مقاومت بانک مرکزی در برابر لیزینگها و بی‌توجهی وزارت مسکن

محمد کاظم  با اشاره به شروع مباحث تئوریک در حوزه لیزینگ از سال 80 تأکید کرد: مشکلات اجرایی در این حوزه به کمبود دانش و وارد شدن به مباحث عملیاتی پیش از شناختن بستر تئوریک لیزینگ برمی‌گردد.
وی با برشمردن سه محور برای حمایت از لیزینگ از جمله حمایت‌های قانونی و حقوقی، آشنایی تولیدکننده‌ها با مزایای لیزینگ و مسئله تأمین منابع، تصریح کرد: به دلیل آشنا نبودن هیچ یک از این حوزه‌ها با مباحث تئوریک لیزینگ، تمامی این حوزه‌ها در برابر ورود لیزینگ مقاومت کردند.
کاظم افزود: دولت هم به دلیل آشنایی کم و سوءاستفاده‌هایی که از مسئله لیزینگ در کشور انجام شد به این صنعت روی خوش نشان نداد.
وی با بیان اینکه مدیران شر کت‌های لیزینگ، تشکل‌های لیزینگ را هم اداره می‌کنند، افزود: به دلیل مشغله کاری زیاد مدیران و هیئت‌های مدیره، عملاً از پشتوانه کارشناسی آنها کاسته شد و فضای حاکم بر لیزینگ ذهنیت عملیاتی پیدا کرد.
مدیر عامل سابق لیزینگ ایران خودرو با اشاره به تقسیم شدن لیزینگ‌ها به دو بخش خصوصی و دولتی، اظهار داشت: لیزینگ‌های دولتی مثل بانک‌ها و خودروسازها که از گردش مالی قوی تری برخوردار بودند نتوانستند با لیزینگ‌های خصوصی که با وجود گردش مالی کمتر، رفتار بهینه‌تری داشتند در یک تشکل منسجم شوند و دچار تعارض شدند.
وی با بیان اینکه شرکت‌های بخش خصوصی با وجود حساسیت بیشتر از توانایی قدرت‌نمایی و مانور کمتری برخوردار بودند، ادامه داد: لیزینگ‌های دولتی بیش از بهینه‌سازی فعالیت‌هایشان به بالا بردن آمار برای ارائه به مدیران ارشد فکر می‌کردند.
کاظم اضافه کرد: بسته سیاستی اول بانک مرکزی متأثر از نظرات لیزینگ‌های دولتی تنظیم شده بود و نتوانست بستر و چهارچوب‌های تئوریک لیزینگ را به گونه‌ای تعریف و اجرایی کند که مدیریت و ساختار و از آن مهمتر مسئولیت و پاسخگویی لیزینگ‌ها را مشخص و تبیین کند.
وی افزود: با توجه به نگاه انقباضی حاکم بر آن بسته سیاستی، لیزینگ‌ها حتی در سامان دادن فعالیت‌های جاری خودشان هم با مشکل مواجه شدند.
کاظم با تأکید بر این که شرکت‌های لیزینگ با رعایت بسیاری از مفاد این آیین‌نامه از وضعیت لیزینگ خارج می‌شدند، افزود: به همین دلیل بسیاری از این مفاد توسط لیزینگ‌ها رعایت نشد و باعث شد که نظارت بانک مرکزی بر آنها شدیدتر شود و در این فرآیند بسیاری از لیزینگ‌های بخش خصوصی از بین رفتند.
