مسوولان وزارت راهوشهرسازی با رونمایی از «ارزان‌ترین وام مسکن»، شرایط استفاده از سری دوم تسهیلات جدید را که صرفا برای سمت عرضه، آن هم از نوع ساختوسازهای مصرفی طراحی شده اعلام کردند
تفاهم‌نامه تخصیص ارزان‌ترین منابع بانکی به انبوهسازان امضا شد
25 - خرداد
1394
سازنده‌های گرفتار در رکود مسکن به موجب تفاهم‌نامه‌ای که دیروز بین متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در وزارت راهوشهرسازی و کانون سراسری انبوهسازان به امضا رسید، می‌توانند مشروط به ساختوساز مسکونی در محدوده کلنگی و فرسوده شهرها، تسهیلات بانکی بدون سپرده 14 درصدی برای ساخت دریافت کنند. با این امکان تازه، پیش‌بینی می‌شود سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تهران و سایر شهرها که طی دست‌کم یک‌سال گذشته به كُما رفته بود، از مسیر فرعی «بافت‌فرسوده»، احیا شود و با افزایش ساختوساز، این بازار از رکود عمیق خود خارج شود. وام جدید از مصوبه‌ای نشات می‌گیرد که سال گذشته هیات دولت و بانک مرکزی برای پرداخت 300 هزار فقره تسهیلات 50، 40 و 30 میلیون تومانی به پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده (به ترتیب در تهران و کلان‌شهرها، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک)، به تصویب رساندند. آن زمان مقرر شده بود 9 درصد از نرخ سود رایج تسهیلات بانکی– نرخ عقود مشارکتی در زمان ساخت و عقود مبادله‌ای در زمان فروش اقساطی و انتقال وام به خریداران واحدها- برای این سه نوع وام، توسط دولت به شکل «یارانه» پرداخت شود.
اما به موجب آنچه دیروز معاون وزیر راهوشهرسازی درباره اصلاح این مصوبه خبر داد، از یک‌سو میزان یارانه سود افزایش پیدا کرده و از سوی دیگر مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی، شامل حال این وام‌ها نیز می‌شود.
دولت، پرداخت10 درصد از سود تسهیلات نوسازی بافت‌فرسوده را در قالب یارانه مسکن تقبل کرده و به این ترتیب، در تهران برای ساختوساز در محدوده بافت فرسوده، 50 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده با سود حداکثر 14 درصد (فاصله سود مشارکتی 24 درصدی بانک‌ها با یارانه 10 درصدی) به سازنده‌ها پرداخت می‌شود. مزیت وام 50 میلیونی از صرفه وام 80 میلیون تومانی که پرداخت آن هفته گذشته در بانک مسکن آغاز شد نیز بیشتر است. بانک مسکن برای اعطای تسهیلات 80 میلیونی از محل صندوق «یکم» به طرف عرضه (سازنده‌ها)، شرط حداقل یک‌سال سپرده‌گذاری مبلغی معادل نصف وام را تعیین کرده است که تامین چنین رقمی برای انبوهسازان که در دو سال گذشته با مشکل شدید فروش نوسازها مواجه بودند، عملا غیرممکن است.
تسهیلات صندوق «یکم» هم برای ساخت و هم برای خرید در نظر گرفته شده اما با احتساب شرط سپرده‌گذاری، دسترسی آنی به آن وجود ندارد.
اما وام نوسازی بافت فرسوده که با لحاظ یارانه 10 درصدی سود، شبیه وام صندوق یکم است، چون نیاز به سپرده‌گذاری ندارد، در حال حاضر ارزان‌ترین تسهیلات بانکی آماده پرداخت به سمت عرضه محسوب می‌شود. حجم ساختوسازهای مسکونی در کشور و تهران طی سال 93 به ترتیب 39 و 58 درصد کاهش پیدا کرد. سطح مطلوب عرضه سالانه مسکن در کشور حداقل 700 هزار واحد است در حالی که پارسال کمتر از 400 هزار واحد احداث شد.
