اوضاع مسکن در سال آینده
با توجه به مدل‌های رایج پیش‌بینی و تحقیقاتی که طبق این مدل انجام داده‌ایم، رکود مسکن حداقل تا دو فصل آینده ادامه خواهد داشت.مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن نیز با اشاره به بررسی‌های کارشناسی تاکید می‌کند: فعلا زمینه شارژ تقاضای سوداگری در بازار مسکن وجود ندارد
عوامل فروش در بازار مسکن بعد از کاهش 10درصدی
قیمت مسکن در نیمه اول امسال مجبور شدند در سه ماه اخیر 10درصد دیگر نیز قیمت‌ها را پایین بیاورند. در حال حاضر برابر تازه‌ترین تحقیقات انجام شده از بازار، متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 23درصد نسبت به ابتدای سال پایین آمده است. اما با این میزان کاهش قیمت نه تنها سطح تقاضا برای خرید افزایش پیدا نکرده بلکه در هفته‌های اخیر حجم معاملات مسکن به پایین‌ترین حد ممکن رسیده است.از سوی دیگر کوچکترین امیدها به رونق مجدد بازار مسکن که با تصمیم دولت به اجرای طرح تحول اقتصادی شکل گرفته بود اینک با رای منفی مجلس به طرح، به رویا تبدیل شده است. به طوری که کارشناسان مسکن و حتی برخی مقامات دولتی معتقدند رکود فعلی در بازار مسکن سال آینده نیز ادامه خواهد داشت. در این میان عوامل فعال در بازار وضعیت را بحرانی توصیف می‌کنند به طوری که بحران گرانی مسکن ابتدای امسال با تغییر فاز، بحران رکود را برای سال جدید به ارمغان آورده است. از برخی مناطق تهران خبر رسیده، فروشندگان ملک به دلیل نبود خریدار سعی می‌کنند از هر شگردی برای فروش استفاده کنند که یک نمونه آن تضمین عدم کاهش قیمت به خریدار است. فروشنده در حضور خریدار مسکن تعهد می‌دهد چنانچه ارزش ملک در مدت معین بعد از عقد قرارداد باز هم پایین آمد، مابه‌التفاوت ارزش معامله را به خریدار بپردازد.
تحقیقات گروه مسکن از تغییرات قیمت مسکن طی ابتدای سال تاکنون نشان می‌دهد، میانگین قیمت‌ها در 11 ماه اخیر همواره روند کاهشی را حفظ کرده و در حالی که ارزش ملک در برخی مناطق تهران تحت تاثیر این کاهش تقریبا به قیمت‌های ابتدای سال 85 نزدیک شده؛ اما هنوز تقاضای موثر (مردم) توان خرید را ندارد.
کارشناسان می‌گویند، شرایط کنونی بازار مسکن نه به نفع خریدار است و نه به نفع فروشنده.
ساده‌ترین روایتی که اغلب مشاوران املاک از وضعیت کنونی بازار مسکن نقل می‌کنند
«فقر پولی» است. بنگاه‌های مسکن بانک مرکزی را مسبب رکود در بازار می‌دانند که در ابتدای سال بانک‌ها را از پرداخت وام خرید مسکن منع کرد و باعث شد اتکای خریداران فقط و فقط به اندوخته مالی‌شان جلب شود. از سوی دیگر بانک مسکن که فعلا اجازه پرداخت وام 18میلیون تومانی خرید مسکن را دارد به دلیل ظرفیت محدود توان پاسخگویی به خریداران را ندارد.
مشاوران املاک در تهران و شش استان دیگر می‌گویند، فروشندگان تعیین قیمت را به سطح توان خریدار واگذار کرده‌اند.
تهران: ملک تهاتر می‌شود
گزارش از حدود نرخ‌های فروش مسکن در 20 محله شاخص تهران حاکی است، هم‌اکنون متوسط قیمت فروش هرمترمربع واحد مسکونی به یک‌میلیون و 900هزار تومان رسیده است.
در محله تهرانپارس متوسط قیمت‌ها نسبت به ابتدای سال 30درصد پایین آمده است. در این محله واحد مسکونی با متراژ حدود 70 تا 80 متر بسته به عمر ساختمان از یک‌میلیون و 200هزار تا دومیلیون و 500هزار تومان فروخته می‌شود.
در نارمک اگرچه برخی بنگاه‌های مسکن کاهش قیمت را انکار می‌کنند، اما فروشندگان واقعی قیمت‌ها را به نسبت سه‌ماه پیش 30درصد پایین آورده‌اند.
در تهران کمترین کاهش قیمت مسکن در مناطق شمالی رخ داده است. در سعادت‌آباد طی سه ماه اخیر متوسط قیمت‌ها فقط 4درصد پایین آمده است، اما گفته می‌شود عمده قیمت‌گذاری‌ها روی املاک مسکونی سعادت‌آباد روی مرز 3میلیون تومان (مترمربعی) انجام می‌شود.
