نکات مهم برای خرید خانه وام دار

افرادی که قصد خرید خانه دارند برای خرید ملک دلخواه خود ممکن است با کمبود بودجه مواجه شوند، در این صورت با استفاده از وام های مسکن می توانند بودجه خود را تکمیل کرده و به خواسته خود برسند. در این میان بسیاری از افراد به دنبال خانه های وام دار هستند تا با استفاده از وام خانه ها کسری بودجه خود را تأمین نمایند. در خرید خانه وام دار نکات مهمی وجود دارد که توجه به آنها بسیار ضروری و الزامی است در غیر این صورت در خرید خانه وام دار علاوه بر اینکه کمک مالی در زندگی شما نمی باشد موجبات ایجاد ضرر و زیان هم می شود.

بسیاری از سازندگان در زمان ساخت مجتمع های مسکونی و آپارتمان ها و برج ها از بانک های حمایت کننده اقدام به دریافت وام به عنوان کمک هزینه ساخت آپارتمان و مجتمع های مسکونی می کنند.

این وام ها عموماً به صورت قرض الحسنه یا با سودهای پایینی از بانک ها گرفته می شوند. هدف از دریافت وام توسط سازندگان، کمک به پرداخت هزینه های ساخت ملک و کاهش نیاز به سرمایه گذاری اولیه برای پروژه است. اما در طول زمان، سازندگان باید مبلغ وام را با سود آن به بانک باز پس بدهند.

در هنگام فروش واحد های مسکونی، سازندگان معمولا قیمت واحدها را با توجه به مبلغ وام در نظر می گیرند و این مبلغ را در قیمت فروش واحد در نظر می گیرند؛ بنابراین، خریداران واحدها در واقع قیمت هزینه ساخت ملک را با پرداخت قسط های ماهیانه به بانک، پرداخت می کنند.

گاهی ممکن است سازندگان قصد داشته باشند که با انتقال وام به خریداران واحدها، مسئولیت پرداخت قسط های وام را به آنها واگذار کنند. در این صورت، واحد در اختیار خریدار قرار می گیرد و مبلغ وام از کل مبلغ ملک کسر می شود.

فروشنده ای که قصد فروش ملک خود را داشته باشد و در زمان خرید ملک از وام خرید مسکن استفاده کرده باشد، می‌تواند ملک خود را همراه با وام آن به فروش برساند.

در این روش، فروشنده ملک تمام یا بخشی از قیمت ملک را که شامل مبلغ وام است، از خریدار دریافت می‌کند و مابقی مبلغ را به صورت تسهیلات وام برمی‌گرداند. در نتیجه، خریدار ملک تا زمان پرداخت کامل مبلغ وام، مالک قانونی ملک نمی‌شود؛ ولی حق استفاده از ملک را دارد. هنگامی که خریدار مبلغ وام را به صورت کامل پرداخت کند، مالکیت ملک به او منتقل می‌شود.

نکته قابل تأمل در خرید خانه های وام دار سند مالکیت ملک است که به نام فروشنده و در رهن بانک به عنوان ضمانت پرداخت اقساط وام است. بسیاری از مسائل حقوقی و مشکلات ایجاد شده در این معاملات به دلیل عدم انتقال سند مالکیت به نام خریدار است. در ادامه به مزایا و معایب خانه های وام دار می پردازیم.

در خرید و فروش خانه های وام دار هریک از طرفین معامله میتوانند از مزایای آن بهره مند شوند. برخی از این مزایا عبارت است از:
مزایای فروش خانه وام دار برای فروشنده:
به دلیل متقاضی زیاد برای خانه های وام دار امکان فروش سریعتر این ملک ها وجود دارد و فروشنده هرچه سریعتر به نقدینگی می رسد.

مزایای خرید خانه وام دار برای خریدار:
به دلیل نیاز به نقدینگی کمتر در خرید خانه های وام دار خریداران این نوع ملک ها فشار مالی کمتری را احساس کرده و آسان به خانه دار شدن می رسند. خریداران می‌توانند برای پرداخت بخشی از مبلغ خانه از سرمایه شخصی خود استفاده کنند و بقیه مبلغ را از طریق پرداخت اقساط خریداری کنند.

در معامله خرید خانه وام‌دار، به دلیل وجود وام و تعهدات طرف قبلی نسبت به بانک، سند به نام خریدار صادر نمی‌شود. بنابراین، در این مورد، وکالت‌نامه مالکیت به عنوان مستندی که توسط فروشنده به خریدار ارائه می‌شود، به جای سند مالکیت قرار می‌گیرد. با این حال، تا زمانی که وام بانک تسویه نشود، فروشنده نمی‌تواند حق فروش کامل را به خریدار واگذار کند و هرگونه برخورد قانونی در این مورد بی‌اعتبار خواهد بود.

بنابراین، اگر در زمان ثبت وکالت نامه نکته مبهمی وجود دارد، توصیه می‌شود که در این زمینه با مشاوران حقوقی و یا کارشناسان حوزه مسکن مشورت گرفته و با دقت نکات را مطالعه و درک کنید.