در حال حاضر با رونمایی از سری دوم تسهیلات جدید مسکن، شرایط احداث 300 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده فراهم شده که در این صورت، نیمی از حداقل نیاز امسال بازار مسکن به آپارتمان جدید از این طریق پاسخ داده خواهد شد. وام نوسازی بافت فرسوده با توجه به قیمت زمین در این قسمت از محدوده شهرها، حدود 60 درصد هزینه ساخت را پوشش می‌دهد. روز گذشته به موجب تفاهم مکتوب شرکت عمران و نوسازی شهری ایران (وابسته به وزارت راهوشهرسازی) با کانون سراسری انبوهسازان، مقرر شد 22 بانک عامل وام بافت فرسوده، اولویت پرداخت این تسهیلات را به انبوهسازان اختصاص دهند.
در مقابل، انبوهسازان نیز موظف شده‌اند به دو شکل «مشارکتی از محل زمینهای دولتی» یا «توافق با مالکان حقیقی املاک فرسوده»، عملیات آپارتمان‌سازی در بافت‌های فرسوده سراسر کشور را در قالب تعهد مسوولیت ساخت و مدیریت مالی پروژه آغاز کنند. شکل نوسازی باید به صورت «محله‌ای» یعنی تجمیع چندین پلاک و خانه فرسوده مجاور هم انجام شود. این مدل سبب کاهش هزینه ساخت برای انبوه‌ساز، بهره‌برداری حداکثری از زمین و در نتیجه کاهش قیمت تمام شده و فروش آپارتمان در دل شهرها خواهد شد. مدت تفاهم‌نامه 2 ساله تعیین شده اما از آنجا که بانک مرکزی بازه زمانی 6 ساله برای پرداخت 300 هزار فقره وام نوسازی تعیین کرده، این تفاهم‌نامه برحسب عملکرد انبوهسازان قابل تمدید است.
وزارت راهوشهرسازی برای شروع کار، آماده واگذاری زمینهای تملک‌شده تحت مالکیتش در بافت‌های فرسوده برخی شهرها از جمله تهران به انبوهسازان است. اما شرط تعیین شده برای انبوهسازان در این تفاهم‌نامه، حفظ مالکیت خانوارهای صاحب خانه‌های فرسوده در پروسه نوسازی است تا از مهاجرت اجباری ساکنان قدیمی و برهم خوردن مناسبات اجتماعی در این محله‌ها جلوگیری شود.
وزارت راهوشهرسازی در این تفاهم‌نامه، مسوولیت دارد بستر پرداخت تسهیلات بانکی و همچنین اعمال تخفیف‌های صددرصدی عوارض شهرداری را فراهم کند. در حال حاضر در تهران متوسط قیمت مسکن در محدوده بافت فرسوده، نصف میانگین کل شهر است به این معنی که هر متر مربع آپارتمان در مناطق فرسوده تهران با قیمت حدود 2 میلیون تومان خرید و فروش می‌شود.
حرکت جلوجلوی انبوهسازان
در تفاهم‌نامه‌ای که دیروز میان معاون وزیر راه و شهرسازی در حوزه بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و کانون سراسری انبوهسازان به امضا رسید، دولت رسما اعلام کرد آمادگی دارد به تعداد هر واحد مسکونی که انبوهسازان قادر به ساخت آنها باشند، تسهیلات و پشتوانه‌های حمایتی اعطا کند. در مراسم امضای این تفاهم‌نامه که مسوولان وزارت راهوشهرسازی در حوزه بافت‌های فرسوده و اعضای هیات مدیره کانون انبوهسازان حضور داشتند، قرار شد این همکاری در اولین فرصت پس از اعلام آمادگی و معرفی انبوهسازان واجد صلاحیت، به شکل پروژه‌های پایلوت و در زمینهای آماده‌ای که هم اکنون دولت در شهرهای مختلف کشور در اختیار دارد شروع شده و به تناسب توان اجرایی و ظرفیت فنی انبوهسازان، این همکاری گسترش پیدا کند.
