تحلیل نیمه‌رسمی از آینده اقتصاد مسکن آمریکا
سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن آمریکا، برای اولین بار پس از بحران اقتصادی سال 2008، شیب صعودی به خود گرفته و همزمان، یک موج وسیع تقاضا از سمت غول اقتصادی جهان –چین- با ورود به این بازار، رتبه اول بیشترین خرید خارجی املاک مسکونی آمریکا را تصاحب کرده است
گزارشی که روزنامه فایننشال تایمز درباره شرایط جدید بازار مسکن آمریکا منتشر کرده است، نشان می‌دهد، هجوم خریداران لوکس‌پسند چینی به این بازار یک‌سال منتهی به مارس 2015 سبب شده جایگاه کانادا در معاملات خارجی خانه‌های آمریکا، بعد از 8 سال، از مقام اول به رتبه دوم بیشترین حجم خرید، نزول پیدا کند و چین به جای آن بنشیند.
در حال حاضر ارزش کل خریدهای خارجی مسکن در آمریکا با 13 درصد افزایش به رقمی معادل 104 میلیارد دلار رسیده که 25 درصد آن به چینی‌ها و 30 درصد کل نیز به سرمایه‌گذاران ملکی 5 کشور تعلق دارد.
مدیر کل مرکز تحقیقات گروه املاک و مستغلات آمریکا درباره دو تغییر کلیدی رخ داده در اقتصاد مسکن این کشور (رشد ارزش سرمایه‌گذاری خارجی و ورود پرحجم چینی‌ها)، معتقد است: روند رو به رشد متغیرهای بازار مسکن آمریکا از یکسو و محدودیت‌هایی که دولت چین برای کنترل حد رونق بازارهای بورس و مسکن در کشورش اعمال می‌کند، پای سرمایه‌گذاران چینی را به بازار ملک آمریکا باز کرده است که معنای این انتخاب، می‌تواند امنیت سرمایه‌گذاری خارجی بلندمدت در این بازار باشد.
ترافیک خریدهای خارجی در بازار مسکن آمریکا در کنار افزایش قیمت ملک در این کشور، یک پیام دیگر را نیز مخابره می‌کند و آن «پایان دوره رکود مسکن و تبعات بحران اقتصادی پس از 2008» است.
در آن سال، با ترکیدن حباب قیمت مسکن در آمریکا، بانک‌ها و موسسات پرداخت‌کننده وام مسکن با انبوهی از مطالبات معوق وام‌گیرنده‌ها و در نتیجه، انباشت املاک رهنی، در صف حراج – برای وصول اقساط بازپرداخت تسهیلات- مواجه شدند و زیان ناشی از بدهی صاحب‌خانه‌ها به بانک‌ها به کل اقتصاد آمریکا سرایت کرد و باعث رکود اقتصادی هم در آمریکا و هم در سایر کشورهایی که شرکت‌‌های آمریکایی در آنها فعالیت می‌کردند – نظیر امارات به‌خصوص دبی- شد. اکنون رشد قیمت مسکن و همچنین حجم معاملات ملک در آمریکا طی سال‌های 2013 و 2014 از رشد کند بازار مسکن آمریکا حکایت دارد؛ ضمن اینکه زمستان گذشته سایت اطلاع‌رسانی مجمع جهانی اقتصاد (داووس) نیز در گزارشی اعلام کرد: 5 ایالت آمریکا در همین دو سال، جزو 10 مقصد اول جهان برای سرمایه‌گذاری‌های ملکی قرار دارند.
به‌رغم این همه خوش‌بینی درباره احیای بازار مسکن آمریکا، اما رئیس سابق فدرال رزرو معتقد است: این بازار کماکان در خطر رکود قرار دارد و چون سهم مسکن در رشد اقتصادی این کشور نسبت به قبل نصف شده است، احتمال تغییر دوباره اوضاع در کوتاه‌مدت وجود دارد.
خانه‌های لوکس در تصاحب چینی‌ها
آمار جدیدی که از بازار مسکن آمریکا منتشر شده است نشان می‌دهد چینی‌ها توانسته‌اند با پشت‌سر گذاشتن کانادایی‌ها برای نخستین بار در تاریخ، بیشترین آمار خرید مسکن آمریکا توسط خارجی‌ها را چه به لحاظ تعداد معاملات و چه به لحاظ ارزش، به خود اختصاص دهند. ارزش خرید مسکن چینی‌ها در آمریکا به بیش از یک‌چهارم کل سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن آمریکا رسیده است.
