برای مراحل سند زدن ملک و خانه در معاملات مسکن نیاز است که به نکات خاصی توجه شود که مشکلاتی در آینده برای خریدار و فروشنده پیش نیاید. به همین منظور تصمیم گرفتیم در مورد این موضوع صحبت کاملی ...
مراحل سند زدن ملک
10 - مرداد
1402
هر ملکی دارای شناسنامه‌ای است که به آن سند ملک نیز گفته می‌شود، شناسایی املاک بر اساس سند ملک می باشد، یک سند رسمی است که جزئیات مالکیت و حقوق مالک بر ملک را تأیید می‌کند.
سند ملکی به‌طورقطع نقش بسیار مهمی در معاملات ملکی ایفا می‌کند. این سند حاوی اطلاعات و جزئیات مربوط به خرید یا فروش یک ملک است و به‌عنوان اثبات قانونی از مالکیت ملک و حقوق و محدودیت‌های آن استفاده می‌شود.
سند ملکی شامل اطلاعاتی مانند:
سند ملکی به‌طورقطع نقش بسیار مهمی در معاملات ملکی ایفا می‌کند. این سند حاوی اطلاعات و جزئیات مربوط به خرید یا فروش یک ملک است و به‌عنوان اثبات قانونی از مالکیت ملک و حقوق و محدودیت‌های آن استفاده می‌شود.
سند ملکی شامل اطلاعاتی مانند:
- - مشخصات ملک: شامل آدرس دقیق ملک، متراژ، تعداد اتاق‌ها، توضیحات و سایر ویژگی‌های ملک می‌شود.
- - تصویر نقشه: تصویر نقشه ملک نیز در سند ملکی درج می‌شود تا مشتریان بتوانند راحت‌تر با نقشه ملک آشنا شوند.
- - ملاحظات حقوقی ملک: این قسمت شامل اطلاعاتی مانند روابط حقوقی ملک، مثل‌اینکه آیا ملک تحت رهن یا اجاره است یا آیا به دیگران واگذار شده است یا خیر.
- - محدودیت‌های نقل‌وانتقالات: در این قسمت، هرگونه محدودیت یا مشروطیتی که بر روی ملک وجود داشته باشد، مثلاً محدودیت‌های قانونی، سندی یا قراردادی که بر تصرف و نقل‌وانتقال ملک تأثیر می‌گذارد، ذکر می‌شود.
سند ملکی به‌عنوان مستندی حقوقی معتبر، جهت اثبات مالکیت و حقوقی که فرد یا اشخاصی در قبال ملک دارند، استفاده می‌شود.
قبل از انجام معامله ملکی، لازم است که سند ملکی به‌دقت موردمطالعه و بررسی قرار گیرد تا اطمینان حاصل شود که اطلاعات موجود در سند صحیح است و هیچ محدودیت یا مشکل قانونی وجود ندارد.
درصورتی‌که قصد خرید ملک را دارید بعد از مراحل دیدن و پسندیدن ملک به مرحله معامله ملک موردنظر می‌رسید.
قبل از انجام معامله ملکی، لازم است که سند ملکی به‌دقت موردمطالعه و بررسی قرار گیرد تا اطمینان حاصل شود که اطلاعات موجود در سند صحیح است و هیچ محدودیت یا مشکل قانونی وجود ندارد.
درصورتی‌که قصد خرید ملک را دارید بعد از مراحل دیدن و پسندیدن ملک به مرحله معامله ملک موردنظر می‌رسید.
مراحل معامله یک ملک به ۶ مرحله تقسیم می‌شود.
- - مرحله اول: توافقات اولیه
- - مرحله دوم: قولنامه ملک
- - مرحله سوم: مبایعه‌نامه و اخذ کد رهگیری خرید خانه از املاک
- - مرحله چهارم: مراجعه به دفتر اسناد رسمی همراه با مدارک لازم
- - مرحله پنجم: استعلام از شهرداری و مفاصاحساب و پرداخت مالیات نقل‌وانتقال ملک
- - مرحله ششم: سندزدن ملک در دفترخانه اسناد رسمی
پس از طی مراحل بالا سند ملک به نام خریدار ثبت می‌شود. در ادامه توضیح مختصری در مورد هریک از مراحل ذکر شده ارائه می‌شود تا آشنایی کامل در مورد این مراحل داشته باشید.
