رکود در بازار وام مسکن

رکود یک ماه اخیر در بازار معاملات مسکن که برخی آن را بخاطر ماه رمضان و برخی دیگر ناشی از انتظار دو طرف عرضه و تقاضا برای تغییر شرایط بعد از استقرار دولت جدید عنوان می‌کنند، اثر آنی بر فعل و انفعالات بازار مبادله انواع تسهیلات خرید مسکن گذاشته و بساط دلالان وام را تا مرز تعطیلی این بازار پیش برده است.
 طبق گفته دلالان وام مسکن، در این بازار غیررسمی نه تنها متقاضی خرید تسهیلات به کمتر از نصف تابستان سال گذشته رسیده که حتی دارندگان برخی وام‌های کلان خرید مسکن –تسهیلات بالای 50 میلیون تومان که فقط به برخی افراد خاص داده می‌شود- نیز با این تصور که حداقل از یک فصل آینده، آشتی خریدار و فروشنده با معاملات مسکن، قیمت مبادله وام را بالا خواهد برد، هم‌اکنون میلی به فروش وام‌هایشان ندارند.
 به این ترتیب در بازار تسهیلات خرید مسکن، هم صاحب وام و هم متقاضی وام به شدت کاهش پیدا کرده است و این کسادی باعث کاهش 20 درصدی قیمت وام‌ها شده است.
 با این حال، تنها قسمتی از بازار مبادله وام که خرید و فروش در آن کاملا رسمی است بخاطر آنچه «اعتبار سه‌ساله کاربری وام» گفته می‌شود، تاحدودی مورد استقبال طرف تقاضا قرار دارد. البته در این بازار که همان فرابورس است و اوراق 20 میلیونی بانک‌مسکن در آن مبادله می‌شود، صاحبان اوراق همچون سایر دارندگان وام از بازار پس کشیده‌اند که این موضوع باعث افزایش 5 درصدی قیمت اوراق شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد وام 20 میلیونی خرید مسکن عمدتا در نیمه جنوبی تهران متقاضی دارد و در نیمه شمالی شهر به دلیل پوشش حداکثر یک‌دوازدهمی قیمت مسکن توسط این وام، استقبال از آن فوق‌العاده ضعیف است.
 وام خرید مسکن باید بتواند حداقل یک‌سوم از قدرت خریدار را تامین کند، اما در جنوب شهر تهران که قیمت مسکن در حداقل سطح قرار دارد، قدرت تسهیلات 20 میلیونی حدود یک‌پنجم قیمت را پوشش می‌دهد.
  رکود معاملات مسکن بر وام مسکن سایه انداخته است.
سامانه کد رهگیری که به صورت رسمی حجم معاملات انجام شده مسکن را ثبت می‌کند نشان از کاهش معاملات رقم خورده مسکن از دو ماه گذشته تاکنون دارد. رکودی سنگین که در برخی از بنگاه‌های املاک تعداد معاملات خرید و فروش را به صفر رسانده است.
 ادامه رکود معاملات مسکن بر روند معاملات وام مسکن در بازار غیررسمی نیز سایه انداخته است. سایه رکود به روایت فعالان بازار غیررسمی وام مسکن، هم بخش عرضه هم بخش تقاضا را تحت تاثیر خود قرار داده است و کنشگران هر دو طرف را انگشت شمار کرده است. شواهد معاملاتی این بازار نشان می‌دهد تنها وام مورد تقاضای مراجعین بازار وام 20 میلیون تومانی است که توانایی پرداخت اقساط آن بیش از سایر وام‌ها از سوی خریداران  وجود دارد.
 البته متقاضیان خرید این نوع وام بیشتر در مناطق جنوبی و مرکزی شهر تهران هستند به گونه‌ای که وام دریافتی برای این گروه بخش بیشتری از هزینه خرید خانه را تامین می‌کند.
 رکود به بازار معاملات وام رسید
فعالان بازار غیررسمی وام مسکن از ورود معاملات خرید و فروش وام به رکود به تبع رکود معاملاتی املاک در دو ماهه اخیر خبر می‌دهند.  بی‌میلی کنشگران بازار مسکن برای ورود به بخش خرید و فروش ملک به دلیل نبود چشم‌انداز روشن قیمتی در بازار به کاهش چشمگیر معاملات مسکن  منجر شد.
 متقاضیان بازار مسکن که چشم انتظار سیاست‌گذاری جدید در بخش مسکن در جهت کاهش و ثبات قیمت‌ها هستند ترجیح می‌دهند به جای اقدام شتاب زده برای خرید یا فروش ملک خود فعلا صبر کنند.
 نبود معامله در بازار مسکن بازارهای حاشیه‌ای این بخش را نیز تحت تاثیر قرار داده است، به گونه‌ای که بازار خرید و فروش وام را بی‌رونق کرده است. به گفته مشاوران وام در بازار غیررسمی نه تنها تعداد خرید و فروش وام بلکه تعداد مراجعات متقاضیان نیز به یک سوم مراجعات دو ماه گذشته رسیده است. اگرچه این فعالان فرارسیدن ماه رمضان را در بی‌رونق شدن معاملات بی‌تاثیر نمی‌دانند، اما معتقدند علت عمده کاهش خرید و فروش وام مسکن به نبود انگیزه متقاضیان به خرید و فروش ملک باز می‌گردد.
