نگاهی به بازار مسکن امریکا در سال ۲۰۰۸

طبق آخرین برآوردهای هفته نامه اکونومیست لندن ارزش کل املاک مسکونی در اقتصادهای توسعه یافته در طول پنج سال گذشته از ۳۰ تریلیون تا ۷۰ تریلیون دلار افزایش یافته است که این مقدار افزایش برابر با ۱۰۰ درصد کل محصول ناخالص داخلی (GDP) ترکیبی این کشورها است.
همین طور بر اساس آمار منتشرشده از سوی این مجله تغییرات قیمت مسکن از سال ۱۹۹۷ تا ۲۰۰۸ میلادی ۷۹ درصد بوده است. بدین ترتیب حباب بازار مسکن امریکا در سال ۲۰۰۸ حتی از حباب جهانی بازار سهام در اواخر دهه ۹۰ که با افزایشی معادل ۸۰ درصد کل تولید ناخالص داخلی (GDP) در خلال یک دوره پنج ساله همراه بود یا از حباب بازار سهام سال ۱۹۲۰ امریکا که به ۵۵ درصد کل تولید ناخالص داخل غلبه کرده بود هم سبقت گرفته است.
آنچه در بازار مسکن امریکا طی سال ۲۰۰۸ میلادی پدید آمد در طول ۹۰ سال گذشته بی سابقه بوده است. ارزش املاک و مستغلات مسکونی طبق محاسبات اکونومیست در سال جاری با ۱۵ درصد افت مواجه بوده است، این در حالی است که چندی پیش روزنامه فایننشال تایمز طبق آمار اعلام شده از سوی MAR (اتحادیه ملی کارگزاران معاملات ملکی) بهای فروش مسکن در ماه نوامبر سال مورد بررسی (۲۰۰۸ میلادی) با ۶/۱۰ درصد کاهش به ۶/۸ درصد سقوط کرده است. در همین حال موسسه تحقیقاتی شیلر در گزارشی در خصوص بازار مسکن امریکا بیان داشت؛ ارزش مسکن از سال ۱۹۹۰ روندی صعودی را طی کرد و از سال۲۰۰۰ تا اوایل سال ۲۰۰۷ میلادی این سیر شیب تندی را به خود گرفت اما از ۲۰۰۷ در مسیر کاهش- با شیبی تند تر از زمان صعود قیمت ها- قرار گرفته است. در حالی که امریکایی ها با شرایط رکود اقتصادی به شدت نامانوس هستند گزارش اکونومیست از تحولات ۱۰ساله مسکن در ۲۰ کشور دنیا، امریکا را در مقام نخست کشورهایی که بیشترین سقوط شاخص قیمت مسکن را دارا هستند، قرار داده است.
قیمت مسکن طی سال ۲۰۰۸ میلادی نسبت به سال گذشته آن (۲۰۰۷ میلادی) در ۱۱ کشور از مجموع کشورهای مورد مطالعه و بررسی اکونومیست کاهش یافته است. این تحقیقات نشان می دهد رکود جهانی طولانی در راه است. اما نکته جالب توجه آن است که در امریکا این رکود از هر دو جنبه وسعت و عمق بی نظیر است. دانشگاه هاروارد نیز طی یک گزارش عدم دسترسی به منابع مالی و اعتباری کافی را موجب تشدید بحران بازار مسکن امریکا می داند و اعلام می کند؛ اقتصاد امریکا با شدیدترین بحران در بخش مسکن پس از جنگ جهانی دوم روبه رو است ضمن آنکه کاهش مستمر بهای مسکن طی دو سال اخیر موجب کاهش هزینه های مصرفی و افت چشمگیر رشد اقتصادی امریکا شده است. به اعتقاد کارشناسان این دانشگاه تا زمانی که بخش مسکن امریکا در رکود به سر می برد و به دوران رشد و رونق خود بازنگردد اقتصاد امریکا از بحران موجود رها نخواهد شد.