وی افزود: لیزینگ‌ های دولتی هم ترجیح دادند با توجه به بسته شدن چارچوب‌ها با چراغ خاموش حرکت کنند.
دبیر کل سابق کانون لیزینگ با بیان اینکه این چهارچوب‌ها به دلیل منطبق نبودن بر تئوری‌ های لیزینگ، فرآیند لیزینگ را به طور کلی تغییر داد، اظهار داشت: در چنین وضعیتی لیزینگ‌ها به حالت کما فرو رفتند و فقط مشغول وصول مطالبات شدند و از تعریف و گسترش فعالیت‌های جدید باز ماندند.
وی افزود: ایراداتی به این آیین‌نامه وارد و به بانک مرکزی ارائه شد ولی طولانی شدن پروسه بررسی در بانک مرکزی از سویی و تأکید بر ابعاد عملیاتی بدون توجه به مبنای تئوریک از سوی دیگر باعث شد تا بانک مرکزی از اطلاعات حائز اهمیتی که می‌توانست از لیزینگ‌ها دریافت کند محروم بماند.
کاظم با اشاره به نگاه تولیدکننده‌ها به لیزینگ به عنوان بازار فروش نه به عنوان همکار، تصریح کرد: لیزینگ‌ها می‌توانند به عنوان تأمین‌کننده منابع مالی یا طراح برنامه تولید و شریک، در تولید ایفای نقش کنند در حالی که تولیدکننده‌ها انتظار داشتند کالایی را که خودشان نمی توانستند بفروشند، لیزینگ‌ها به فروش برسانند.
وی با بیان اینکه اعطای تسهیلات به شرکت‌های لیزینگ در سال‌های 83 و 84 یکی از اولویت‌های بانک‌ها بود، افزود: دلیل این مسئله نرخ سود مطمئن و وثایق و تضمین‌های قابل اعتماد برای برگشت سرمایه لیزینگ‌ها بود.
کاظم ادامه داد: اما پس از آن بانک‌ها با این تصور که تسهیلاتی را که لیزینگ‌ها به مردم می‌دهند خودشان هم می‌توانند ارائه کنند، وارد عرصه تسهیلات خرد شدند بدون توجه به این نکته که لیزینگ‌ها کالا در اختیار مردم قرار می‌دهند اما بانک‌ها پول نقد در اختیار مردم می‌گذارند که هم می‌تواند به استفاده‌های دیگر برسد و هم فسادخیز است .
وی با تأکید بر این که همین مسئله باعث مواجه شدن بانک‌ها با پدیده مطالبات معوقه انباشته شد، افزود: حتی بانک‌هایی که خودشان لیزینگ تشکیل داده بودند به دلیل اینکه درک دقیقی از مسئله نداشتند، از لیزینگ‌های خودشان حمایت نکردند و به طور کلی بانک‌ها از لیزینگ‌ها فاصله گرفتند.
کاظم اضافه کرد: تولیدکننده‌ها هم بدون آگاهی از کارکرد لیزینگ‌ها با فروش اقساطی و فعالیت‌های مشابه، لیزینگ‌ها را به حاشیه فرستادند.