یک مشاور املاک در خیابان اشرفی اصفهانی با ارائه لیست قیمت‌های خرید و فروش واحدهای مسکونی متراژ پایین به دنیای اقتصاد، گفت: قیمت این واحدها از متری دومیلیون و 300هزار تومان در ابتدای سال به متری یک‌میلیون و 500 تا یک‌میلیون و 700هزار تومان رسیده است. در پونک کاهش قیمت‌ها چشمگیر است.
این مشاور املاک تصریح کرد: همه فقط قیمت می‌پرسند و در دو ماه گذشته در این بنگاه فقط دو فقره معامله قطعی انجام شده است.
تعداد خریداران ملک در منطقه صادقیه نیز بسیار کم است یا به قول برخی از مشاوران املاک این منطقه بازار مسکن خالی از خریدار است. البته آنها این نکته را خاطر نشان می‌کنند که قیمت ملک نسبت به دو ماه گذشته با کاهشی اندک همراه بوده است. براساس آنچه گروه مسکن دنیای اقتصاد در قالب تحقیقات میدانی به دست آورده است بلوار کشاورز در ماههای گذشته بیشترین تاثیر را از رکود مسکن گرفته، به طوری که قیمت‌ها در این منطقه به نسبت سایر محلات تهران بیشترین کاهش (35درصد) را داشته است.
مازندران: ارزانی مسکن 10 تا 20درصد
یک مشاور املاک در استان مازندران که در امر خرید و فروش زمین، ویلا و آپارتمان در بیشتر شهرهای این استان دخالت دارد به دنیای‌اقتصاد گفت: قطع پرداخت وام خرید مسکن، فروش املاک را با مشکل مواجه کرده است. وی با بیان این که قیمت مسکن در مازندران 10 تا 20درصد کاهش یافته است، گفت: در حال حاضر ساخت و ساز به طور کامل تعطیل شده است چون سازندگان ماه‌ها است واحدهای تکمیل شده را نمی‌توانند بفروشند.
اصفهان: جایزه برای فروش ملک
پاکدل، مشاور املاک فعال در اصفهان گفت: بازار مسکن در این استان تا حدی از رکود و کاهش قیمت‌ها تاثیر پذیرفته است.
وی افزود: در اصفهان آپارتمان نسبت به خانه‌های ویلایی راحت‌تر فروش می‌رود.
این مشاور املاک در ادامه گفت: در برخی مناطق اصفهان فروشندگان برای فروش ملک‌شان جایزه تعیین می‌کنند و اگر بنگاهی بتواند واحد مورد نظر را با همان قیمتی که مالک تعیین کرده بفروشد درصدی فراتر از حق کمیسیون معامله به او پرداخت می‌شود.
کردستان: فقط معاوضه می‌شود
یک مشاور املاکی در سنندج می‌گوید: مردم برای خرید مسکن پول ندارند و از طریق معاوضه زمین، ماشین یا خانه قدیمی و کوچک‌تر واحد مسکونی مورد نظرشان را خریداری می‌کنند. وی متوسط قیمت زمین را مترمربعی 700 تا 800هزار تومان عنوان کرد و گفت: این رقم در ابتدای سال یک‌میلیون و 200هزار تومان بود. همچنین آپارتمانی که در سنندج ابتدای سال مترمربعی حدود 2میلیون تومان قیمت داشت، هم‌اکنون به یک‌میلیون و 250هزار تومان رسیده است.
گیلان: معاملات مسکن خیلی‌خیلی کم
در استان گیلان به خصوص در رشت حجم معاملات مسکن بسیار پایین آمده است. یک مشاور املاک مستقر در شهر رشت با بیان این مطلب گفت: قیمت مسکن حدود 30 تا 35درصد پایین آمده است، اما خریدار نیست. در این منطقه از شمال کشور نیز فروشندگان تعیین قیمت را بر عهده بنگاه‌ها گذاشته‌اند.
فارس: باغ شهرها روی بورس
در شیراز گفته می‌شود، بازار مسکن باغ شهرهای اطراف تا حدی رونق دارد. یک مشاور املاک در شیراز در این زمینه به دنیای‌اقتصاد گفت: بازار مسکن فعلا راکد است و حدود چهار ماه است ساخت و ساز جدیدی شروع نشده است. وی افزود: قیمت زمین تقریبا نصف شده و قیمت مسکن نیز حدود 20 تا 30درصد کاهش یافته است. همچنین اجاره‌ها نیز پایین آمده است.
آذربایجان شرقی: قیمت‌ها ثابت
در استان آذربایجان شرقی به گفته چند نفر از مشاوران املاک قیمت مسکن بعد از کاهش نیمه اول سال، فعلا تغییر خاصی نکرده است.
در تبریز خریدار واقعی ملک وجود ندارد. در این شهر خرید و فروش معمولا در فصل گرانی مسکن رونق می‌گیرد. به گفته یک مشاور املاک مستقر در تبریز، قیمت یک واحد مسکونی از 67میلیون تومان در ابتدای سال به 47میلیون تومان در ماههای اخیر رسیده است.