از جمله عوامل موثر و مهم در شکل گیری رکود موجود در بخش مسکن امریکا ورشکستگی صندوق های وام مسکن در امریکا بود که هر روز دارای ابعاد وسیع تری می شود و بر رکود این بخش دامن می زند به طوری که حتی در برخی از پرونده های فساد مالی بخش مسکن این کشور ردپای گروه های قاچاق دیده می شود که با هدف پولشویی به سرمایه گذاری در این بخش می پردازند. اما در بخش گسترده یی از تحقیقات انجام و منتشرشده از سوی نهادهای مختلف، ارائه وام های بی رویه در بخش مسکن از جمله مهم ترین عوامل بروز بحران در اقتصاد امریکا مطرح شده است.
براین اساس بعد از گذشت رکود دهه ۳۰ در امریکا، کنگره امریکا با ایجاد دو نهاد به نام های فانی می و فردی مک اقدام به به وجود آوردن بازار رهن ثانویه کردند. این دو نهاد با خرید وام های مسکن از بانک ها و قرار دادن آنها در بسته یی به عنوان اوراق قرضه از جانب خود آنها را در بازارهای دیگر می فروختند. این دو نهاد به منظور حمایت از افراد بی بضاعت برای خانه دار شدن شان تنها وام هایی را می خریدند که دو ویژگی عمده داشت؛ اول آنکه ارزش شان کمتر از ۳۰۰هزار دلار باشد و دوم آنکه با بررسی هایی که انجام می دادند باید وام گیرندگان از اعتبار نسبی خوبی برخوردار باشند.
اما پس از سال ۲۰۰۲ مقدار وام های زیر نرخ ۳۰۰هزار دلار بالا رفت بنابراین این موسسه ها هم پس از خرید وام ها با قرار دادن آنها در بسته های مختلف به نام اوراق بهادار رهن مبادرت به فروش این اوراق در بازار دیگری کردند که مشتریان آن غالباً کشورهای خارجی، صندوق های بازنشستگان، بانک ها و... بودند. اما در این میان بزرگ ترین اشتباهی که در سال های اخیر رخ داد این موضوع بود که اوراق بهادار رهنی بسیار کم ریسک (ریسک پایین) در نظر گرفته می شدند به نحوی که قیمت این اوراق بسیار به بهای اوراق قرضه فدرال رزرو نزدیک بود.
در حالی که به عقیده کارشناسان با توجه به ریسک بالای این وام ها باید نرخ بهره این وام بیشتر از قیمت اوراق قرضه فدرال رزرو ارزیابی می شد که البته چنین محاسبه یی در خصوص اوراق عرضه شده توسط این دو نهاد نادیده گرفته شد. از سوی دیگر بانک ها عملاً با فروش وام ها به این دو نهاد اعتباری فکر می کردند که ریسک را از بین برده و در این عرصه سودی ناشی از کارمزد به آنها تعلق می گیرد که ظاهراً سودی عاری از ریسک بود بنابراین بسیاری از جوانب احتیاط از سوی بانک ها رعایت نشد. مجموعه این عوامل همراه با افزایش تقاضای مسکن موجب توسعه شدید بازار مسکن در امریکا شد. در عین حال حجم اوراق بهادار رهنی ۱۲ تریلیون دلار محاسبه شده بود که نیمی از آن توسط دو نهاد فانی می و فردی مک خریداری می شدند و در بازار ثانویه به فروش می رسیدند.
ولیکن با این شرط که دو نهاد هنگام فروش متعهد شده بودند در صورتی که گیرندگان وام توانایی پرداخت قسط های وام را نداشته باشند این دو نهاد ضرر واردشده را جبران کنند اما ماجرای وام های بازار ثانویه در همین نقطه خاتمه نیافت و در سمت دیگر ماجرا، از آنجایی که به گمان بانک ها بازار این اوراق پررونق بود خود اقدام به بسته بندی و فروش وام های مسکن با قیمت بالاتر از ۳۰۰ هزار دلار با ریسک بسیار پایین کردند، در نتیجه استقبال بسیار خوبی از این وام به عمل آمد و مشتریان هم اقدام به خریدن بسته های وام کردند. اما ضلع سوم مثلث وام های بخش مسکن امریکا ارزیاب ها بودند. این افراد مسوولیت شان تخمین قیمت خانه ها و پیشنهاد مقدار وام پرداختی بود.