نشریه فایننشال تایمز در گزارشی، ضمن اشاره به رشد کند بازار مسکن آمریکا با وجود سپری شدن دوران بحران اقتصادی نوشته است که آمار سالانه مسکن در آمریکا نشان می‌دهد، خریداران چینی طی 12 ماه منتهی به مارس 2015 معادل 6/ 28 میلیارد دلار برای خرید مسکن در آمریکا صرف کرده‌اند و 16 درصد از معاملات انجام شده توسط خارجی‌ها به‌عنوان بیشترین حجم خرید خارجی توسط سرمایه‌گذاران تنها یک کشور را به خود اختصاص داده‌اند. کانادایی‌ها که از سال 2008 تاکنون در صدر خریداران خارجی مسکن در آمریکا بودند، طی این دوره تنها با صرف 2/ 11 میلیارد دلار و اختصاص سهم 14 درصدی خرید مسکن توسط خارجی‌ها، برای نخستین بار پس از چینی‌ها در جایگاه دوم ایستادند.
فایننشال تایمز در تحلیل خود از این تغییر جایگاه چینی‌ها در بازار مسکن آمریکا نوشته است که طی سال‌های اخیر خریداران چینی به بازار آمریکا هجوم آورده‌اند و تعداد شهروندان این پرجمعیت‌ترین کشور جهان در آمریکا به طرز محسوسی در حال افزایش است. چینی‌هایی که این روزها از رشد اقتصادی خوب کشورشان بهره‌مند شده‌اند، آمریکا را جایی امن برای سرمایه‌های خود یافته‌اند. البته این خریداران چشم بادامی به‌دنبال خانه‌های ارزان آمریکا هم نیستند. آمار نشان می‌دهد چینی‌ها عمدتا گران‌ترین خانه‌های آمریکا را می‌خرند چون میانگین قیمت خرید آنها 832هزار دلار بوده است و این در حالی است که میانگین قیمت خرید مشتریان خارجی 500هزار دلار است.
اسامی 5 کشور اول
جد اسمیث، مدیرکل مرکز تحقیقات گروه املاک و مستغلات آمریکا می‌گوید: «وقتی به آمار و ارقام نگاه کنید متوجه می‌شوید که اقتصاد چین در حال رشد است. گرچه اقتصاد کانادا نیز در حال رشد است، اما این رشد نسبت به رشد چین کمتر است. به عقیده من در آینده باز هم شاهد افزایش خرید چینی‌ها در بازار مسکن آمریکا خواهیم بود.» بر این اساس هندی‌ها با 9/ 7 میلیارد دلار خرید طی مدت مذکور، در جایگاه سوم خریداران خارجی مسکن در آمریکا قرار گرفته‌اند و پس از آنها مکزیکی‌ها با 9/ 4 میلیارد دلار و بریتانیایی‌ها با 8/ 3 میلیارد دلار جایگاه‌های بعدی خرید مسکن آمریکا را به خود اختصاص داده‌اند.
با این حال فروش مسکن آمریکایی به خریداران بین‌المللی به لحاظ تعداد معاملات، افت 10درصدی را نشان داده و به 209هزار واحد مسکونی رسیده است که این نشان‌دهنده کاهش تقاضای خارجی مسکن به‌خاطر افزایش نرخ دلار است. اما خرید مسکن توسط خارجی‌ها به لحاظ ارزش دلاری بالغ بر 104 میلیارد دلار بوده که از برآورد 2/ 92 میلیارد دلاری سال گذشته بیشتر شده است.
لارنس یون، اقتصاددان ارشد گروه املاک و مستغلات آمریکا در بیانیه‌ای اعلام کرده است: «این نشان می‌دهد که خریداران بین‌المللی مسکن در ایالات متحده به گروهی از خریداران ثروتمند درسطح جهان تبدیل شده‌اند که پول بیشتری را بابت تعداد کمتری مسکن پرداخته‌اند.»
