قیمت زمین در تهران بعد از «تورم 900درصدی طی 8سال»، در نیمه‌اول93 تا 30درصد کاهش یافت
تغییر بازی در بازار زمین
9 - آذر
1393
رفتار قیمت‌ها در بازار «زمین» بعد از 8 سال تغییر کرد. آمارهای رسمی جدید نشان می‌دهد: مطابق آنچهپیش‌تر درباره «توقف صعود زمین در سال 93» گزارش داده بود، هم‌اکنون متوسط قیمت زمین در تهران 30 درصد نسبت به نقطه اوج پارسال کاهش یافته است. قیمت زمین در فاصله سال‌های 84 تا 92، به تورم 900 درصدی دچار شد و از متری 600 هزار به 6 میلیون تومان رسید؛ اما معادلات جدید بازار مسکن، مسیر «نزول» پیش‌روی زمین گذاشته و قیمت آن را به متری 4 میلیون و 200 هزار تومان رسانده است. این افت، مدیون «مهار تراکم‌فروشی» است.
گروه مسکن- فرید قدیری: نقش «زمین» در قیمت تمام شده مسکن در شهر تهران بعد از 8 سال رفتار بی‌سابقه «تورم‌زا»، سرانجام در نیمه اول امسال تغییر کرد. بررسی‌ها با استناد به گزارش رسمی جدید مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سه گزارش جداگانه، «توقف روند 8ساله صعود قیمت زمین در سال93» را از روی شواهد، ابتدا پیشبینی و سپس خبر داده بود، هم‌اکنون مشخص شده این اتفاق، در دو فصل اول سال جاری در بازار مسکن به ثبت رسیده است.
برابر داده‌های مرکز آمار، متوسط قیمت زمین مسکونی در تهران– شامل زمین خام و املاک کلنگی تخریب‌شده- در فاصله سال‌های ابتدای 84 تا پایان بهار 92 معادل 900درصد متورم می‌شود و با افزایش 10 برابری، از مترمربعی 600 هزار تومان به نزدیک 6 میلیون تومان (5 میلیون و 928 هزار) می‌رسد؛ اما در 6 ماه گذشته از سال93، رفتار «زمین» کاملا متفاوت از قبل شده؛ طوری که قیمت آن با 30 درصد کاهش طی بهار و تابستان امسال، از نقطه اوج 6 میلیونی به سطح 4 میلیون و 200 هزار تومان بازگشته است. ارزش زمین‌های مسکونی در پایتخت طی بهار امسال 10درصد نسبت به بهار پارسال افت کرد و در تابستان نیز مجددا 13درصد دیگر نسبت به تابستان92 کاهش یافت؛ ضمن اینکه، قیمت زمین در ابتدای مهر امسال در مقایسه با بهار93 که منحنی نوسان قیمت به نقطه اوج رسیده بود، 30درصد کاهش نشان می‌دهد. از آنجا که قیمت تمام‌شده مسکن از دو پارامتر «قیمت ساخت» و «قیمت زمین» تشکیل شده و در سال گذشته، اوج‌گیری قیمت زمین، سهم آن را از کل قیمت تمام‌شده، به 4/71درصد رسانده بود، تخلیه 6 ماه اخیر بخش ناچیزی از تورم زمین، تاحدودی بر کاهش قیمت مسکن موثر بوده است. در این 6 ماه، قیمت آپارتما‌ن‌ها نزدیک 3درصد نسبت به ابتدای سال، کاهش پیدا کرده است.جهشی که در 8سال منتهی به بهار92 در قیمت زمین رخ داد، در طول 20 سال اخیر بی‌سابقه بوده است. در فاصله سال‌های 76 تا 84، متوسط قیمت زمین‌های مسکونی شهر تهران از 120 هزار تومان به 600 هزار تومان افزایش یافت و 5 برابر شد. همچنین در بازه زمانی 72 تا 76 نیز قیمت زمین فقط 4/2 برابر شد و از 50 هزار تومان به 120 هزار تومان افزایش یافت. به این ترتیب، رشد 10برابری 8 سال اخیر، در تاریخ آماری ثبت‌شده از نوسانات قیمت ملک در ایران، سابقه نداشته است. اما آیا «افت 30درصدی قیمت زمین در فاصله دو فصل پی‌درپی» نیز یک رویداد غیرطبیعی و رکورد به حساب می‌آید؟