در چنین بازاری که همه نگاهی مثبت به بازار مسکن داشتند و هدف ارزیاب ها هم افزایش مقدار وام ها بود بنابراین بسیاری از شرایط لازم برای وام گیرندگان نادیده انگاشته شد و به دور از حساسیت های لازم به تخمین قیمت خانه اقدام کردند. در نتیجه زنجیره یی از اقدامات اشتباه صورت گرفته طی سال های اخیر در بخش مسکن امریکا سبب شد حباب بازار مسکن شکل گیرد.
در این مدت چندین تریلیون دلار برای سرمایه گذاری در بخش مسکن از بانک ها وام گرفته شد، پولی پس انداز نشد، مصرف افزایش یافت و سرعت قرض دادن بالا رفت و شرایط وام گرفتن تسهیل شد اما دیری نپایید که با توقف رشد مسکن و قیمت آن همه چیز خلاف پیش بینی های انجام شده پیش رفت و به قول بسیاری از کارشناسان مسکن بزرگ ترین حباب تورمی تاریخ ترک برداشت. به این دلیل امریکا در سال منتهی به سه ماهه اول ۲۰۰۸ با یک افزایش قیمت ۵/۱۲ درصدی یکی از بزرگ ترین افزایش مربوط به بهای مسکن را تجربه کرده است حتی در این فاصله زمانی نرخ تورم بهای مسکن در ایالت های فلوریدا، کالیفرنیا، نوادا، هاوایی، مریلند و واشنگتن از مرز ۲۰ درصد هم گذشته است.
محاسبات اکونومیست نشان از آن دارد که بهای خرید و فروش مسکن نسبت به اجاره بهای آن در بیشتر کشورهای جهان از جمله امریکا از سطح رکود فراتر رفته است و در نتیجه برخلاف گذشته اکنون املاک و مستغلات به بهای غیرواقعی در این کشور قیمت گذاری می شود. با این وجود آخرین گزارش اکونومیست از بخش مسکن امریکا حاکی از آن است که انجمن بانکداران مسکن امریکا اعلام کرده است درخواست وام مسکن که نشانه یی از برگشت تقاضا برای خرید مسکن است در پایان نوامبر افزایش داشته است. بنابراین وام مسکن به عنوان بزرگ ترین منبع تامین مالی برای صاحب خانه شدن در امریکا که طی رکود دوساله مسکن کنار گذاشته شده بود اخیراً با کاهش نرخ بهره درازمدت در امریکا به تازگی در مرحله قرار گرفتن روی خط بورس است.
با این حال طبق گزارش انجمن بانکداران مسکن امریکا به رغم افزایش تقاضا برای پرداخت وام مسکن بسیاری از این تقاضاها رد شده است چراکه تجربه پرداخت اقساط وام های مسکن، بانک ها را به ارائه وام دلسرد کرده است. این افزایش تقاضا پس از کاهش نرخ بهره درازمدت در امریکا به وجود آمد و بانک مرکزی اعلام کرد بیش از ۵۰۰ میلیارد دلار از اوراق بهادار منتشرشده توسط بانک های فانی می و فردی مک را خریداری می کند ضمن آنکه بانک مرکزی امریکا اعلام کرده ۱۰۰ میلیارد دلار از بدهی های این بانک ها را هم می خرد.
اما آمار و ارقامی که وزارت مسکن امریکا منتشر کرده است حاکی از آن است که شمار خانواده هایی که خانه هایشان با روند حراج روبه رو شده به نسبت سال گذشته دو برابر شده است. براساس آمار اعلام شده توسط آسوشیتدپرس در سراسر امریکا بیش از ۷۳۹ هزار و ۷۱۴ خانه در سه ماهه دوم ۲۰۰۸ میلادی نسبت به سال گذشته دست کم یک بار هشدار حراج دریافت کرده اند و این درست به این معنا است که از هر ۱۷۱ خانوار امریکایی یک خانوار در معرض هشدار حراج است. طبق پیش بینی های به عمل آمده بهای مسکن امریکا در یک سال آینده همچنان روندی نزولی خواهد داشت که اقتصاددانان و کارشناسان این بخش امیدوار هستند با این کاهش بها، بازار مسکن امریکا در آینده مجدداً احیا شده و از حالت رکود خارج شود.