بیشتر بخوانید : غرب تهران بهتر است یا شرق تهران؟

خرید خانه‌های وام‌دار با وجود مزایای فراوان اما به دلیل وجود برخی مشکلات نیز معایبی دارد. این معایب می‌تواند بیشتر برای خریداران مشکل ایجاد کند، از جمله:
- فروش همزمان به چند نفر:
این خانه‌ها در نظام ثبتی ممکن است ثبت نشده و به صورت وکالتی واگذار شوند. این موضوع می‌تواند منجر به امکان فروش همزمان به چند خریدار شود.

- عدم امکان فروش قبل از تسویه وام:
در خصوص خانه‌های وکالتی که سند رسمی ندارند، امکان انتقال ملک به دیگری قبل از تسویه یا تسخیر اقساط وام وجود ندارد.

- تأثیر فوت فروشنده:
در صورت فوت فروشنده و وجود رهن بانکی، وکالت دهنده وکالتنامه لغو می‌شود و مالکیت خریدار تهدید می‌شود.

- توقیف ملک در رهن بانک:
اگر فروشنده به دلایل مالی مشکل داشته و اموالش مصادره شود، خانه‌ای که در قالب وکالت واگذار شده است نیز ممکن است مورد توقیف قرار بگیرد.

در خرید خانه های وام، مبلغ وام از قیمت کل ملک کسر شده و ماالتفاوت مبلغ کل توسط خریدار پرداخت می شود و وام ملک به خریدار منتقل شده و پرداخت اقساط وام بر عهده خریدار می شود. در انتقال وام به نام خریدار دو راه وجود دارد:
فک رهن وام:
در فک رهن فروشنده ملک برای وثیقه وام دریافت شده می تواند مبلغی معادل ۱۱۰ درصد کل وام در بانک وام دهنده به عنوان سپرده تا پرداخت تمامی اقساط بلوکه کند و سند ملک را آزاد کرده و ملک را به طور رسمی به نام خریدار کند.

انتقال وام به نام خریدار:
در این روش طرفین معامله با وکالتنامه انتقال ملک به بانک مراجعه کرده و با پرداخت درصدی از مبلغ باقیمانده وام به بانک وام را به خریدار منتقل می کند. در انتقال وام اگر وام به صورت اوراق بهادار باشد مبلغ قابل پرداخت به بانک ۱ درصد کل مبلغ باقیمانده از وام و در صورتی که وام از محل سپرده گذاری باشد مبلغ قابل پرداخت ۱۰ در صد کل مبلغ باقیمانده از وام است. با پرداخت این مبلغ، نامه‌ای برای انتقال سند از فروشنده به خریدار از بانک دریافت می شود که انتقال سند به طور رسمی به نام خریدار امکان پذیر است.

لازم به ذکر است انتقال برخی از وام ها به خریداران امکان پذیر است و برخی از بانک ها امکان انتقال به غیر را ندارند و ممنوع است؛ لذا قبل از خرید خانه های وام دار لازم است که در مورد انتقال وام نیز تحقیقات لازم را انجام دهید.

بیشتر بخوانید : اهمیت کد رهگیری املاک در معاملات مسکن

از مهم ترین توصیه ها برای خرید خانه های وام دار می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- معامله با فروشنده معتبر و قابل اعتماد:
مطمئن شوید که فروشنده دارای رتبه و اعتبار لازم برای انتقال ملک و وام است. در صورت لزوم، از مشاور حقوقی یا وکیل متخصص استفاده کنید.

- تحقیق و بررسی دقیق:
هرگز در انتخاب ملک عجول نباشید. قیمت، موقعیت جغرافیایی، وضعیت قانونی و سایر عوامل را دقیقاً مورد بررسی قرار دهید. همچنین اطمینان حاصل کنید که ملک دارای مستندات و اسناد لازم برای انتقال مالکیت و وام است.

- بررسی شرایط وام:
مقررات و شرایط وام را به‌دقت مطالعه کنید، از جمله نرخ سود، مدت‌زمان بازپرداخت و شرایط لازم برای اعتبارسنجی وام.

- بررسی منابع درآمدی:
تخمین دقیقی از منابع درآمدی خود و قدرت پرداخت وام ها در طول مدت زمان باز پرداخت داشته باشید.

- مشورت با مشاور حقوقی:
در صورت نیاز، با یک مشاور حقوقی مشورت کنید تا از حقوق و تعهدات خود آگاهی داشته باشید و از خرید امن خود مطمئن شوید.

با رعایت این توصیه ها، شما می توانید در خرید آپارتمان و خانه وام دار کمتر دچار مشکل و مسائل حقوقی شده و معامله ای با اطمینان و خیالی آسوده داشته باشید.

سؤالات متداول

برای این کار بهتر است از فروشنده در خواست فک رهن کنید. تا با این کار با آزادسازی سند ملک با خیال راحت سند ملک به طور رسمی به نام شما شود. در این روش لازم است کل بدهی به بانک پرداخت شود و یا از طرح رها استفاده کنند و با سپرده گذاری مبلغ 110 درصد مبلغ کل وام در نزد بانک و بلوکه سپرده خود سند ملک را از وثیقه وام رها سازد.

اگر سند ملک در رهن بانک به عنوان وثیقه باشد در صورت عدم بازپرداخت اقساط توسط خریدار لازم است دادخواست الزام خریدار به انجام تعهدات قراردادی را به مراجع قانونی داده و شکایتی بابت آن تنظیم نمایید.