استقبال مشروط از تضمین خرید‌‌ مسکن

طرح تضمین خرید برای حمایت از ساخت‌‌وسازهای مسکونی در بافت‌های فرسوده تهران که از چند روز پیش با شروع ثبت‌نام انبوه‌سازان به اجرا درآمده، آنطور که پیش‌بینی می‌شد مورد استقبال آنی قرار نگرفته که دلیل آن، ابهام در پتانسیل برد-برد برای دو طرف طرح (انبوه‌ساز و سازمان نوسازی) عنوان شده است.
رییس انجمن انبوه‌سازان تهران در این باره با اشاره به اینکه درجه جذابیت «تضمین خرید» باید با 6 تغییر به نفع سازنده در محتوای طرح، افزایش یابد به دنیای‌اقتصاد گفت: مبنای«کارشناسی‌دادگستری» برای تعیین قیمت تضمینی، ملاک خوبی است، اما حداقل قیمت باید مشخص شود که با توجه به محاسبات انجمن، در حال حاضر حداقل نرخ برای ساخت و فروش یک ساختمان مسکونی در جنوب تهران، متری یک میلیون و 100 هزار تومان است. همچنین نحوه پرداخت وجه واحدهای در تضمین‌فروش که در سه قسط تعریف شده نیز باید تغییر کند، به‌طوری‌که انبوه‌ساز بلافاصله بعد از تهیه پایان‌کار و تنظیم مبایعه‌نامه، بتواند بهای واحدها را به‌صورت نقد دریافت کند.
ایرج رهبر تصریح کرد: رونق اخیر ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده، شرایط عضویت انبوه‌سازان در طرح تضمینی خرید را مشکل کرده است و باید این طرح از تسهیلاتی که هم‌اکنون در بافت‌ها داده می‌شود، بیشتر باشد تا بتواند سازنده‌ها را جذب خود کند.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، طرح تضمین خرید واحدهای احداثی در بافت‌های فرسوده که به‌تازگی از سوی سازمان نوسازی شهرداری تهران اعلام شده، راهی تازه در مقابل مسوولان برای جذب سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان در احیای این مناطق شهر تهران گشوده است. این طرح اما بازتاب‌هایی را نیز در میان انبوه‌سازان به دنبال داشته است.
رییس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است که انبوه‌سازان چندان نیازی به تضمین خرید واحدهای احداثی خود در بافت‌های فرسوده ندارند، اما او با این حال ارائه تضمین از سوی شهرداری را برای ساختمان‌های نوسازی شده، پشتوانه‌ای برای انبوه‌سازان می‌داند.
بر اساس طرح تضمین که این روزها از طریق فراخوان در حال ثبت نام از انبوه‌سازان و سازنده‌های فعال در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده است، خرید حداکثر 1500 واحد احداثی در مناطق دارای چنین بافت‌هایی، از سوی شهرداری تضمین می‌شود. در واقع طرح تضمین خرید به گفته مسوولان شهرداری راهی است برای ایجاد انگیزه برای انبوه‌سازان و سازنده‌ها برای مشارکت بیشتر در نوسازی بافت‌های فرسوده تا به این طریق روند احیای این مناطق از شهر تهران با سرعت بیشتری انجام شود.
شاید با این شکل اجرایی نشود
ایرج رهبر این طرح را راهی برای افزایش اعتماد انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده عنوان و اظهار کرد: البته در حال حاضر سرمایه‌گذاری در این مناطق برای انبوه‌سازان مطمئن و بدون ریسک است؛ چراکه واحدهای احداثی در بافت‌های فرسوده ارزان قیمت و با متراژ کم هستند و به راحتی فروش می‌روند. وی بر این اساس پیش‌بینی کرد که طرح تضمین‌خرید در صورت عدم تغییر و تنظیم آن متناسب با خواست انبوه‌سازان، مورد استقبال قرار نگیرد.