فلوریدا، کالیفرنیا، تگزاس و آریزونا بیش از نیمی از خریداران بین‌المللی مسکن آمریکا را جذب کرده‌اند. آمار نشان می‌دهد که کانادایی‌ها تمایل دارند به نقاط گرم‌تر آمریکا همچون فلوریدا و آریزونا بروند اما خریداران چینی مسکن در آمریکا به سمت سواحل غربی تمایل دارند که علت آن نزدیکی شرایط جوی این مناطق به آسیاست. علاوه بر این آمار نشان می‌دهد که خریداران چینی مسکن در آمریکا یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در کمبریج ماساچوست هستند چون می‌خواهند در نزدیکی دانشگاه هاروارد و موسسه تکنولوژی ماساچوست زندگی کنند. جیسون ژانگ، یک فعال بخش مسکن در کویینسی ماساچوست که در این حوزه تجربه‌ای 10 ساله دارد، می‌گوید که بسیاری از این خریداران برای فرزندان خود در این محل خانه می‌خرند و سپس برای ایام زمستان خود نیز در فلوریدا اقدام به خرید مسکن می‌کنند. او می‌گوید: «اگر در اینجا برای بازدید یک ملک فروشی بروید، هشت نفر از 10 خریداری که برای بازدید می‌آیند، چینی هستند، یکی از آنها هندی و یک نفر دیگر آمریکایی است. اغلب چینی‌ها هم می‌خواهند خرید خود را نقدی انجام دهند.» آمار نشان می‌دهد که 55 درصد از معاملات مسکن در آمریکا که توسط خریداران خارجی انجام می‌شود، نقدی است اما این رقم برای خریدهای آمریکاییان تنها 25 درصد است.
سازندگان چینی هم آمدند
لندسی گروپ نام یک گروه سازنده مسکن است که دفتر مرکزی آن در نانجینگ چین واقع است. اما این گروه در سال 2013 یک شعبه خود را در آمریکا افتتاح کرد تا از مزیت رونق و رشد فزاینده تقاضای چینی‌ها برای خرید مسکن در خارج از مرزهای کشورشان استفاده کند. این گروه که در حدود 5/ 8 میلیون متر مربع مسکن در چین ساخته است، پروژه‌های ساخت مسکن خود را به دوبلین، سیمی‌ولی، کالیفرنیا و نیوجرسی گسترش داده است و پروژه‌های ساخت مسکن خود را در این نقاط در دست اجرا دارد. جان هو، مدیر ارشد شعبه آمریکایی این گروه می‌گوید: «ما شاهد آن بودیم که بسیاری از مشتریان چینی به جای آنکه قصد خرید مسکن در کشور خود را داشته باشند، به دنبال خرید مسکن در خارج از مرزهای کشورشان به‌ویژه در آمریکا به‌عنوان مقصد اول خود هستند.»
دیوید وو، رئیس بخش نرخ‌ها و ارزهای جهانی در بانک آمریکایی مریل لینچ می‌گوید که افزایش خرید مسکن در آمریکا توسط چینی‌ها همزمان با آن روی می‌دهد که دولت مرکزی چین تلاش می‌کند بازارهای بیش از حد رونق یافته سهام و املاک این کشور را تحت کنترل درآورد. او در مصاحبه‌ای با بلومبرگ گفت: «چین هنوز با معضل حباب بخش مسکن دست و پنجه نرم می‌کند.»
این در شرایطی است که بنا به هشدار آلن گرین‌اسپن، رئیس سابق فدرال رزرو، بخش مسکن آمریکا در خطر رکود قرار دارد. وی هشدار داده است که تا پیش از این، آمریکا برای خروج از هر بحران اقتصادی به بخش مسکن خود متوسل می‌شد؛ اما این بار چنین اتفاقی نیفتاده است و بخش مسکن آمریکا پیش از بحران سال 2008 سهم 8 درصدی در رشد اقتصادی داشت؛ اما اکنون سهم این بخش در رشد تولید ناخالص داخلی آمریکا به تنها 4 درصد کاهش یافته است. شاخص قیمت مسکن در آمریکا که در سال‌های 2013 و 2014 رشدی دو رقمی را به ثبت رسانده بود، در 12 ماه منتهی به ماه مارس، رشدی تنها 1/ 4 درصدی را نشان داده است. به‌نظر می‌رسد چینی‌هایی که این روزها پول نقد زیادی در دست دارند، این فرصت را که در آمریکا برایشان فراهم شده است، به خوبی دریافته‌اند.
