ساخت و سازهای مسکونی در شهر تهران، دو آمار نگران کننده طی یک‌سال اخیر از خود به نمایش گذاشته و اوضاع عرضه مسکن را از سکته ساختمانی سال 93 به حالت کما تقلیل داده است
ضربان عرضه مسكن به پايين‌ترين حد 5 سال گذشته رسيد
23 - خرداد
1394
گزارش از اطلاعات جدید مربوط به پروانه‌های ساختمانی حاکی است: سال گذشته ضربان ساختوساز در پایتخت، به لحاظ «تعداد واحد مسکونی» به کمترین حد در 5 سال گذشته و به لحاظ «شتاب کاهش» نیز به پایین‌‌ترین سطح در 10 سال گذشته رسید. تیراژ ساخت مسکن در تهران طی 12 ماه سال 93، معادل 5/ 58 درصد افت کرد و در حد 99 هزار و 272 واحد مسکونی جدید متوقف شد.
کارنامه عملکرد سازنده‌ها در این بازار نشان می‌دهد: در سال‌های بعد از رکود مسکن 88، حجم آپارتمان‌سازی در تهران همواره بالاتر از 120 هزار واحد در سال بوده و توانسته پاسخگوی نیاز سالانه تهران که حداقل 100 هزار واحد مسکونی برآورد می‌شود، باشد. از طرفی، کمترین نرخ رشد ساخت و ساز مسکن در تهران– شتاب سقوط پروانه‌های ساختمانی- که همواره در زمان رکود بروز می‌کند، در طول 10 سال اخیر رقمی معادل منفی 43 درصد بود که سال 88 به ثبت رسید. به این ترتیب، مشخص می‌شود: رکودی که سال گذشته فعالیت‌های ساختمانی شهر تهران را فراگرفت، عمیق‌ترین رکود مسکن بوده که به لحاظ «افت تیراژ عرضه»، در یک دهه اخیر و به لحاظ «کاهش رشد عرضه» نیز در نیم‌دهه اخیر بی‌سابقه بوده است. شدت رکود ساختمانی سال گذشته را می‌توان از یک مسیر دیگر و با مقایسه دو سیکل‌تجاری (دوره رکود- رونق در بازار مسکن) اثبات کرد. در سیکل تجاری سال‌های 85 تا 89 -که سومین سیکل بازار مسکن در تاریخ دست‌کم 20 ساله ثبت آمارهای اقتصادی این بازار به حساب می‌آید- تحولات ساختمانی به این صورت بوده که؛ سال 86 تحت تاثیر افزایش بیش از 85 درصدی قیمت مسکن در تهران، هیجان سازنده‌ها برای ساخت‌و
ساز بیشتر نیز به اوج می‌رسد طوری که تیراژ آپارتمان‌سازی در این سال، 71 درصد افزایش یافت. این هیجان در سال 88 که بازار به اوج رکود رسید، به طور کامل تخلیه شد و ساختوساز در آن سال، 43 درصد نسبت به سال 87 افت کرد. اما در سیکل تجاری سال‌های 90 تا 93 یعنی دوره فعلی، اگر چه ابعاد رشد فعالیت‌های ساختمانی و قله‌پیمایی منحنی قیمت مسکن به مراتب کمتر از دوره قبلی بود ولی شدت رکود بیشتر شده است. در سال 91 همزمان با رشد 50 درصدی قیمت مسکن در تهران، بار دیگر تیراژ ساختوساز نیز به اوج می‌رسد اما نرخ رشد عرضه، این بار فقط تا 9 درصد پیش رفت و در فاصله خیلی کمتر از رشد 71 درصدی سال 86 متوقف ماند. با این حال، سقوط 5/ 58 درصدی این شاخص در سال گذشته، گسترده‌‌تر از کاهش 43 درصدی سال 88 بوده است. هر چند «رشد» مثبت سالانه ساختوساز در سال‌های 90 تا 92 کمتر از اواسط دهه 80 بوده اما تیراژ در این سه سال، برای اولین‌بار از مرز 200 هزار واحد مسکونی فراتر رفت و باعث شکل‌گیری مازاد عرضه در بازار شد.