بیشتر بخوانید : کمیسیون تمدید اجاره نامه
اهمیت رعایت مراحل معامله ملک و خانه
معامله ملک یک فرایند پیچیده است که نیاز به رعایت مراحل و اصول خاص دارد. در زیر به برخی از مراحل مهم در معامله ملک اشاره می‌کنیم:
- - تعیین بودجه: شما بر اساس بودجه خود می‌توانید تصمیم بر خرید ملک مورد نیازتان کنید.
- - تعیین نیاز: بعد از مشخص‌کردن بودجه شما نیازها و انتظارات خود را از ملکی که قرار است خریداری کنید مشخص و الویت بندی می کنید.
- - جستجوی ملک: شما بر اساس بودجه و نیازها شروع به جستجوی ملک موردنظرتان می کنید، با کمک آژانس‌های املاک یا سایت‌های جستجوی ملک، خانه دلخواهتان را می یابید.
- - بررسی قانونی ملک: پس از انتخاب ملک شما از نظر قانونی کاربری و بدهی‌ها و موارد حقوقی مربوط به ملک را بررسی می‌کنید.
- - توافق بین فروشنده و خریدار: در مذاکراتی که طرفین معامله در آژانس املاک انجام می‌دهند، به توافقاتی برای قیمت و شرایط و نحوه پرداخت، موعد تخلیه و تحویل ملک می رسند.
- - نوشتن مبایعه‌نامه: پس از توافقات انجام شده، قراردادی بین طرفین معامله ثبت می شود شامل مشخصات طرفین، مشخصات ملک مورد معامله، شرایط کامل معامله که شامل قیمت ملک و نحوه پرداخت و موعد تحویل ملک و بندهایی شامل شرایط و توافقات و جریمه‌هایی برای عدم رعایت شروط و...
- - اختصاص کد رهگیری به مبایعه‌نامه: بعد از نوشتن مبایعه‌نامه آژانس املاک اقدام به ثبت معامله در سامانه املاک و مستغلات کرده و بعد از آن کد رهگیری مربوط به معامله برای طرفین معامله پیامک می شود.
- - انتقال سند به خریدار: بعد از ثبت مبایعه‌نامه طرفین با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی اقدام به انتقال سند ملک از فروشنده به خریدار و تسویه مبلغ کل ملک توسط خریدار به فروشنده.
سندزدن خانه، امری مهم و حساس است و باید برای انجام آن زمان، حوصله و دقت فراوان به کار رود.
بیشتر بخوانید : تفاوت رهن و اجاره در چیست؟
مراحل به نام کردن و سندزدن خانه
بعد از طی مراحل توافق بین طرفین برای معامله ملک و گرفتن کد رهگیری با ثبت مبایعه‌نامه در آژانس املاک طرفین معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند. سپس دفتر اسناد رسمی نامه‌ای به فروشنده به‌عنوان معرفی‌نامه به شهرداری و اداره مالیات می‌دهد و سپس مراحل سندزدن به روش زیر انجام می‌شود:
- مراجعه به شهرداری
فروشنده با مراجعه به شهرداری نامه‌ای که دفتر اسناد رسمی به وی داده است بررسی می‌شود و پروانه ساخت و پایان کار ملک موردنظر بررسی می‌شود، اگر ملک موردنظر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده مجبور به پرداخت جریمه می شود. فروشنده با پرداخت عوارض نوسازی، یکی دیگر از هزینه‌های انتقال سند را در شهرداری پرداخت می‌نماید.
فروشنده با مراجعه به شهرداری نامه‌ای که دفتر اسناد رسمی به وی داده است بررسی می‌شود و پروانه ساخت و پایان کار ملک موردنظر بررسی می‌شود، اگر ملک موردنظر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده مجبور به پرداخت جریمه می شود. فروشنده با پرداخت عوارض نوسازی، یکی دیگر از هزینه‌های انتقال سند را در شهرداری پرداخت می‌نماید.