* نگاه اصلی صنعت لیزینگ به بخش مسکن است

مدیر عامل سابق لیزینگ ایران خودرو با بیان اینکه در ایران، لیزینگ در دو زمینه خودرو و لوازم خانگی شروع به کار کرد، گفت: این کالاها به علاوه تجهیزات کالاهای مصرفی هستند که به دلیل با دوام بودن و استهلاک زیاد، واجد ریسک بالایی در لیزینگ هستند این در حالی است که در جهان نگاه اصلی صنعت لیزینگ به بخش مسکن است.
وی با اشاره به اینکه روی منفی لیزینگ مسکن تحریک تقاضا است، تأکید کرد: روی دیگر این سکه افزایش تولید مسکن است چرا که تقاضا به شکل تضمین‌شده می تواند خیال تولید‌کننده را از بابت سرمایه‌گذاری در این بخش راحت کند.
کاظم با برشمردن مراحل سرمایه‌گذاری و تولید و برای تولید کالا افزود: برای تولید کالا مرحله سومی هم وجود دارد که نادیده گرفته می‌شود و آن مهندسی فروش است.
وی ادامه داد: در حال حاضر این سه بخش در کشور ما یکپارچه شده که مغایر با کسب و کار حرفه‌ای امروز دنیا است و این مسئله که سرمایه‌گذار و تولیدکننده و فروشنده همه در یک ساختار شکل بگیرند اصلاً قابل قبول نیست.
کاظم با بیان اینکه بیشتر سرمایه‌گذاران در بخش مسکن مردمی هستند که باید از سرمایه‌گذاری خود مطمئن باشند، بر ایجاد یک روند ثبات درازمدت در این بازار تاکید و تصریح کرد: فراز و فرودها با بالا بردن ریسک سرمایه‌گذاری باعث دور شدن مردم از این بخش می‌شود.
وی با اشاره به این که بیشتر دغدغه انبوه‌سازان تأمین منابع است، گفت: به دلیل ورود تولیدکنندگان به بخش تجارت، این بخش عملاً از وظیفه اصلی خود که بالا بردن تکنیک ساخت و تدوین استانداردهای ساخت است باز می‌ماند و کالای خود را بدون کیفیت و با قیمت بالا و با تأخیر تحویل مشتری می‌دهد.
دبیر کل سابق کانون لیزینگ با تأکید بر اینکه سنتی‌ترین و ناکارآمدترین مکانیزم فروش در بخش مسکن اعمال می‌شود، اظهار داشت: اگر بین سه مرحله تولید تفکیک قائل شویم، لیزینگ می‌تواند کارگشا و تأثیرگذار باشد و با بالا بردن تولید باعث کاهش قیمت مسکن شود.
وی افزود: اگر تأمین‌کننده منابع با لیزینگ کار کند در واقع با کسی مواجه است که با خدمات آشنا بوده و بازگشت سرمایه را تضمین می‌کند در حالی که تولیدکننده فقط در صورت فروش رفتن محصولاتش حاضر یا قادر به بازگرداندن سرمایه است.
کاظم اضافه کرد: در این صورت تولیدکننده زمانی که پروژه‌ای را تعریف می‌کند اطمینان دارد که با تحویل واحدها بلافاصله پول آن‌ها را دریافت خواهد کرد و دغدغه فروش محصولاتش را نخواهد داشت.
وی با اشاره به تعهد لیزینگ به خریدار ادامه داد: اگر تولیدکننده تأخیر کند لیزینگ با استفاده از ابزارهای حقوقی قدرتمند از تولیدکننده خسارت دریافت می‌کند، در حالی که خریداران هر یک به تنهایی نمی‌توانند چنین امنیتی را تأمین کنند.
کاظم با بیان اینکه مکانیزم‌های چنین کاری به صورت صکوک اجاره و امثال آن وجود دارد، تأکید کرد: لیزینگ‌ها می‌توانند برای تولیدکننده تضمین‌کننده منابع و تقاضا و برای خریدار تضمین‌کننده تحویل به موقع واحدها باشند.
وی با اشاره به نقد خریداری نشدن مسکن از دوران قدیم، گفت: این توقع امروز هم در میان مردم وجود دارد که در بک پروسه چند ساله امکان خرید مسکن وجود داشته باشد در چنین پروسه‌ای می‌توان هم برای تولیدکننده و هم برای جذب پس‌اندازهای خریدار برنامه‌ریزی کرد.
مدیر عامل سابق لیزینگ ایران خودرو اظهار داشت: دولت می‌تواند منابع ارزان قیمت در اختیار لیزینگ‌ها قرار دهد تا آنها هم با همان قیمتی که آن را دریافت می‌کنند این منابع را در فرآیند تولید در اختیار مصرف‌کننده‌ها قرار دهند و این یکی از بهترین روش های اختصاص یارانه برای تهیه مسکن است.
وی با بیان اینکه تولیدکننده‌ها ترجیح می‌دهند خودشان مسکن را به فروش برسانند، تصریح کرد: کنترل قیمت‌ها در بازار در اختیار آنها است و زیان‌های ناشی از خطاهای مدیریتی را با افزایش قیمت‌ها می‌پوشانند.
کاظم افزود: به دلیل اینکه لیزینگ‌ها از ابتدا با قیمت مشخص قرارداد می‌بندند، تولیدکننده‌ها در برابر ورود آنها به بخش مسکن مقاومت می‌کنند.
وی با تأکید بر اینکه در کشورهای دیگر هم شرکت‌های رهنی به مردم برای خرید مسکن وام می‌دهند، اظهار داشت: در این کشورها بانک‌ها به شرکت‌های رهنی که در واقع همان لیزینگ‌ها هستند وام می‌دهند و در واقع به کار اصلی بانک که سرمایه‌گذاری کلان است می‌پردازند.
کاظم اضافه کرد: فعالان بخش مسکن در حاشیه جنوبی خلیج فارس هم شرکت‌های رهنی هستند و در ساماندهی بخش مسکن نقش مهمی ایفا می‌کنند. برخلاف آژانس‌های سنتی مسکن در ایران که بدون داشتن کارکرد مثبت و ارائه خدمات، در قیمت‌گذاری مسکن بسیار تأثیرگذار هستند.