 یکی از مشاوران وام در این باره  گفت: رکود ملکی سبب شده است خریدار و فروشنده در بازار وام انگشت شمار شوند. به عنوان مثال اگر تا دو ماه پیش روزانه تا 80 تماس برای خرید  یا فروش داشتیم در حال حاضر به 30 تا 35 تماس در روز رسیده است. به گفته وی در دو ماه گذشته حجم معاملات مسکن با رونق مناسبی همراه نبوده است به همین دلیل بازار خرید و فروش وام مسکن نیز به نوعی با کاهش تقاضا رو‌به‌رو شده است.
 وام 20 میلیونی همچنان پرطرفدار
بسیاری از واسطه‌گرهای بازار وام مسکن وام و اوراق 20 میلیون تومانی مسکن را پرطرفدارترین وام خرید مسکن در بین متقاضیان عنوان می‌کنند.
 طبق گفته‌های این مشاوران در بین متقاضیان انگشت شمار وام مسکن،  وام 20 میلیون تومانی بیشترین طرفدار را دارد، چراکه این متقاضیان بیشتر خریدار مصرفی مسکن هستند و توان خرید وام‌های کلان را ندارند به همین جهت به وام‌های کوچک‌تر روی می‌آورند.
 مرکز و جنوب؛ بیشترین خریدار
تعداد محدود خریداران وام مسکن افرادی هستند که از این وام‌ها بیشتر در مناطق جنوبی و مرکزی شهر استفاده می‌کنند.
 یکی از این فعالان در بازار وام در پاسخ به این سوال که بیشترین متقاضیان خرید وام در حال حاضر در کدام مناطق شهر از این وام‌ها استفاده می‌کنند، گفت: از آنجا که وام 20 میلیون تومانی در حال حاضر بیشترین متقاضی را دارد بیشتر متقاضیان در مناطق جنوبی و مرکزی شهر قرار دارند. او ادامه داد: چراکه وام 20 میلیون تومانی در مناطق شمالی شهر ممکن است حداکثر یک دوازدهم(8 درصد) از قیمت کل خانه را پوشش دهد؛ اما در مناطق جنوبی شهر که قیمت‌ها به نسبت پایین‌تر است ممکن است تا یک پنجم قیمت خانه را هم تامین کند.
 قیمت‌ها در فرابورس رو به رشد
 اطلاعات مرکز رسمی مبادله اوراق تسهیلات مسکن –فرابورس- نیز نشان می‌دهد، وضعیت عرضه و تقاضای اوراق مسکن در فرابورس نیز با بازار غیر رسمی وام و اوراق مسکن هم‌راستا شده و با کاهش عرضه و تقاضا مواجه  شده است.
 با وجود این به گفته مدیرعامل فرابورس اوراق مسکن در شرایط رکودی بازار هم متقاضی بیشتری نسبت به سایر انواع وام دارد؛ به گونه‌ای که با وجود افزایش 5 درصدی قیمت هر برگ 500 هزار تومانی اوراق مسکن در 20 روز گذشته این اوراق با ارزش 20 میلیون تومان به قیمت یک‌میلیون و 600 هزار تومان خرید و فروش می‌شود. همچنان متقاضیان خاص خود را دارد. مدیرعامل فرابورس با اعلام کاهش عرضه اوراق مسکن در فرابورس از افزایش 5 درصدی قیمت اوراق در 20 روز گذشته خبر داد. امیر هامونی مدیرعامل فرابورس با اشاره به رکود معاملاتی در خرید و فروش اوراق مسکن اظهار کرد: در 20 روز گذشته قدری عرضه اوراق مسکن کاهش پیدا کرده؛ به همین دلیل قیمت آن با رشد نسبی همراه بوده است.
 او ادامه داد: اما طرف تقاضا با وجود افزایش 5 درصدی قیمت اوراق به شیوه ماه گذشته رفتار می‌کند چراکه متقاضیان معتقدند با وجود افزایش قیمت اوراق مسکن بازهم قیمت آنها ارزنده است. هامونی اعتبار 3 ساله اوراق مسکن را دلیل تمایل بیشتر متقاضیان به خرید اوراق در مقایسه با وام مسکن در شرایط رکود عنوان کرد و افزود: اعتبار چند ساله اوراق سبب شده است تا قیمت فعلی اوراق بازهم برای خریداران ارزنده باشد؛ چون می‌توانند در هر زمانی که اعتبار اوراق باقی است از آنها استفاده کنند.او کاهش نسبی تمایل خریداران اوراق مسکن را طبیعی دانست و گفت: این روند به دلیل تاثیری‌پذیری بازار تسهیلات مسکن از روند معاملات بازار مسکن طبیعی است و در صورت بهبود نسبی معاملات بخش مسکن این بازار نیز دوباره با رونق همراه خواهد شد.