سرایت رکود به بهار 94
رکود سال گذشته به دو ماه ابتدای سال 94 نیز کشیده شده و نبض ساختوساز در دو ماه اول بهار امسال را در آستانه توقف قرار داده است. در سال 93 به طور متوسط ماهی 8 هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شد که این وضعیت در مقایسه با احداث ماهانه 19 هزار واحد در سال‌های 90 تا 92، به خوبی عمق رکود مسکن را نشان می‌دهد. با این حال، در فروردین و اردیبهشت امسال، شدت رکود باز هم افزایش پیدا کرد طوری که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های مناطق 22 گانه در هر یک از این دو ماه، کمتر از 4 هزار واحد مسکونی بوده که به ترتیب 55 درصد و حدود 70 درصد نسبت به فروردین و اردیبهشت سال 93 کاهش یافته است. در مجموع در دو ماه گذشته ساخت کمتر از 10 هزار واحد مسکونی در تهران آغاز شد در حالی که طی همین مدت 19 هزار فقره معامله خرید آپارتمان در بنگاه‌های مسکن این کلان‌شهر به ثبت رسیده است و از نابرابری شدید بین عرضه جدید و تقاضای خرید حکایت دارد. روند تداوم رکود مسکن در یک‌سال اخیر به این صورت بوده که بعد از کاهش 5/ 5 درصدی ساخت و ساز در پایتخت طی سال 92، در نیمه‌اول 93 تیراژ احداث واحد مسکونی با شیب تند 54
درصد کاهش یافت و سپس در مدت 8 ماه، نرخ سقوط به 80 درصد رسید تا اینکه معدل یک‌سال93 این بازار به کاهش 5/ 58 درصدی ختم شد. در دو ماه اول امسال نیز روند آپارتمان‌سازی باز هم شیب سقوط حداقل 50درصدی خود را حفظ کرده است.
تغییر جهت بازار ساخت؟
بررسی‌ها درباره آنچه باعث تعمیق رکود مسکن طی دست‌کم یک‌سال اخیر شده، حاکی است: 7 متغیر اقتصادی از درون و بیرون بازار مسکن این وضعیت را رقم زده است که البته در حال حاضر شرایط 4 متغیر، کاملا عوض شده و در جهت «تحریک سازنده‌ها برای بازگشت به بازار» فعال شده است. «فروش نرفتن واحدهای مسکونی نوساز در فاصله بعد از جهش قیمت بهار92 تاکنون»، «نامشخص بودن چشم‌انداز سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال 93 به خاطر ابهام در برنامه دولت برای توانمندسازی قدرت خرید مصرفی»، «پیامد سونامی احداث آپارتمان در سال‌های 90 و 91 که به واسطه جو روانی ناشی از اجرای طرح تفصیلی جدید تهران شکل گرفت» و همچنین «عدم دسترسی سازنده‌ها به تسهیلات بانکی نه‌چندان گران‌قیمت»، 4 متغیر مهم و کلیدی در بین 7 متغیر اثرگذار بر رفتار بسازوبفروش‌ها و انبو‌ه‌سازان است که مجموعه آنها در سال 93 به تعطیلی پروژه‌های مسکونی انجامید. هم‌اکنون همه این 4 متغیر وضعیت معکوس به خود گرفته، به طوری که از یکسو با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، کلیه بانک‌های تجاری دولتی و خصوصی مکلف شده‌اند تسهیلات 60 میلیون تومانی با نرخ حداکثر 24درصد به ساختوساز ارائه کنند
و از سوی دیگر، سقف وام خرید مسکن نیز در تهران دو برابر شده که تحت تاثیر این دو اتفاق، هم چشم‌انداز سرمایه‌گذاری و هم تکلیف قدرت خرید و عاقبت فروش نوسازها، به شکل مطلوب سازنده‌ها، روشن شده است. در این میان، جو روانی طرح تفصیلی نیز از بین رفته است. اما هنوز 3 متغیر، «نقش مخالف» را بازی می‌کنند که شامل «تاثیر منفی روند کاهشی تورم بر سود قابل تصور سازنده‌ها از فروش مسکن»، «افزایش قابل توجه عوارض ساخت از سمت شهرداری» و «ناهماهنگی شدید بین قدرت خرید و متراژ آپارتمان‌های جدید» می‌شود.
سازنده‌ها با توجه به اثرگذاری تورم بر آرامش قیمت مسکن، فضای موجود اقتصاد را برای کسب سود حداکثری مساعد نمی‌بینند. از طرفی، شهرداری تهران عوارض ساخت را امسال 25درصد افزایش داد و این فاکتور که 10 درصد کل هزینه ساخت را می‌بلعد و باید به صورت نقد در ابتدای پروژه پرداخت شود، باعث فشار مضاعف به بسازوبفروش‌های کوچک‌مقیاس شد. در این میان، مساحت‌هایی که سازنده‌ها برای آپارتمان‌های در حال ساخت تعریف می‌کنند (میانگین 136 مترمربع در پروانه‌ها) چون که با قدرت خرید همخوانی ندارد، باعث سختی در فروش و تعمیق رکود معاملات و ساختوساز می‌شود.
کارشناسان در این باره معتقدند: اگر چه تبعات رکود شدید سال گذشته، امسال متوجه بازار معاملات و قیمت‌ها نمی‌شود، اما سال آینده به واسطه پرداخت تسهیلات جدید خرید مسکن و در نتیجه، بازگشت گسترده خریداران مصرفی، چالش کمبود عرضه به صورت جدی خود را نشان می‌دهد. در حال حاضر از آنجا که مسیر بیش از نیمی از متغیرهای موثر بر بازار ساخت و ساز، در جهت تحریک عرضه، برگشته است، پیش‌بینی می‌شود تیراژ ساخت بیش از این کاهش پیدا نکند و ساختوساز از تابستان امسال احیا شود.
منبع خبر : دنیای اقتثاد