* مطالبات معوق لیزینگ‌ها بسیار کمتر از بانکها است

وی با اشاره به مسئولیت‌پذیری لیزینگ‌ها برای بازگرداندن منابع به بانک ها تأکید کرد: لیزینگ‌ها کمترین بدهی معوق ممکن را به بانک‌ها دارند. در صورتی که بیشترین طلب معوق بانک‌ها از مردم است و بانک‌ها ابزار جمع‌آوری آن را در اختیار ندارند، این در حالی است که لیزینگ‌ها بسیار بیشتر از چنین ابزارهایی بهره می‌برند.
دبیر کل سابق کانون لیزینگ اظهار داشت: اگر از لیزینگ‌ها حمایت شود و منابعی که به صورت پراکنده اختصاص می‌یابد تحت مدیریت لیزینگ‌ها قرار بگیرد، انبوه‌سازان و ادار می‌شوند با تعریف طرح‌های رقابتی به سمت لیزینگ‌ها حرکت کنند و به جای تولید کمتر و قیمت بالاتر می‌توانیم شاهد تولید بیشتر و ارزان‌تر باشیم.
وی در ادامه به پرداخت وام لوازم خانگی توسط بانک‌ها اشاره کرد و گفت: این وام‌ها به مصارف دیگری رسید و در بعضی از موارد موجب مفسده‌هایی شد و در عین حال به بازار لوازم خانگی داخلی هم هیچ کمکی نشد.
کاظم در ادامه گفت: با وجود 616 تولیدکننده لوازم خانگی در کشور نقش آنها در اقتصاد ملی بسیار ناچیز است چرا که توان رقابت با محصولات خارجی را ندارند و در عین حال از سرمایه لازم برای پیوند با شرکت‌های خارجی برای تولید مشترک برخوردار نیستند و این شرکت‌ها با توجه به اینکه شبکه توزیع مناسبی هم ندارند به پایین آوردن کیفیت روی آورده‌اند.
وی افزود: این در حالی است که لیزینگ‌ها از پتانسیل بسیار مناسبی برای فروش این کالاها برخوردار هستند و اگر این اتفاق می‌افتاد باعث اقبال فروشگاه‌های لوازم خانگی به لیزینگ‌ها می شد. در چنین حالتی به جای پول کالا، خود کالا به مردم تحویل می‌شد و این مسئله در مورد مسکن هم صدق می‌کند.
کاظم با تأکید بر اینکه افزایش قیمت ها ضعف‌های مدیریتی را پوشانده است، تصریح کرد: بسیاری از سودهایی که به اجرای پروژه‌ها نسبت داده می‌شود در واقع معلول تورم است و مدیریت و کیفیت اجرا هیچ نقشی در آن ندارد.
وی وظیفه اصلی وزارت مسکن را سیاست‌گذاری در این حوزه دانست و اظهار داشت: وزارت مسکن نباید توزیع منابع و ورود در بحث اجرا را بر عهده بگیرد و لیزینگ ها باید به گونه‌ای اعتماد دولت را به خود جلب کنند که دولت حاضر به تأمین منابع مورد نیاز آنها باشد.
مدیر عامل سابق لیزینگ ایران خودرو با بیان اینکه منافعی در توزیع و دریافت منابع به شکل موجود برای عده‌ای وجود دارد که موجب مقاومت در برابر ورود لیزینگ‌ها می‌شود، افزود: این منابع به مصارف دیگری می‌رسد و دریافت‌کنندگان چنین منابعی بر خلاف شرکت‌های لیزینگ، به کسی پاسخگو نیستند.
وی اضافه کرد: اگر لیزینگ منابعی را دریافت کند موظف به رساندن کالا به دست مشتری است در حالی که تولیدکننده پس از دریافت منابع اصلا چنین تکلیفی را احساس نمی کند.

* شرایط فعلی بهترین زمان برای ورود لیزینگ‌ها به بازار است

کاظم تأکید کرد: بازار در حال حرکت به سمت تعادل است و الان بهترین زمان برای ورود لیزینگ به ساختار بازار است. یعنی لیزینگ‌ها به جای دولت که هزینه‌های اجرایی بالایی را متحمل می‌شود وارد بازار مسکن بشوند.
وی با برشمردن سه قطب وزارت مسکن، بانک مرکزی و کار گروه دولت برای مقابله با افزایش قیمت مسکن به عنوان محورهای مؤثر در لیزینگ مسکن درباره نقش هر یک از این سه قطب، اظهار داشت: وزارت مسکن از دیدگاه‌های قدیمی خودش پیروی می‌کرد و شورای پول و اعتبار بانک مرکزی به دلیل تغییر ساختار و همچنین شش قفله شدن بانک مرکزی توسط آقای مظاهری، در تأمین اعتبار لیزینگ‌ها فعال نشد.
کاظم با اشاره به عزم جدی دولت برای مقابله با بحران مسکن گفت: کار گروه مقابله با بحران، لیزینگ را به عنوان یک راه‌حل پذیرفت و در 10 فرمان رئیس‌جمهور برای مقابله با بحران مسکن بندهایی وجود داشت که کاملاً در حوزه کارکرد لیزینگ‌ها بود.
دبیر کل سابق کانون لیزینگ به فروش خانه‌های سازمانی به عنوان یکی از این بندها اشاره کرد و اظهار داشت: فروش این خانه ها به شکل اجاره به شرط تملیک پیش‌بینی شده بود که اساساً فعالیت لیزینگ بر همین مبنا است.
وی تأکید رئیس جمهور مبنی بر لزوم ورود لیزینگ ها به بخش مسکن را مورد اشاره قرار داد و گفت: به علاوه اجاره 99 ساله و امثال آن هم در حیطه تعریف لیزینگ قرار می‌گیرد.
کاظم ادامه داد: در بعد اجرایی کارگروه‌ها، حاکمیت دیدگاه‌های قبلی باعث نادیده گرفته شدن 10 فرمان رئیس‌جمهور در این زمینه شد. به گونه‌ای که حتی پیشنهادی مبنی بر تشکیل لیزینگ‌های دولتی ارائه شد که پیشنهادی غیرمنطقی بود.
وی افزود: در بسته سیاستی جدید هم در عمل تغییر قابل ملاحظه‌ای مشاهده نمی‌شود و لیزینگ‌ها در آن دیده نشده‌اند.