- مراجعه به اداره مالیات و دارایی
فروشنده با مراجعه به اداره مالیات و ارائه معرفی‌نامه دفتر اسناد رسمی، مالیات مربوط به فروش ملک را پرداخت می نماید. در اداره مالیاتی ابتدا کارشناس موردنظر قیمت ملک را کارشناسی کرده و سپس ۴ % مبلغ آن را به‌عنوان هزینه نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت می‌کند.
فروشنده با مراجعه به اداره مالیات و ارائه معرفی‌نامه دفتر اسناد رسمی، مالیات مربوط به فروش ملک را پرداخت می نماید. در اداره مالیاتی ابتدا کارشناس موردنظر قیمت ملک را کارشناسی کرده و سپس ۴ % مبلغ آن را به‌عنوان هزینه نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت می‌کند.
- مراجعه به اداره بیمه
اگر ملک تجاری باشد، فروشنده باید از اداره بیمه استعلام بگیرد که ملک بدهی دارد یا خیر.
اگر ملک تجاری باشد، فروشنده باید از اداره بیمه استعلام بگیرد که ملک بدهی دارد یا خیر.
- استعلام دفترخانه
استعلاماتی که دفترخانه موظف است قبل از انتقال سند دریافت کند شامل:
مفاصاحساب ملک از شهرداری و دارایی، استعلام بابت وضعیت سند برای در رهن بودن بانک یا قوه قضایی، استعلام از عدم قرارگیری در طرح ساخت‌وساز شهرداری (اگر ملک در طرح قرار گرفته باشد قابل‌معامله نمی باشد)
استعلاماتی که دفترخانه موظف است قبل از انتقال سند دریافت کند شامل:
مفاصاحساب ملک از شهرداری و دارایی، استعلام بابت وضعیت سند برای در رهن بودن بانک یا قوه قضایی، استعلام از عدم قرارگیری در طرح ساخت‌وساز شهرداری (اگر ملک در طرح قرار گرفته باشد قابل‌معامله نمی باشد)
- انتقال سند ملک
بعد از اتمام تمامی مراحل بالا، طبق تاریخی که دفترخانه به فروشنده و خریدار اعلام نموده، طرفین معامله در دفترخانه حاضر می‌شوند و فروشنده تمامی مدارک و فیش‌های پرداختی را تحویل داده و دفترخانه به همراه تمامی جواب‌های استعلامات گرفته شده انتقال سند را انجام می‌دهد.
بعد از اتمام تمامی مراحل بالا، طبق تاریخی که دفترخانه به فروشنده و خریدار اعلام نموده، طرفین معامله در دفترخانه حاضر می‌شوند و فروشنده تمامی مدارک و فیش‌های پرداختی را تحویل داده و دفترخانه به همراه تمامی جواب‌های استعلامات گرفته شده انتقال سند را انجام می‌دهد.
تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه خانه
قولنامه یک توافق مکتوب بین دو طرف است که شرایط و جزئیات معامله را شامل می‌شود. اما قولنامه به‌تنهایی، به‌عنوان یک سند غیررسمی، قدرت اثباتی در محاکم ندارد.
بنابراین، برای داشتن یک سند رسمی که قابلیت استناد در دادگاه را داشته باشد، معمولاً قولنامه به‌صورت مبایعه‌نامه تبدیل می‌شود. مبایعه‌نامه یک سند رسمی است که شامل مفاد و شرایط معامله است و معمولاً توسط یک بنگاه املاک یا حقوقی تنظیم می‌شود.
هر یک از موارد ذکر‌شده در مبایعه‌نامه، بار قانونی دارد و می‌تواند به نفع یا به ضرر شما باشد پس در نوشتن آن دقت داشته باشید.
استفاده از مبایعه‌نامه به شما امکان می‌دهد تا در صورت بروز اختلافات و نیاز به رسیدگی قضایی، به‌عنوان مدرکی رسمی به دادگاه ارائه دهید و بر اساس مفاد آن، حقوق و تعهدات خود را حفظ کنید.
