جزييات جديد طرح بلوک بندى قيمت مسکن

طرحى که وزيرراه وشهرسازى مکررا از آن به عنوان طرح اصلى وزارتخانه براى کنترل بازار اجاره وقيمت مسکن ياد کرده است.به گزارش خبرنگار ابراراقتصادى، در شرايط فعلى عموما مولفه هاى مختلفى نظير پارگينک، کف بنا، تعداد اتاق خواب و ... معيارهاى اوليه براى برآورد ميانگين ارزش ريالى يک ملک هستند اين درحالى است که در طرح بلوک بندى قيمت مسکن اين شاخصه ها در ابعاد گوناگون و در مقياس هاى وسيع ترى مورد بررسى قرار گرفته اند، به طورى که نوع کيفيت مصالح ساختمانى، ضريب استهلاک يک ملک، موقعيت دسترسى ملک و ... به عنوان عناوين اصلى تقسيم بندى ارزيابى کيفى واحدهاى مسکونى در نظر گرفته شده اند و در نهايت اين سرفصل ها به عنوان معيار امتيازدهى براى تعيين قيمت يک ملک لجاظ شده اند.اما تلاش وزارت راه وشهرسازى با همکارى اتحاديه مشاوران املاک براى تدوين نهايى اين طرح در حالى است که بنا به گفته کارشناسان، عوامل مذکور فرع بر موضوع تعيين قيمت مسکن است، چرا که بيش از هر چيز بنا به گفته آنها عرضه و تقاضاى مسکن است که قيمت يک ملک را مشخص مى کند.به گزارش خبرنگار ما براساس «طرح بلوک بندى قيمت مسکن و اجاره بها در ۲۲منطقه تهران» سرفصل هايى نظير کيفيت مصالح ساختمانى، ضريب استهلاک وتعيين شاخصه هاى مسکن لوکس به عنوان مواردى است که به عنوان مولفه هاى مبنا و ابتدايى براى تعيين قيمت ملک در اين طرح تعريف شده اند.براين اساس براى تعيين سهم درصدى هزينه هاى مصالح ساختمانى در تعيين قيمت کارشناسى ملک مواردى نظير فونداسيون، نما، کف سازى و موزاييک، شيشه و سکوريت، درب چوبى و يرآق آلات، نقاشى، تاسيسات برقى، تاسيسات مکانيکى و ... در نظرگرفته شده است که بنا به گفته کارشناسان طرح، اين امر باعث مى شود که فروشندگانى که ادعاى به کارگيرى بعضى از مصالح با کيفيت و لوکس را در ملک خود دارند در معرض راستى آزمايى قرار گيرند.در همين حال در سرفصل شاخصه هاى مسکن لوکس مواردى نظير راه پله استاندارد و مناسب، کنتور آب و برق مستقل، مسير آتش نشانى، واقع شدن ملک در منطقه ممتاز، چشم انداز واحد در وضعيت عالى، دسترسى مناسب به بازارهاى مناسب و ... به عنوان معيارهاى يک مسکن لوکس و با کيفيت تعريف شده است که بنا به گفته مشاوران املاک تمامى شاخصه هاى عمومى دريک مسکن جمع نمى شوند و ممکن است يک واحدمسکونى و يا حتى تجارى نصف اين امتيازها را داشته باشد. همچنين محاسبه قيمت ملک برحسب ضريب استهلاک نيز به عنوان يکى از سرفصل هاى مهم براى تعيين قيمت کارشناسى در اين طرح مورد توجه قرار گرفته است.به گزارش ابرار اقتصادى براساس بررسى هاى کارشناسى مشاوران املاک، ميزان نرخ استهلاک براى عمر ساختمان دو درصد درهر سال است. براساس اين تحقيق در واقع اگر عمر ساختمان ۴۰ سال باشد با در نظر گرفتن ضريب ۲درصد به عنوان نرخ ساليانه استهلاک ساختمان تقريبا سالى ۲ ميليون تومان از قيمت اصلى ساختمان کم مى شود تا اينکه آپارتمان به مرز کلنگى برسد.براين اساس اگر چه در مورد املاک کلنگى امکان دارد ساختمان با انجام عمليات بازسازى قابل سکونت شود ولى ارزش باقى مانده اين نوع املاک شامل ارزش سهم زمين آن واحد در مجموعه آپارتمان است. به عنوان مثال اگر ارزش زمين آپارتمان ده واحدى ۴۰۰ ميليون تومان باشد ۴۰۰، ميليون تقسيم بر۱۰ واحد مى شود که براين اساس سهم هر واحد۴۰ ميليون تومان مى شود.همچنين در بخش ديگرى ازاين گزارش با اشاره به املاک رهنى و اجاره اى تاکيد شده است، نظام امتياز گذارى قيمت مسکن بايد به بخش اجاره نيز سرايت کند به طورى که همان شرايطى که براى فروشندگان از نظر شرايط عمومى و فنى مسکن ارايه مى شود براى املاک استيجارى نيز بايد محاسبه شود.به گزارش ابرار اقتصادى در حالى وزارت راه وشهرسازى به دنبال آن است که هرچه سريع تراز اين طرح به عنوان يک طرح مبنا براى ارزش گذارى املاک رونمايى کند که کارشناسان براين باورند که در تعيين نرخ خريد و فروش مولفه هايى نظير ميزان عرضه و تقاضا، قيمت مصالح ساختمانى، ارزش بالاى زمين، سياست هاى کلى دولت، نرخ تورم، متوسط درآمد خانوار در دهک هاى درآمدى، نرخ اشتغال، متوسط نرخ پس انداز، امتيازهاى عمومى ملک، شرايط عمومى و مهندسى و نوع سازه ها، ترکيب و نوع مصالح ساختمانى، عمر متوسط ساختمان، نرخ استهلاک ساختمان، رونق يا رکود اقتصادى بازار، وام مسکن، سياست هاى دولت در بخش مسکن، نرخ ماليات و عوارض قانونى، تعرفه هاى گمرکى مرتبط با مصالح مسکن، سياست هاى صادراتى و وارداتى، دستمزد نيروى کار در بخش مسکن، نرخ بهره بانکى، افزايش قيمت انشعابات آب، برق، گاز و تلفن، افزايش قيمت تراکم، پروانه و ،... تغيير قوانين مرتبط با مسکن، هزينه ها و حق کميسيون بنگاه هاى معاملاتى، مسايل روانى هزينه ماشين آلات حمل ونقل سبک و سنگين، شرايط آب و هوايى، نقش تورم جهانى، بالا بودن نرخ اجاره بها، مهاجرت و بيکارى فصلى، طرح هاى عمده و مهم عمرانى دولت، جاذبه هاى توريستى، تجارى و شغلى، رونق اقتصادى در ساير بخش ها و در نهايت تحريم اقتصادى به شدت تاثيرگذار است.