این در حالی است که بنا بر اعلام رئیس کانون سراسری انبوهسازان، هم اکنون انبوهسازان در مناطق مختلف شهری 8 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده را به شکل پروژه‌های پایلوت در دست نوسازی و بهسازی دارند که 5 هزار مورد از این واحدها در محدوده‌های هدف بافت‌های فرسوده درون شهرها و 3 هزار واحد دیگر در سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای واقع شده است. در نشست دیروز انبوهسازان با مسوولان دولت در بافت فرسوده، انبوهسازان با اشاره به مشکلاتی که پیش از این مانع از فعالیت آنها در عرصه نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی واقع در محله‌ها و محدوده‌های هدف شده بود، راهکارهایی به منظور حل مشکلات پیشین به مسوولان بافت فرسوده، ارائه کردند که معاون وزیر راه و شهرسازی نسبت به چاره‌جویی برای حل این مشکلات و اعمال حمایت‌های حداکثری در این زمینه قول مساعد داد. محمد سعید ایزدی، معاون وزیر راه وشهرسازی، در این زمینه اعلام کرد: در سیاست‌های قبلی حمایت از نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده، در قالب طرح مسکن مهر، 230 هزار واحد مسکونی فرسوده مشمول تسهیلات یارانه‌ای مسکن مهر شدند که اگر چه اقدام بسیار مناسبی در این حوزه محسوب می‌شود اما دارای یک ایراد اساسی بود. وی ادامه داد: کیفیت پایین ساختوساز و نوسازی روی قطعات کوچک و ناموفق بودن سیاست تجمیع مهم‌ترین ایرادات سیاست سابق نوسازی در بافت‌های فرسوده است که باعث شد به‌رغم اینکه 230 هزار واحد مورد نوسازی و بهسازی قرار گرفت اما با معیارها و استانداردهای موجود در این زمینه فاصله داشته باشد.
پایان رقابت دولت با‌سازنده‌ها
ایزدی استفاده از توان انبوهسازان به عنوان بازوی متخصص ساختوساز در بافت فرسوده و نگاه کلیدی به آنها نه تنها به عنوان یک مجری صرف، را مهم‌ترین سیاست حال حاضر دولت در عرصه بهسازی و نوسازی در بافت‌های فرسوده اعلام و خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد در این زمینه چند رکن اساسی وجود دارد که هم‌اکنون در شرکت عمران و بهسازی مورد تاکید ما قرار گرفته و در برنامه‌ها مشاهده می‌شود.
وی ادامه داد: تغییر جایگاه دولت در عرصه نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده از مداخله‌گر و مجری مستقیم ساختوساز در بافت فرسوده به نقش حمایتی، نظارتی و تسهیل‌گری، افزایش کیفیت در ساختوسازهای بافت فرسوده از طریق واگذاری فرآیندهای اجرایی آن به گروه‌های متخصص و انبوهسازان واجد صلاحیت، توجه به جنبه‌های اجتماعی و آسیب‌شناسی‌های لازم در خصوص نحوه بارگذاری جمعیت در بافت‌های فرسوده و سیاست تجمیع و انبوه‌سازی در این محدوده‌ها مهم‌ترین ارکانی است که هم‌اکنون در سیاست‌های بهسازی و نوسازی مورد اتکا قرار گرفته است.
معاون وزیر راهوشهرسازی در امور بافت‌های فرسوده شهری انعقاد تفاهم با انبوهسازان برای استفاده از توان و ظرفیت‌های اجرایی آنان را تشخیص درست این فرآیند عنوان کرد و گفت: از مسوولان کانون سراسری انبوهسازان تقاضا دارم مطابق با مواد مشخص شده در قانون احیا و بهسازی نسبت به شناسایی و معرفی انبوهسازان واجد شرایط به منظور همکاری در پروژه‌های بهسازی و نوسازی اقدام کنند.
افزایش تسهیلات یارانه‌ای دولت برای وام 50 میلیونی
ایزدی همچنین با تاکید بر ضرورت اولویت‌بخشی و استفاده از ظرفیت فعلی تسهیلات بافت‌های فرسوده در راستای انبوه‌سازی در این بافت‌ها و پرهیز از تک‌پلاک‌سازی و کوچک‌سازی، از افزایش سقف حمایتی دولت برای پرداخت تسهیلات یارانه‌ای تا سقف پرداخت 12 درصد از سود تسهیلات بانکی به متقاضیان دریافت تسهیلات 50 میلیونی ساخت مسکن خبر داد و گفت: برای این منظور 1300 میلیارد تومان یارانه مسکن در بودجه سالانه کشور تامین اعتبار شده است.
وی در این زمینه توضیح داد: طی چند روز گذشته مصوبه افزایش سقف تعهد دولت برای پرداخت یارانه سود تسهیلات وام ساخت مسکن از 9 درصد به 10 درصد در دستور کار اجرایی قرار گرفت، این در حالی است که پیشنهاد شده در صورت رعایت مبحث 19 مقررات ملی ساختمان اگر سازنده‌ای از روش‌های بهینه‌سازی مصرف انرژی در ساخت‌و‌سازها استفاده کند، به جای 10 درصد، یارانه 12 درصدی به سود تسهیلات ساخت قابل پرداخت توسط بانک‌ها اعمال شود. ایزدی همچنین از اعلام آمادگی 7 بانک از 25 بانک عامل پرداخت تسهیلات نوسازی برای پرداخت وام 50 میلیونی خبر داد.