بنابراین، توصیه می‌شود قبل از انجام هر نوع معامله مهم، توافقات را به‌صورت کتبی درآورده و در یک مبایعه‌نامه رسمی ثبت کنید تا در صورت لزوم، از آن به‌عنوان مدرک حقوقی استفاده کنید.
اعتبار مبایعه‌نامه به گرفتن کد رهگیری از معاملات ملکی است.
بنابراین، برای داشتن یک سند رسمی که قابلیت استناد در دادگاه را داشته باشد، معمولاً قولنامه به‌صورت مبایعه‌نامه تبدیل می‌شود. مبایعه‌نامه یک سند رسمی است که شامل مفاد و شرایط معامله است و معمولاً توسط یک بنگاه املاک یا حقوقی تنظیم می‌شود.
هر یک از موارد ذکر‌شده در مبایعه‌نامه، بار قانونی دارد و می‌تواند به نفع یا به ضرر شما باشد پس در نوشتن آن دقت داشته باشید.
استفاده از مبایعه‌نامه به شما امکان می‌دهد تا در صورت بروز اختلافات و نیاز به رسیدگی قضایی، به‌عنوان مدرکی رسمی به دادگاه ارائه دهید و بر اساس مفاد آن، حقوق و تعهدات خود را حفظ کنید.
بنابراین، توصیه می‌شود قبل از انجام هر نوع معامله مهم، توافقات را به‌صورت کتبی درآورده و در یک مبایعه‌نامه رسمی ثبت کنید تا در صورت لزوم، از آن به‌عنوان مدرک حقوقی استفاده کنید.
اعتبار مبایعه‌نامه به گرفتن کد رهگیری از معاملات ملکی است.
مدارک لازم برای سندزدن ملک
مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل‌وانتقال و سندزدن ملک‌های مسکونی در دفتر اسناد شامل:
- - اصل و تصویر سند مالکیت
- - اصل و تصویر بنچاق
- - تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- - اصل و تصویر وکالت‌نامه
- - اصل و تصویر پایان کار و عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
- - مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
- - اصل و تصویر حصروراثت (در مورد سندهای ورثه‌ای)
- - اصل و تصویر فرم مالیات‌برارث (در مورد سندهای ورثه‌ای)
- - پاسخ استعلام ثبتی
- - پاسخ استعلام دارایی
یک‌سری مدارک نیز لازم است که در صورت توافق طرفین خیلی وجودشان ضروری نمی‌باشد. از جمله:
- - پاسخ استعلام شهرداری بابت مفاصاحساب نوسازی و مدیریت پسماند
- - شماره پرونده و قبوض آب، برق، گاز اختصاصی جهت درج در سند و تغییر نام قبوض خدماتی
- - گواهی تسویه‌حساب‌های هزینه‌های مشترک ساختمان به تأیید مدیر ساختمان
- - استعلام بدهی‌های معوق بیمه
برای ملک‌های اداری و تجاری علاوه بر مدارکی که در بالا به آن اشاره شده به برگه مفاصاحساب عوارض مشاغل هم نياز می‌باشد.
سوالات متداول
• هزینه‌های انتقال سند با چه کسی است؟
انتقال سند دارای هزینه‌های قابل‌توجهی می‌باشد که با فروشنده ملک است، اما خیلی از اوقات دو طرف معامله با توافق یکدیگر هزینه‌ها را باهم پرداخت می‌کنند. لازم به ذکر است بدهی‌های ملک و هزینه‌های مفاصاحساب با فروشنده است.
• اگر یکی از طرفین معامله زمان سندزدن در دفترخانه حضور پیدا نکند تکلیف چیست؟
در زمان ثبت مبایعه‌نامه حتماً یکی از بندهای آن اشاره به عدم حضور طرفین و هزینه پشیمانی و فسخ قرارداد در زمان معامله ملک می‌باشد. اگر یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشدند، طرف مقابل با گرفتن گواهی عدم حضور و ارائه آن به دادگاه، می‌تواند هزینه پشیمانی و فسخ قرارداد را از فرد غایب دریافت کند.
منبع خبر : ایران فایل