رکود میهمان سال آینده
اما همه شرایط موجود در بازار مسکن، سال آینده نیز میهمان بازار خواهد بود.
مینو رفیعی، کارشناس مطرح، استاد دانشگاه و مشاور سابق وزیر مسکن درباره اوضاع بازار در ماههای آینده به دنیای‌اقتصاد گفت: با توجه به مدل‌های رایج پیش‌بینی بازار مسکن و تحقیقاتی که طبق این مدل انجام داده‌ایم رکود مسکن حداقل تا دو فصل آینده ادامه خواهد داشت.
رفیعی با توضیح بیشتر در این باره افزود: قیمت مسکن در ماههای گذشته از سال‌جاری به دلیل حباب بزرگی که سال 86 ایجاد شده بود، کاهش پیدا کرد. این کارشناس مسکن درباره راه‌هایی که بتواند بازار را از رکود خارج سازد، گفت: مسلما سیاستی که خیلی زود جواب بدهد وجود ندارد. اما اگر آنچه در طرح جامع مسکن تدوین شده با مقیاس واقعی به اجرا گذاشته شود به طور قطع می‌توان بر رکود طولانی‌مدت چیره شد.
مدیر کل وزارت مسکن: افزایش قیمت در سال 88 منتفی است
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی نیز در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد گفت: بررسی‌های کارشناسی که انجام داده‌ایم نشان می‌دهد فعلا زمینه‌ای برای شارژ تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن وجود ندارد. چون نه نقدینگی مازاد در جامعه وجود و نه اینکه انتظارات تورمی در بخش مسکن وجود دارد. لذا افزایش قیمت در بازار مسکن حتی تا پایان سال آتی نیز منتفی است. محمود جهانی افزود: عاملی که همواره باعث جهش قیمت مسکن می‌شده و به مثابه اهرم فشار برای افزایش تقاضا بوده، همان تقاضای سرمایه‌ای یا تقاضای سوداگرانه مسکن است. این تقاضا هر وقت به صورت توده‌ای وارد بازار مسکن شده موجب بالا رفتن حجم کل تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مسکن می‌شود، اما در حال حاضر به دلیل نبود شرایط فعالیت برای سوداگری و سرمایه‌گذاری در بخش خرید مسکن تقاضای سرمایه‌ای انگیزه‌ای برای ورود ندارد.
مفتح: قیمت‌ها به سطح خوبی رسیده
اما معاون وزیر بازرگانی پیش‌بینی کرد که در آینده نزدیک فاصله قیمت
فروش مسکن با هزینه تمام شده ساخت آن به کمترین حد ممکن برسد.مفتح افزود: در گذشته قیمت مسکن را عوامل سوداگر تعیین می‌کردند، اما در حال حاضر با راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات مسکن، بازار از شفافیت کامل برخوردار شده و سطح قیمت‌ها به حد خوبی رسیده است.
30 استان: 16هزار معامله در 60 روز
عملکرد سامانه سراسری ثبت هوشمند معاملات مسکن (کد رهگیری) نشان می‌دهد با راه‌اندازی این سامانه از ابتدای آذر ماه در سراسر کشور، تعداد معاملات در بازار مسکن ناچیز بوده است.
در ماههای آذر و دی در مجموع 16هزار فقره معامله قطعی در این سامانه به ثبت رسیده است که با توجه به اینکه معاون وزیر بازرگانی گفته است فعالیت سامانه در سراسر کشور برقرار است، لذا محاسبات نشان می‌دهد در دو ماه آذر و دی روزانه حدود 9 فقره معامله قطعی در هر یک از 30 استان کشور در بازار مسکن انجام شده است که این حجم معامله رکود مسکن را به خوبی نشان می‌دهد.
تعمیق رکود با فروش املاک دولتی
آخرین خبرها از
فروش املاک مازاد دولتی حاکی است: پیرو دستور رییس‌جمهور در شورای عالی مسکن نسبت به فروش املاک مازاد دستگاه‌های دولتی و مصوبه‌ای که در این ارتباط تدوین شده، هم‌اکنون فروش املاک مازاد با سرعت در جریان است و وزیر اقتصاد که مامور نظارت بر این موضوع شده هر هفته لیستی از فروش املاک دولتی به شورای عالی مسکن ارائه می‌کند.
اما اجرای این مصوبه که باعث کاهش نقدینگی در بازار مسکن و عرضه اراضی و املاک در این بازار می‌شود به طور قطع رکود مسکن را در ماههای آتی تثبیت می‌کند. با کاهش نقدینگی تحت تاثیر فروش املاک دولتی، تقاضای سرمایه‌ای مسکن نیز فروکش می‌کند. همچنین فروش اراضی و املاک دولتی باعث افزایش عرضه مسکن و در نهایت تعدیل بیشتر قیمت‌ها خواهد شد.