رییس انجمن انبوه‌سازان تهران در عین حال چنین طرحی را بسیار کارآمد خواند و تاکید کرد: با اجرای طرح تضمین خرید به عنوان پشتوانه انبوه‌سازان، نگرانی‌های احتمالی سرمایه‌گذاران در بافت‌های فرسوده تا حد زیادی کاهش می‌یابد.
وی البته بر چگونگی اجرای مفاد قرارداد این طرح نیز تاکید کرد و گفت: قراردادی که در قالب تضمین خرید بین انبوه‌ساز و شهرداری منعقد می‌شود باید به نفع هر دو طرف باشد و مفاد آن ریز به ریز اجرا شود.
رهبر در این مورد از اصطلاح بازی برد-برد استفاده و به این ترتیب خاطرنشان کرد: اگرچه کلیات طرح اعلام شده، اما در زمان عقد قرارداد باید منافع هر دو طرف در نظر گرفته شود.
نحوه قیمت گذاری، تعیین زمان سقف تحویل پروژه و نحوه تخصیص مبلغ تضمین شده به سازنده باید در قراردادها به دقت در نظر گرفته شود. به گزارش دنیای اقتصاد بر اساس اعلام مسوولان شهرداری تهران قیمت‌گذاری واحدهای ساخته شده در بافت‌های فرسوده بر اساس نظر کارشناس دادگستری و در نظر گرفتن سود منطقی برای سازنده انجام می‌شود.
رییس جامعه انبوه‌سازان همچنین این نحوه قیمت‌گذاری را عادلانه دانست و در عین حال گفت: اما کارشناس قیمت‌گذاری باید با در نظر گرفتن منافع انبوه‌ساز واحدها را قیمت‌گذاری کند.
البته به گفته وی اگر شهرداری قیمت مشخصی را نیز برای خانه‌های احداثی اعلام می‌کرد، شاید برای تصمیم گیری سازنده‌ها بهتر بود.
رهبر حداقل قیمت را برای واحدهای احداثی در بافت‌های فرسوده یک میلیون و 100 هزار تومان به ازای هر متر عنوان کرد.
نگرانی از گردش مالی انبوه‌سازان
از سوی دیگر نحوه پرداخت بهای واحدهای در تضمین‌خرید نیز موضوع دیگری است که گردش مالی انبوه‌سازان را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
بر اساس طرحی که شهرداری برای تضمین خرید پروژه‌های سازنده‌ها تدوین کرده است، 50 درصد وجه در زمان تنظیم مبایعه‌نامه، 40 درصد زمان تحویل ساختمان و 10 درصد پس از انتقال سند به سازنده اعطا می‌شود.
رییس انجمن انبوه‌سازان در این مورد باز هم به لزوم عادلانه بودن رویکرد شهرداری اشاره و اظهار کرد: گاهی از زمان صدور پایان کار تا صدور سند مدت زمان زیادی طول می‌کشد که در این شرایط منافع انبوه‌ساز با تهدید مواجه می‌شود. به گفته رهبر از آنجایی که زمان صدور پایان‌کار نیز در اختیار شهرداری است باید به تامین منافع سازنده توجه شود.
وی همچنین با اشاره به تعیین جریمه دیرکرد در تحویل واحدهای نوسازی شده، از سازمان نوسازی شهرداری –مجری طرح تضمین‌خرید - خواست تا با در نظر گرفتن موارد مجاز دیرکرد از جمله بارش برف و یخبندان و حوادثی از این قبیل انبوه‌سازان را در عمل به تعهدات خود یاری کند.
رییس جامعه انبوه‌سازان درخواست برای در نظر گرفتن تاخیر مجاز را در حالی عنوان کرد که بر اساس طرح تضمین خرید، سازنده به ازای هر یک ماه دیرکرد در تحویل ساختمان، 10 درصد از میزان تضمین را از دست می‌دهد.
در طرح تضمین خرید واحدهای احداثی در بافت‌های فرسوده، میزان تضمین ساختمان‌هایی که مایل به استفاده از تضمین خرید شهرداری هستند، برای ساختمان‌های 10 تا 30 واحدی بسته به تعداد واحدها از 30 درصد تا 50 درصد کل ساختمان متغیر است.