منشا اصلی
نتایج بررسی‌ها با استناد به تحلیل‌ها و وقایعی که طی 6 ماه اول امسال بر بازار مسکن و نظام شهرسازی پایتخت گذشته است، نشان می‌دهد: منشا اصلی آنچه تغییر بازی زمین را رقم زده، مهار «فروش تراکم» و سالم‌سازی «نحوه صدور مجوزهای ساختمانی» است. از اواخر سال گذشته، با اجماعی که در شورای عالی شهرسازی، کمیسیون ماده 5 و همچنین شهرداری و شورای شهر تهران، برسر اصلاح ضوابط طرح تفصیلی و پایان‌دادن به فروش تراکم اضافی و تغییرکاربری به وجود آمد، روند رشد کاذب قیمت زمین به واسطه افزایش تصاعدی تراکم ساختمانی، متوقف شد. در تاریخ 19 تیرماه امسال، با انتشار گزارشی تحت عنوان تغییر سهم زمین در ساخت، ضمن پیشبینی فروکش کردن تب قیمت زمین، برای اولین‌بار از وقوع تغییراتی در بازار زمین مسکونی خبر داد و نوشت: «شروع کاهش قیمت زمین و ملک کلنگی باعث شده نسبت مشارکت مالکان ساختمان‌های تخریبی و سازنده‌ها از 70-30درصد به 50-50 تغییر پیدا کرده و در واقع باعث کاهش سهم صاحب زمین از مشارکت شده است.» در دومین گزارش خود در 19 مهرماه امسال نیز، تغییر رفتار بازار زمین را مجددا زیرذره‌بین قرار داد و در آن زمان همزمان با اعلام مرکز آمار درباره «کاهش 10درصدی قیمت زمین در بهار93» در گزارشی با تیتر «ثبات قیمت مسکن، سقوط زمین»، نوشت: اصلاحات در مقررات شهرسازی و اعمال محدودیت در تراکم‌فروشی، باعث انجماد قیمت زمین شد. سومین گزارش در این باره نیز در 26 مهر امسال با عنوان «خاموش‌سازی موتور تورم مسکن» منتشر شد که در آن، عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی در تشریح آثار مثبت اصلاح طرح تفصیلی، کنترل فروش تراکم را در کنترل سوداگری در بازار زمین و در نتیجه کاهش قیمت تمام‌شده مسکن، موثر عنوان کرده بود. هم‌اکنون با انتشار گزارش مرکز آمار درباره قیمت زمین و مسکن در تابستان، مشخص شده پیش‌بینی‌ها و خبرهای ماه‌های قبل درباره واکنش بازار زمین به تحولات نظام شهرسازی پایتخت، در قالب کاهش 13درصدی قیمت زمین بروز کرده است.
منشا فرعی
افت قیمت زمین مسکونی در تهران طی نیمه اول امسال، یک دلیل دیگر هم دارد که در مقایسه با منشا اصلی، عامل فرعی محسوب می‌شود. این عامل، تاثیر دوره رکود فعلی مسکن و روند کاهش تورم است. بررسی‌های دوره‌های رکود- رونق 20سال اخیر نشان می‌دهد، معمولا در سالی که رکود‌های دوساله مسکن به بیشترین حد خود می‌رسد، نوسانات قیمت زمین نیز با شیب نزولی قیمت مسکن، هم‌مسیر شده و کاهش می‌یابد. مطابق آنچه در این سال‌ها بر بازار زمین گذشته، از زمانی که قیمت زمین به حداقل سطح ممکن می‌رسد، 2 سال طول خواهد کشید تا سطح قیمت مجددا به نقطه حداکثری قبلی برسد. در دوره رکود-رونق سال‌های 72 تا 77، متوسط قیمت زمین در تهران از نقطه اوج 146 هزار تومان سال75 به متری 128هزار تومان در اوایل سال76 که عمق رکود اتفاق افتاد، رسید. سپس به مدت دو سال افزایش قیمت آغاز شد تا اینکه در اوایل سال78، قیمت مجددا به سطح 146هزار تومان– همان سطح حداکثری دو‌سال‌قبل- برگشت. در سال75 قیمت مسکن 70درصد جهش کرد و در سال76 با افت 3درصدی مواجه شد.