* مانع قانونی برای ورود لیزینگ‌ها به بخش مسکن وجود ندارد

کاظم با تأیید این نکته که خود لیزینگ‌ها هم غیرفعال شده و حساسیت‌شان را از دست داده‌اند، تصریح کرد: سیاست‌های بانک مرکزی با سیاست‌های وزارت مسکن در این زمینه در تعارض جدی است.
وی اظهار داشت: تشکیلات صنفی لیزینگ می توانند یک بسته پیشنهادی لیزینگ مسکن را منطبق بر سیاست‌های دولت به بانک مرکزی و دولت ارائه کنند و دولت هم مطمئناً از آن استقبال خواهد کرد.
مدیر عامل سابق لیزینگ ایران خودرو با اشاره به این که مانع قانونی برای ورود لیزینگ‌ها به بخش مسکن وجود ندارد، گفت: برای نشان دادن کارکرد لیزینگ‌ها در بخش مسکن حتی بدون تصویب دولت، می‌توان طرح‌هایی را به صورت پایلوت اجرا کرد و اساسنامه لیزینگ‌ها هم چنین اجازه‌ای را به آنها می‌دهد.
وی تأکید کرد: در بسته لیزینگ‌ مسکن باید به نقش لیزینگ، تأمین سرمایه و بانک‌ها و تولیدکنندگان توجه شود و در صورت نادیده گرفتن هر کدام از این سه، هر طرحی ناموفق خواهد بود.
کاظم تصریح کرد: لیزینگ‌ها نباید وارد فرآیند تولید شوند همان گونه که انبوه‌سازان نباید وارد فرآیند فروش شوند و باید با لیزینگ به عنوان منعکس‌کننده نیازهای مردم کار کنند و بین سرمایه‌گذاری، تولید و مهندسی فروش باید تفکیک وظایف اتفاق بیفتد.
وی افزود: رابطه لیزینگ و بانک هم باید اعتباری و بر اساس میزان موفقیت لیزینگ در انجام پروژه‌ها باشد.
کاظم با اشاره به جهت‌گیری 10 فرمان دولت به ساخت و ساز ارزان قیمت برای اقشار ضعیف، گفت: لیزینگ‌ها باید به این مسئله توجه کنند و به جای سرمایه‌گذاری پول دولت در برج‌های گران قیمت باید انبوه‌سازان را به شهرستان‌های کوچک ببرند.

* ممانعت از ورود لیزینگ‌ها به بخش مسکن دلیل سیاسی داشت

وی افزود: بانک مرکزی بعد از فرمان ریاست جمهوری لیزینگ‌ها را از ورود به بخش مسکن منع کرد که به نظر می‌رسد این ماجرا بیشتر در مسائل سیاسی ریشه داشته است.
دبیر کل سابق کانون لیزینگ با بیان اینکه وزارت مسکن هم لیزینگ‌ها را جدی نگرفته است، افزود: شرکت‌های لیزینگ هم از ورود به این بازار ناامید شده‌اند؛ البته تلاش آنها هم به اندازه ظرفیت‌های صنعت لیزینگ نبوده است.
وی تأکید کرد: لیزینگ ها باید با خروج از موضع انفعالی به جای گرفتن اشکالات جزئی از بسته بانک مرکزی پیشنهادات خودشان را ارائه کنند و اگر این پیشنهادات جامع باشد حتماً به تصویب خواهد رسید.