واحدهای مسکونی استیجاری جدیدی در بازار شده است.
در امیرنشین ابوظبی (پایتخت امارات) به دلیل کمبود واحد مسکونی برای اجاره، انتظار می‌رود سقف افزایش 5‌درصد در سال برای اجاره‌بها همچنان حفظ شود.
اگرچه در ماه‌های پایانی سال 2008 نرخ اجاره در این امیرنشین تا حدودی کاهش یافت؛ اما در یک سال گذشته (از دسامبر سال 2007 تا دسامبر 2008) در مجموع رشد اجاره‌بها از 80‌درصد تا 160‌درصد را بسته به ‌اندازه آپارتمان تجربه کرده است.
نرخ اجاره خانه‌های ویلایی از رشد کمتری برخوردار بوده؛ به طوری که در دوره سه ماهه پایانی سال بیشترین میزان رشد برای یک ویلای 3خوابه 16‌درصد بوده است. به گزارش روزنامه دی ناشنال چاپ ابوظبی، در سال گذشته حداکثر نرخ اجاره ویلاهای 3،4 و 5 خوابه در پایتخت به ترتیب 375.000 ، 445.000 و 535.000 درهم در سال (به ترتیب معادل 1.027.500.000 ریال، 1.219.300.000 ریال و 1.465.900.000 ریال در سال) بوده است. همچنین در سال گذشته در شهر العین متعلق به امیرنشین ابوظبی که دارای آب و هوای بسیار بهتری نسبت به سایر شهرهای امارات است و به دلیل بارندگی بیشتر از فضای سبز بیشتری نیز برخودار می‌باشد، اجاره‌بها رشد بالایی داشته است.
این رشد به دلیل تقاضای شرکت‌های مستقر در دبی و ابوظبی برای اجاره تعداد کثیری از آپارتمان‌ها به‌صورت یکجا اتفاق افتاده است. این رشد، ویلاهای العین را نیز در برگرفته است. همانطور که قبلا نیز اشاره شد به دلیل نرخ بالای اجاره در دبی و ابوظبی، بسیاری از ساکنان این شهرها به مناطق ارزان تر نقل مکان کرده‌اند و به ناچار رفت و آمد طولانی تر به محل کارشان را به پرداخت هزینه‌های بسیار بالای اجاره ترجیح می‌دهند. انتظار می‌رود این رشد در سال 2009 نیز ادامه داشته باشد؛ هر چند خانه‌های ویلایی از رشد کمتری برخوردار خواهند شد.
پس از رشد بالای اجاره‌بها در چند سال اخیر که حتی در مقطعی به رکورد رشد متوسط بالای 100 درصد در یک سال نیز رسید، به نظر می‌رسد طی حداقل 3 تا 9 ماه آینده شاهد بازگشت به رشد گذشته در این حوزه نباشیم ؛ چرا که بحران اخیر باعث بیکاری تعداد زیادی از شاغلان در بخش‌های مختلف اقتصادی به ویژه صنعت ساختمان و سایر بخش‌های اقتصادی مرتبط که به‌نحوی تامین‌کننده و پشتیبان بخش ساختمان هستند (همچون تولیدکنندگان و وارد کنندگان مصالح ساختمانی، پیمانکاران ساختمان، مشاوران املاک، مشاوران تبلیغاتی و رسانه‌ها) شده است و در نتیجه باعث خروج تعدادی از این بیکاران از امارات گردیده و تا مدتی از جذابیت این کشور برای نیروی کار خارجی کاسته خواهد شد، بنابراین تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی جدید نسبت به گذشته کمتر خواهد بود، چنانکه هم اکنون نیز برخی از مشاوران املاک این موضوع را گزارش داده‌اند.
این نکته را نباید از نظر دور داشت که بیشترین تقاضا برای اجاره مربوط به واحدهای کوچک بوده که از سوی تازه واردین به امارات صورت می‌گیرد، از سوی دیگر اغلب اسباب‌کشی‌ها و نقل مکان‌ها توسط مستاجرین واحدهای مسکونی کوچک صورت می‌گیرد؛ چرا که این گروه از مستاجرین به دلیل رشد نرخ اجاره و سطح درآمد کم معمولا تمایل دارند به مناطق ارزان‌تر نقل مکان کنند.
از آنجا که تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچک بیشتر از واحدهای 2خوابه و 3خوابه است و چون در گذشته به میزان رشد تقاضا، عرضه صورت نگرفته است یعنی پروژه‌های جدید به دلیل مواجه با تاخیر، هنوز تکمیل نشده‌اند، لذا پیش‌بینی می‌شود واحدهای یک خوابه به دلیل اجاره بهای کمتر همچنان شاهد تقاضای بالاتری نسبت به آپارتمان‌های 2 و 3 خوابه باشد مگر اینکه نرخ‌های اجاره تثبیت شده در این صورت ممکن است تقاضا برای واحدهای بزرگتر نسبت به سطح فعلی افزایش یابد. توقف رشد اجاره‌بها و احتمالا کاهش نرخ اجاره، آن مسکن را بر آن می‌دارد تا پروژه‌های خود را با ارائه تسهیلات بهتر و شرایط پرداخت آسانتر پیش فروش نمایند تا بتوانند خریداران را جذب نموده و کسانی که هم اکنون اقدام به فروش واحدهای خود نموده‌اند از این کار منصرف نمایند که در کوتاه مدت احتمالا اعتماد را به بازار بر نخواهد گرداند.
کاهش شدید میزان پیش فروش پروژه‌ها در 2 ماه گذشته باعث خواهد شد حوزه املاک از تسخیر دلالان و سفته بازان خارج شده و بیشتر متمرکز بر مصرف‌کنندگان نهایی مسکن شود که این امر مثبت بوده و پیش‌بینی می‌شود که منجر به برنامه ریزی و زمان‌بندی بهتر پروژه‌های ساختمانی از سوی انبوه‌سازان و در نتیجه تاخیر کمتر در تحویل پروژه‌ها به خریداران شود.
همچنین تثبیت و کاهش اجاره‌بها باعث آسودگی مستاجرین شده؛ چرا که سهم کمتری از درآمدشان را به خود اختصاص می‌دهد و از سوی دیگر مالکان نیز می‌توانند اجاره‌بها را به‌صورت ماهانه به جای 3، 4 یا 6 ماه یکبار دریافت نمایند. روند فعلی باعث شده است که دولت‌های محلی علاقه‌ای به تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها نداشته باشند. به گزارش گلف‌نیوز، مدیر اجرایی سازمان تنظیم مقررات املاک دبی (Rera) اعلام نموده است که برای سال 2009 سقفی برای افزایش اجاره‌بها تعیین نخواهد شد. بنا به گفته این مقام مسوول، در سال 2009 حدود 32.000 واحد مسکونی تکمیل و تحویل خریداران خواهد شد.
وی همچنین از اعلام شاخص‌هایی برای میزان اجاره انواع مختلف واحدهای مسکونی برای مناطق مختلف دبی در آینده نزدیک خبر داده است که دامنه اجاره‌بها را برای مالکان محدود کرده و به مستاجرین در یافتن واحد مسکونی مناسب با توانایی مالی شان کمک می‌کند. همچنین سازمان مذکور با راه‌اندازی پایگاه اینترنتی ثبت قراردادهای اجاره با نام اجاری (Ejari)، مالکان و مشاوران املاک را ملزم به ثبت تمامی قراردادهای اجاره نموده است تا برای رعایت شاخص‌های اجاره از سوی مالکان، ضمانت اجرایی وجود داشته باشد.