در دوره رکود- رونق سال‌های 84 تا 88 نیز، قیمت زمین از متری 2میلیون تومان سال86 به 2/1 میلیون تومان در سال88 به عنوان سال اوج رکود، کاهش یافت و پس از دو سال افزایش، در سال90 به متری 2 میلیون تومان بازگشت. در سال86، قیمت مسکن 78درصد جهش کرد و در سال88 معادل 14درصد کاهش یافت. هم‌اکنون در دوره رکود- رونق سال‌های 89 تا 92 قرار داریم. قیمت زمین در اواخر سال91 و ابتدای سال92 همزمان با جهش 30 تا 50درصدی قیمت مسکن، 160درصد افزایش یافت و به متری 6 میلیون رسید اما در نیمه اول 93، روند نزولی قیمت آغاز شد.
به این ترتیب انتظار می‌رود در صورتی که تغییراتی در سایر فاکتورهای موثر بر بازار مسکن از جمله تورم، میزان عرضه و تقاضا، سقف تسهیلات و ... اتفاق نیفتد، روند تخلیه تورم زمین تا سال94 نیز ادامه پیدا کند.
رابطه کاهش تراکم‌فروشی و قیمت زمین
اثر مستقیم اصلاح نظام شهرسازی بر تغییر مسیر نوسان قیمت زمین را می‌توان در داده‌های مرکز آمار مشاهده کرد. در تابستان امسال، در شرایطی که ساخت‌وسازهای مسکونی در پایتخت 59درصد نسبت به تابستان سال گذشته کاهش پیدا کرده، اما حجم معاملات در بازار زمین 18درصد افزایش یافته است. این در حالی است که در تابستان92 که ساخت‌وسازهای تهران 15درصد نسبت به تابستان91 بیشتر شد، حجم خرید زمین در این کلان‌شهر 8/16درصد نسبت به تابستان90 کمتر شده بود. افزایش معاملات زمین در سال جاری به رغم تشدید رکود ساخت‌وساز بیانگر آن است که با کاهش فروش تراکم و کم‌شدن ارتفاع ساختمان‌ها، سهم قطعات زمین از ساخت‌وسازها افزایش پیدا کرده و توزیع پروانه‌ها در افق (سطح)، بیشتر از توزیع عمودی (ارتفاع) شده است. این اتفاق، مطابق تحلیل ماه گذشته وزیر راه‌وشهرسازی، از جهش قیمت زمین متناسب با افزایش تراکم جلوگیری کرده است. در تابستان سال92 که معاملات زمین کاهش یافته بود، چون که همچنان، مجوز تراکم اضافی حرف اول را برای سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی می‌زد، قیمت زمین 100درصد رشد کرد. در بهار92 نیز 160 درصد جهش کرده بود. اما در حال حاضر، با وجود افزایش حجم خرید زمین، موتور اصلی تورم‌سازی در بازار این نوع املاک، خاموش شده و قیمت زمین رو به کاهش است. این کاهش قیمت، خود در نقش موتور کاهنده در بازار مسکن، عمل خواهد کرد. با توجه به توافق شهرداری تهران و شورای عالی شهرسازی برای تداوم ضوابط اصلاحی طرح تفصیلی و همچنین تداوم رکود مسکن تا پایان امسال، روند کاهش قیمت زمین ادامه‌دار پیشبینی می‌شود. البته از آنجا که سازنده‌ها برای پروژه‌های جدید خود، در فصل پاییز برای خرید زمین اقدام می‌کنند، احتمال دارد افزایش تقاضای خرید زمین بر کاهش قیمت اثر منفی مقطعی بگذارد. مرکز آمار ایران در گزارش جدید خود، متوسط قیمت مسکن در تابستان امسال را متر مربعی 3 میلیون و 780 هزار تومان اعلام کرده که 5/3درصد نسبت به بهار کاهش از خود نشان می‌دهد. پیش‌تر، گزارش دفتر اقتصاد مسکن درباره تابستان93، نشان می‌داد: متوسط قیمت با 3/2 درصد افزایش نسبت به بهار، به متری 4میلیون و 222هزار تومان رسیده است. به این ترتیب، نرخ‌های مرکز آمار، از ارقام پایین‌تر حکایت دارد.
منبع خبر : دنیای اقتصاد