دولت زمین آماده دارد
معاون وزیر راهوشهرسازی همچنین از موجودی چند هکتاری زمین در بافت‌های فرسوده برخی شهرهای کشور از جمله تهران برای نوسازی خبر داد و گفت: هم‌اکنون در مناطق مختلف کشور همچون تهران، قزوین، کرج، بندرعباس، تبریز، ارومیه و... زمین و شرایط ورود انبوهسازان برای ساختوساز فراهم است و ما آمادگی داریم حمایت‌های لازم و تمام پشتوانه‌های حمایتی را در اختیار آنان قرار دهیم. وی همچنین از تشکیل ستادهای ملی و استانی برای تسریع و بهبود فرآیند نوسازی در بافت‌های فرسوده خبر داد و گفت: حضور نماینده انبوهسازان در این ستادها دو مزیت عمده برای ما به ارمغان می‌آورد یکی اینکه باعث می‌شود انبوهسازان در جریان کار احساس نبود پشتوانه‌های حمایتی نداشته باشند و دیگر اینکه دولت بدون اطلاع درست از دغدغه‌ها و مسائل اجرایی آنان، تصمیم‌گیری نکند.
موانع پنهان بافت‌فرسوده از زبان انبوهسازان
معاون وزیر راهوشهرسازی دیروز در حالی نسبت به حمایت کامل از انبوهسازان برای ساختوساز در بافت فرسوده، اعلام آمادگی کرد که اعضای هیات مدیره و روسای استانی انجمن‌های انبوه‌سازی نسبت به برخی مسائل و مشکلات پیش رو در این زمینه ابراز نگرانی کردند. عملکرد جزیره‌ای شهرداری‌ها، حضور شرکت‌های وابسته به دولت، مردم و برخی سازنده‌های فاقد صلاحیت که تاکنون هر کدام به صورت خودمختار و بدون هماهنگی با یکدیگر نوسازی بافت‌های فرسوده را بر عهده گرفته بوده و هم اکنون نیز درحال فعالیت در این محدوده‌ها هستند مهم‌ترین موضوعی است که انبوهسازان در حضور معاون آخوندی بر آن تاکید کردند. مشکلات دیگری نظیر عدم پایبندی بانک‌ها به تعهدات خود برای پرداخت به موقع تسهیلات، عدم همکاری دستگاه‌های خدمات‌رسان در تامین انشعابات آب، گاز، برق و ...، عدم تعهد برخی شهرداری‌ها در اعطای مشوق‌های تشویقی و مشکلات مربوط به نحوه تملک زمین بخش دیگری از دغدغه‌هایی است که از سوی انبوهسازان مطرح شد. این در حالی است که انبوهسازان ابراز امیدواری کردند با رویکرد جدید شرکت عمران و بهسازی برای نوسازی در قالب کاتالیست پروژه، یعنی فراهم‌آوری تمام زیرساخت‌ها و رفع موانع پیشین و جذاب‌سازی محدوده‌های فرسوده برای سرمایه‌گذاری، پروژه‌ها از معضلاتی که پیش از این در بافت‌های فرسوده با آنها درگیر می‌شدند، در امان بماند.
به گفته آنها، تمام مسائلی که طی دو دهه گذشته در مسیر نوسازی برای انبوهسازان ایجاد مانع می‌کرد، در تفاهم‌نامه‌ای که دیروز بین انبوهسازان و مسوولان بافت فرسوده در وزارت راهوشهرسازی امضا شد، در قالب تشکیل ستادهای ملی و محلی قابل حل و فصل است.
آن طور که انبوهسازان به معاون وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد کردند لازم است شورای نوسازی بافت‌های فرسوده مانند آنچه پیش از این با عنوان شورای مسکن در سطح استان‌ها برای پیگیری مسائل مسکن مهر هر 15 روز یک‌بار تشکیل می‌شد، برنامه‌ریزی و تشکیل شود که در قالب آن موضوعات و مشکلات احتمالی در این زمینه در اسرع وقت بررسی و چاره‌اندیشی شود.
منبع خبر : دنیای اقتصاد